«Микродевелопмент становится рентабельным»

Год назад эта ниша – комплексный ремонт и реконструкция небольших объектов в историческом центре — еще не была актуальна. Не было рыночных условий. Затраты на расселение (выкуп) – от 70 000 до 100 000 рублей на квадратный метр. Смета на комплексный ремонт, в зависимости от состояния объекта, в среднем от 50 000 до 60 000 рублей за «квадрат». А рыночная отпускная цена составляла не выше 200 000 рублей, зазора для прибыли не оставалось. Запроса от бизнеса на микродевелопмент не было.

За последний год все поменялось. На первичном рынке стоимость «квадрата» в центральных районах за последний год увеличилась почти на 20%, с 218 000 до 270 000 рублей за кв.м. Появилась маржа. Ценник подрос настолько, что теперь ты можешь превращать руины в достаточно правильный продукт и на этом заработать. Остается люфт для маркетинга и продаж. Раньше это было неактуально. 

Появился тренд для развития реновации исторических зданий, и необязательно комплексной, вполне вероятно, что точечная будет более эффективной.

Я вижу в этом перспективу. Вопрос – насколько это востребовано, кто заказчик, кто покупатель.

Я бы поделил этот вопрос на две части. Есть спрос на приведение в порядок отдельных квартир или подъездов, условно — до 1000 кв.м; автономные блоки, насколько это возможно. 

В таких случаях, как правило, есть один заказчик, он выкупает и ремонтирует недвижимость для своих нужд. Или это последняя квартира на этаже (для проживания), или под небольшой собственный бизнес. Например, медицинский или юридический. Такие точечные запросы обычно поступают риэлторам. Статистики — много ли таких заказов – нет, потому что сложно собрать сведения от 25 000 петербургских риэлторов. И очень немного специализированных компаний. Хотя, по ощущениям, достаточно большой поток заказов. Для себя, любимых, такие клиенты денег не жалеют.

Если речь идет о более крупных объектах, от 1000 до 10 000 кв.м, – это уже вопрос бизнеса. Другой подход, другое ценообразование. Но такие заказы тоже поступают, в том числе – потому что не все хотят и могут связываться с длительными процедурами согласований, необходимых для комплексной реконструкции. Тем более что результат не гарантирован, а сроки не прогнозируются. Те немногие объекты комплексной реконструкции, которые в Петербурге известны и на слуху, как правило, приводят к созданию объектов с предельно высоким уровнем цен.

Причем конкуренция с солидными девелоперами получается своеобразная. На мой взгляд, в центральных районах достаточно примеров неудачного нового строительства. То есть для застройщика он вполне удачен, а вот для покупателя – не всегда. Это рынок, он так работает: собственник выжимает из участка максимальное количество метров. И конечную цену определяет не качество строительства, а место. Появляются крупные массивы, и они не перестают быть «человейниками» от того, что находятся в центре. А если речь идет о старом здании, то в нем уже определены габариты и площади. Люди ценят клубность, когда знаешь всех соседей. Когда шесть квартир в подъезде, а не на этаже. Мы чувствуем эту потребность. Мы берем небольшой объект, до 10 000 кв.м. Девелоперам это не слишком интересно, для одного собственника – многовато. Это наша ниша: можно сделать клубный дом, не уходя в запредельные затраты. Важно насыщение инфраструктурой, правильное зонирование, понимание приватности. 

Мода на большие, плохо спроектированные квартиры уходит. 

В некоторых местах транспортная ситуация поменялась, вместо тихого закоулка – магистраль; формат требуется немного другой...

Конечный продукт микродевелопмента в центре – это не просто квадратные метры. Важно, какие операторы услуг работают в доме, насколько эффективны служба эксплуатации и сервисы, как используется подвал, «летает» ли приложение с налогами и коммуналкой, что с парковкой; есть ли возможность сдать жилье через то же самое приложение. 

Конечно, в большинстве случаев приходится учитывать требования КГИОП. Ситуация на разных объектах складывается по-разному. Мы выступаем за то, чтобы параметры и предметы охраны сохранять по максимуму. Раньше строили не дураки: соотношение плоскостных параметров с высотными оптимальное, планировки рациональные. Это дает дополнительную ценность для продажи, не только «историческую ауру».