НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

24 мая, 18:09

Как часто застройщикам приходится переделывать проекты по ходу их реализации?

Год начался с очередной корректировки проекта застройки на Тучковом буяне. Остается лишь гадать, какой комплекс и в какие сроки там в итоге появится.

А вы часто сталкиваетесь с переделкой проектов, над которыми работаете? 
По каким причинам это в основном происходит? И на какой срок может затянуть задуманное строительство? 
Припомните наиболее показательные примеры? 
И бывает ли, что вынужденная корректировка в итоге идет на пользу и улучшает качество будущего продукта?

Майкл Миллер, директор по строительству Группы RBI:
– Изменения в проект – вполне распространенная практика. В строительстве вы проходите через это фактически на каждом объекте. Причин может быть множество: обнаруженные «недочеты», желание заказчика, изменившиеся нормативы. Застройщик может найти более эффективные решения по материалам и технологиям. Они либо улучшают качество продукта, либо обеспечивают больший экономический эффект или выигрыш в сроках – опять же без потерь в качестве.
На наших актуальных проектах Futurist (Барочная ул.) и «Болконский» (11-я Красноармейская ул.) были серьезные корректировки, связанные с нулевым циклом. Это, в частности, было обусловлено плотной застройкой: соседние дома, в том числе и памятники, стоят близко. Такая ситуация в целом характерна для исторического центра Петербурга. Если в ходе работ  окружающие здания дают осадку, которая приближается к максимально допустимой по нормативам, нужно искать особые решения, а иногда – менять проект нулевого цикла. Так, на Барочной мы на определенных участках применяли и особую технологию погружения шпунта, и так называемые грунтовые анкера, и струйную цементацию грунта (jet grouting). Это все технологии, в которых за пределами исторического центра обычно не возникает необходимости.
При этом девелопер, который возводит жилье в рамках долевого строительства, несет обязательства перед дольщиками, в том числе и по срокам. И это накладывает определенные ограничения на возможность менять проект. Ведь такие корректировки, если они существенные, каждый раз требуют прохождения экспертизы.

Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления «Охта Групп»: 
– Корректировки были, есть и будут. Вопрос в степени: косметические правки, серьезное изменение площади или функционала, полный отказ от проекта…
Причины разные: рыночная ситуация, новые законы и нормативы, градозащитники и общественность, не учтенные подводные камни, смена собственника и т. д. Порой задержки непредсказуемы и могут стать фатальными для экономики проекта. Именно поэтому девелоперу необходимо оценивать риски «а что, если» и управлять ими.
В нашей практике было разное. Дом на Мойке, 102 поменял архитектурный проект при сохранении функции и площади. 
В комплексе «Обводный двор» мы отказались от торговли в пользу офисов. Проект на Софийской улице не был реализован. К счастью, мы не успели на него много потратить.
А вот вопрос, могут ли переделки пойти на пользу, очень философский. Смотря кому… Идеальная ситуация: проект стал лучше для жителей города,  девелопера, покупателей и арендаторов. Бывает ли такое? Редко. Вопрос в поиске компромисса.

Елена Федорова, управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ»:
– Сталкиваться с переделками, конечно, приходится. Такой этап проектирования мы между собой называем «периодом неопределенности». 
В случае изменения экономических показателей успех зависит от того, в какой момент заказчик к нам обратился. Если на стадии концепции, еще можно фантазировать и перебирать идеи. Мы всегда готовы помочь с выбором, так как в нашем портфолио уже более сотни спроектированных и реализованных объектов. Гораздо хуже, если идея перешла в стадию осознанной реализации, а четко сформулированного ТЗ еще нет. Мы переделываем проекты по желанию заказчика и в этих случаях, но ни один из таких объектов нельзя назвать успешным: сроки затягиваются, меняются градостроительные и законодательные акты, нарастает усталость. Все это негативно сказывается на итоговом результате.

