НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

28 сентября, 00:21
7 февраля в 09:31

Стройки на низком старте

Высокий спрос на новостройки сократил объем предложения на первичном рынке Петербурга. А ликвидные квартиры в удачных локациях и вовсе в дефиците. Между тем застройщики активно скупают землю и готовятся запускать продажи в новых проектах. Так что в ближайшее время баланс на рынке должен восстановиться.
Мы расспросили ведущих девелоперов о том, где и какие участки они приобрели, а главное – что собираются на них строить и в какие сроки.
В фокусе внимания – жилые комплексы, продажи в которых стартуют в наступившем году.

В 2021-м в Петербурге ввели 3,46 млн кв. м жилья. Ленобласть по этому показателю даже опередила Северную столицу. В соседнем регионе сдали 3,5 млн «квадратов», хотя около половины этого объема приходится на ИЖС. Кроме того, Ленобласть в очередной раз стала первой в стране по объему ввода жилья на одного жителя – 1,9 кв. м.

В поисках баланса 

 Такие рекорды дались обоим регионам непросто. Объем многоквартирных домов в стадии строительства год от года снижается. И застройщикам надо пополнять земельные запасы, чтобы выводить на рынок новые проекты. Однако вслед за ростом цен на новостройки стремительно дорожают и участки. «Спрос на землю значительно превышает предложение. Круг покупателей существенно расширился за счет федеральных и региональных компаний, выходящих в Петербург, и местных стартапов в девелопменте. Небывалый рост цен на квартиры разогрел земельный рынок до предела. В 2022-м высокая активность, по всей видимости, сохранится», – уверена директор по развитию «ЮИТ в Санкт-Петербурге» Анна Смольная.

«Девелоперы в 2021-м купили рекордные объемы земли», – подтверждает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов. И это значит, что дефицит ликвидного предложения на рынке новостроек, возникший еще год назад, относительно быстро исчезнет. «При условии, что экономическая ситуация останется стабильной, спрос на жилье в 2022-м будет ровным. Спровоцировать рост может прогнозируемое повышение ипотечных ставок, падение рубля, инфляционные ожидания. Эти факторы обычно побуждают население инвестировать сбережения, чтобы спасти их от обесценивания. А покупка недвижимости все еще остается самым понятным и доступным инструментом для этого», – отмечает Никита Пальянов.

Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский более пессимистичен: «Отрасль уже в ближайшее время столкнется с серьезным челленджем. Это снижение платежеспособности клиентов и доступности ипотеки. Спад спроса был заметен уже в прошлом году. Самое большое давление наверняка испытают проекты эконом-класса. Основной рецепт – балансировать предложение в продаже и стройке. Так что девелоперы наверняка будут очень аккуратно управлять товарным запасом, чтобы не столкнуться с кризисом перепроизводства».

Земельные приоритеты 

 У каждой компании – свой рецепт. ЮИТ рассматривает относительно компактные участки в Петербурге и Ленобласти: «Нам наиболее интересны площадки, позволяющие построить жилье комфорт- и бизнес-класса. Наделы могут быть в разной степени градостроительной подготовки. Размер участков должен предполагать возможность построить 10 000-70 000 кв. м жилья, а это от 0,5 до 5 га», – уточняет Анна Смольная.

ГК «Ленстройтрест» подыскивает территории под комплексные проекты в городе и ближайших локациях Ленобласти. «Именно в таком формате эффективнее и удобнее создавать комфортное пространство внутри кварталов, согласно нашей философии «ЖИВИ». Привлекательны и точечные проекты комфорт- и бизнес-класса в Петербурге. По нашим оценкам, в 2022 году рынок придет в равновесие. Мы прогнозируем спрос на уровне 3,7-3,8 млн кв. м, а предложение на уровне 4 млн кв. м», – говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Группа RBI тяготеет к городскому центру. «Мы продолжаем максимально активно закупать участки, так как ориентированы на кратное увеличение масштабов бизнеса и консолидированной прибыли группы. Уже есть сделка по новому участку и в 2022 году. В нашем земельном банке имеются площадки под строительство порядка 350 000 кв. м жилья (не считая проектов, которые уже в активной стадии реализации). Каждый год мы планируем приобретать землю для возведения 400 000 кв. м и более», – рассказывает Эдуард Тиктинский. По его словам, компании интересны участки как в центре Петербурга и прилегающем к нему «сером поясе», так и в периферийных районах города, при условии хорошей транспортной доступности и перспективной локации. «Перспективно направление, связанное с Курортным районом. В общем и целом, мы выбираем локации, где есть возможность создать продукт уровня RBI – это по современным критериям не ниже «комфорт-плюс». Изучаем, кстати, и возможности выхода на юг России», – поясняет г-н Тиктинский.

