Режимная недвижимость
Госдума в третьем чтении одобрила поправки в Гражданский кодекс, связанные с использованием недвижимости.
Между внесением документа в парламент и третьим чтением прошло девять лет: президент направил законопроект в Думу еще в 2012 году. Поначалу в нем содержались весьма революционные изменения: например, здания и сооружения авторы законопроекта предлагали считать «неотъемлемыми улучшениями участка» (концепция «единого объекта»). Итоговый вариант более консервативен. Он вводит в Гражданский кодекс две новые главы. Глава «О праве собственности на недвижимость» закрепляет нормы собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. В ГК появляются новеллы о владении и пользовании общим имуществом собственников помещений и машино-мест.
Регламентирован порядок предоставления общего имущества в пользование третьим лицам: по решению двух третей собственников помещений или машино-мест. В жилом многоквартирном доме режим использования общего имущества определен Жилищным кодексом. А вот в нежилом здании (например, в апарт-отеле или МФК) особенности совместного использования нередко приходилось устанавливать по суду...
Глава «Недвижимые вещи» содержит определения для таких типов недвижимости, как участки, здания и сооружения, помещения и машино-места. Понятие «помещение» в законодательстве определено впервые. Здания и сооружения документ определяет как объекты недвижимости, созданные в результате строительства.
«Изменения носят достаточно консервативный характер и в основном сводятся к включению в закон уже выработанных судебной практикой позиций, – говорит Дмитрий Некрестьянов, управляющий партнер АБ «Качкин и Партнеры». – В частности, можно только приветствовать включение в закон норм об общей долевой собственности применительно к любым объектам, а не только многоквартирным домам. Десять лет назад ВАС РФ сформулировал позицию о необходимости применения по аналогии норм об общей долевой собственности к нежилым зданиям, однако судебная практика со скрипом реализовывала эти разъяснения, и споры по этим вопросам всегда характеризовались высокой степенью неопределенности».
По мнению Дмитрия Некрестьянова, полезным будет прямое регулирование вопроса о праве на восстановление объекта недвижимости на чужом земельном участке при его случайной утрате собственником. С вступлением поправок в силу такое восстановление объекта не требует согласия собственника участка, это важная гарантия для собственников.
Поможет сократить процедурные проволочки норма о том, что эксплуатирующие организации смогут напрямую заниматься оформлением прав на бесхозяйное имущество.
Закон вступит в силу 1 марта 2023 года.
Мнение эксперта:
«В целом принятие закона должно положительно повлиять на рынок недвижимости.
Однако досадно, что в нем остались неурегулированными многие острые вопросы. Так, проект не стал разрешать вопрос о правовом режиме построенной недвижимости до регистрации прав на нее с учетом того, что сохранена норма о возникновении права собственности на вновь создаваемое имущество только с момента государственной регистрации. Поэтому неопределенным на уровне закона будет порядок перехода к дольщикам собственности на земельный участок под многоквартирным домом, пока не все из них после ввода дома в эксплуатацию зарегистрируют собственность на свои помещения. В чьей собственности находится многоквартирный дом и помещения в нем в этот период, остается ли здесь у застройщика собственность на часть участка, необходимо ли ее продавать с торгов, если он признан банкротом, останутся ли «опоздавшие» дольщики без прав на свою долю земельного участка под домом?»