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Лучшее – враг хорошего. Как никогда этот тезис применим к проектированию. Я, если задуматься, даже не помню, был ли в моей жизни хотя бы один объект, который мы бы не переделывали в процессе или после его создания. Зато случалось, что проекты менялись по 3-5 раз и проходили повторно экспертизу и прочие формальности. Я отношусь к этому спокойно. Особенность развивающейся экономики и российской (а также петербургской) специфики заставляет застройщиков переобуваться в воздухе, как говорится. И моя задача – не противодействовать, а помогать бороться с обстоятельствами.
Во-первых, идет постоянное развитие и корректировка градостроительного законодательства. Причем происходит это так стремительно, что мы даже на бегу не успеваем за всем следить. Как водится, инвестиционную привлекательность проектов это не увеличивает, а уменьшает. Во-вторых, меняется рынок – вслед за общей экономической ситуацией. То есть господдержка ипотеки, то нет… То усиливается внутренняя миграция, то уменьшается. А доходы наших граждан между тем продолжают сокращаться. Нужно крайне активно думать, чтобы продукт, который мы создаем, соответствовал потребностям покупателей. И порой переделки действительно идут на пользу.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Мы сталкивались с изменением законодательства, регулирующего нормы строительства, и были вынуждены вносить корректировки в уже готовый проект. Порой возникает необходимость в замене материалов и конструкций – по самым разным объективным причинам (кстати, это право закреплено за застройщиком в 214-ФЗ).
В проект ЖК «Георг Ландрин» мы вносили изменения для улучшения планировочных решений (расширяли кухни в некоторых квартирах, добавляли гардеробные и мастер-спальни). Проектирование велось задолго до начала реализации, и к моменту старта продаж многие планировки морально устарели. Это повысило конкурентоспособность объекта. За полгода до ввода в эксплуатацию второй очереди в ней реализовано 98% квартир.

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой»:
– ГК «Еврострой» приобретает земельные участки с минимальными градостроительными рисками. Специфика элитного сегмента в том, что гений места определяет концепцию будущего дома. 
И через эту призму начинается сотрудничество с архитектурными мастерскими. Мы просто не имеем права переобуваться в воздухе и выходим к клиенту с полностью проработанным проектом, чтобы не обмануть его ожиданий.
Другое дело – производство работ. Если речь о площадке в центре, то сколько там «культурных слоев» коммуникаций под землей, сказать сложно. Устройство фундамента в плотной застройке XIX века – труд ювелира. Мы в клубном доме «Приоритет» на Воскресенской набережной на этапе котлована провели два года, потому что все делали крайне аккуратно и точечно. Здесь применялись инновационные технологии, которых до этого просто не было на рынке жилищного строительства.

Андрей Паньков, заместитель гендиректора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– Глобальные переделки возникают крайне редко, обычно в момент выхода на этап строительства проект имеет понятные и проверенные экономические показатели. Если, к примеру, существенно пересматриваются архитектурные решения, это может отодвинуть стройку и на полгода, и на год, а это очень ощутимо с точки зрения экономики.
Мелкие изменения происходят довольно часто, и в первую очередь они продиктованы конъюнктурой рынка: покупательскими предпочтениями, политикой поставщиков. Оказывает свое влияние политическая и экономическая ситуация в стране. 

Василий Тимофеев, генеральный директор компании «Ситистройпроект»:
– Средний срок реализации девелоперского проекта – не менее трех лет. За это время могут поменяться (и меняются) нормативы, финансовая и экономическая ситуация, появляются новые материалы, может ощутимо трансформироваться спрос. Поэтому корректировка проекта – дело обычное. Время от времени приходится менять те или иные детали, но если проект продуман, а сама компания – стабильно устойчивая, правки серьезно не влияют на сроки реализации. А напротив, могут способствовать их оптимизации.
Самое трудное, когда проект вынужденно меняется из-за финансовых проблем застройщика. В этом случае он действительно может быть не завершен. Примеров тому масса. 
Любой «долгострой» или «проблемный объект» – чаще всего результат того, что застройщику пришлось менять финансовую модель.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– Переделка может быть и сравнительно небольшой, и кардинальной – со сменой функции, объемно-планировочных решений и пр. Если вынужденная корректировка проектных решений помогла достроить объект, это уже можно считать положительным результатом. Хотя в таких ситуациях эффективность планировочных решений или выход площадей с участка могут снизиться.
Например, радикально изменился проект San Gally Park. И это было целесообразно, поскольку он «завис» на длительный срок и устарел по разным параметрам. Нередко переделка проектов обусловлена охранными ограничениями. Это произошло при реализации проектов на Шпалерной ул., 51, а также на 8-й и 9-й Советских улицах.

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– Нам вносить каких-то кардинальных изменений в проекты не приходилось. Многие параметры диктует сам участок и коммуникации, которые пролегают под ним. Вот если не уделить достаточно внимания проработке проектной документации и изучению площадки, проект придется корректировать и, возможно, не раз. В центре Петербурга остались в продаже достаточно сложные участки, нередко – с памятниками истории и архитектуры, которые требуют особого подхода при редевелопменте.
Изменения в квартирографии происходят довольно часто, и, как правило, они идут на пользу проекту. Реже корректируется высотность. И если стройка уже в процессе, это может порушить экономику проекта. 
Один из ярких примеров радикальных переделок – проект на площади у Павелецкого вокзала в Москве. Еще в 1990-е здесь решили построить торгово-развлекательный комплекс. А котлован на этом месте появился в начале 2000-х. После долгих разбирательств, смены концепции и инвестора прошлой осенью перед вокзалом, наконец, открыли ландшафтный парк, а затем и подземный торговый центр.

Елена Шикова, главный архитектор бюро ландшафтной архитектуры «Нескучный сад»:
– Время – такой же ценный ресурс, как деньги и человеческий капитал. Качественный проект требует вдумчивой работы. Если заказчик начинает спешить, урезает сроки проектирования, это чревато переделками уже по ходу реализации и финансовыми потерями. Если, наоборот, затягивает согласования, меняются цены на строительном рынке, а итоговый проект выходит за рамки бюджета. Как следствие заказчик начинает экономить на материалах, исполнителях, что неизбежно негативно сказывается на результате.
Если говорить о положительном эффекте корректировок, нельзя не упомянуть соучаствующее проектирование. В нашей практике было немало проектов общественных пространств, в которые мы вносили изменения после обсуждения с активными жителями и общественными организациями. Это, безусловно, шло на пользу объектам. Ведь общественные пространства создаются для людей.

Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Корректировка знаковых проектов в Петербурге не редкость. Наиболее показательный пример последних лет – перипетии, связанные с Охтинским мысом. Небоскреб Газпрома там не состоялся, нынешний вариант застройки тоже вызывает бурные дискуссии из-за наличия археологического памятника. Какой проект здесь в итоге будет реализован – покажет время. Тем не менее сроки затягиваются, а синий забор, огораживающий площадку, город не украшает.
На ум приходит и скандально известный «долгострой» в самом центре – «яма на Лиговском». Теперь там расположен один из самых успешных торговых центров Петербурга – ТРЦ «Галерея». На Петроградке вместо недостроенного отеля «Северная корона» будет жилье. Проект «Никольские ряды» тоже несколько раз пересматривали. В итоге получилось удачное сочетание коммерции и общественного пространства. Не состоялся 124-метровый небоскреб на месте кинотеатра «Зенит». Так и не построены подземные торговые центры под площадью Восстания.
Тучков буян – уникальная локация в историческом центре. Там можно создать общедоступный парк и место притяжения для туристов и горожан. Важно, чтобы при реализации таких проектов все участники процесса действовали в рамках правового поля и прислушивались к общественному мнению.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
- Мы дорабатываем большую часть проектов в части планировок и отделки МОПов, благоустройства, а подчас и отдельных архитектурных аспектов. Почти всегда это делается в проектах разработанных ранее, несколько лет назад, но работа над которыми долгое время не начиналась. Например, по причине долгого нахождения в продаже. В таком случае они недостаточно отвечают современным запросам покупателей и необходимо вносить изменения.
Наиболее яркий пример корректировки - один из текущих проектов — «Северная корона» на набережной Карповки. Мы пересмотрели очень многое: от планировок до новой концепции благоустройства. Плюс технологическая начинка дома — такая, как должна быть в современной премиальной недвижимости. В данном случае изменения некорректно называть вынужденными. Скорее, это нормальный процесс сбора сложного и дорогого продукта девелопером под свои задачи: как в части продаж и маркетинга, так и в части портфолио.