Группа «Аквилон» планирует почти вдвое увеличить объем строительства в Петербурге и почти в три раза – по стране. Поэтому земельный банк во всех городах присутствия пополняется непрерывно. «Мы следим за предложением с точки зрения перспективной конкуренции. Нам интересны городские и областные локации с развитой инфраструктурой, хорошей экологической обстановкой и, как минимум, с утвержденным проектом планировки. Они имеют потенциал для создания и развития качественной жилой среды в сегментах «комфорт» и «бизнес». Мы не стремимся к точечным проектам. Перспективный объем продаваемой площади должен быть не менее 30 000 кв. м. Если говорить о максимальном объеме в одной локации, мы ориентируемся на 200 000 кв. м», – рассуждает исполнительный директор Группы «Аквилон» Андрей Вересов. По его словам, стратегия подразумевает сбалансированность. Компания представляет все классы жилья: от «комфорта» до «премиума». Портфель проектов диверсифицирован не только за счет широкой географии присутствия, но и за счет освоения новых сегментов. Помимо жилья «Аквилон» строит офисы и апартаменты.

«Мы традиционно возводим кирпичные дома комфорт- и бизнес-класса, у нас нет студий и малометражных квартир. Наше основное предложение – это двух- и трехкомнатные варианты с функциональной планировкой, современной инженерной «начинкой» и наличием парковочных мест. Они были и будут востребованы у нашей целевой аудитории – семей. И интерес к такому жилью подогрела семейная ипотека. Однако в центральной части города свободные участки можно сосчитать по пальцам. Наш клиент – автомобилист, поэтому мы ориентируемся на локации с развитой дорожно-транспортной инфраструктурой, непосредственной близостью к съездам на КАД и ЗСД, по которым до любого района города можно доехать за 15-20 минут», – поясняет директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов.

Земельный банк компании «Главстрой Санкт-Петербург» включает два гигантских участка: 437 га в Приморском районе, где строится ЖК «Юнтолово», и свыше 270 га в Выборгском районе – под проектом «Северная долина», завершить который компания планирует в течение пяти лет. Полное освоение территории в Юнтолово – перспектива ближайших 10 лет.

«Мы ищем пятна под проекты комфорт-класса в черте города. В приоритете – участки, где можно построить до 1 млн «квадратов». Но учитывая ограниченность земельных ресурсов, интерес представляют и лоты, способные вместить от 200 000 кв. м. Это позволит сохранить достигнутые темпы строительства», – говорит генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.

Близкие премьеры 

 Далеко не все опрошенные нами компании готовы рассказать о новых проектах, которые рассчитывают вывести на рынок в этом году. Во всяком случае до тех пор, пока не получат разрешение на строительство. Ведь дополнительное внимание к участку со стороны общественности и чиновников может не пойти на пользу будущей стройке. Впрочем, некоторые девелоперы уже анонсировали проекты-2022. 

Например, Группа «Аквилон» в феврале откроет продажи в комплексе категории «бизнес лайт» в Московском районе. ЖК «Аквилон Leaves» расположится в пешей доступности от станций метро «Звездная» и «Московская».

ЖК «Аквилон Leaves». Фото: Группа «Аквилон»

«Все квартиры мы оборудуем обновленной версией «умной» системы inHOME 3.0. В одном из корпусов откроется детский клуб и коворкинг. Мы построим детский сад и выступим соинвестором строительства школы. Комплекс будет возведен по энергоэффективной технологии Termo-S, которая позволит жителям экономить на коммунальных платежах. А благоустройством займутся наши партнеры – профессиональные ландшафтные дизайнеры», – рассказывает Андрей Вересов.

По его словам, петербургский портфель строящейся и проектируемой недвижимости «Аквилона» насчитывает порядка 800 000 кв. м – это проекты комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Группа также готовится вывести новый жилой комплекс на рынок Москвы.

В прошлом году Группа «Эталон» приобрела три участка в Пушкинском, Московском и Петроградском районах общей реализуемой площадью около 240 000 кв. м. В компании рассчитывают на высокий спрос на фоне дефицита качественных площадок в городе.

ЖК Pushkin Village. Фото: Группа «Эталон»

Малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса в Пушкине назвали Pushkin Village. Он разместится рядом с Екатерининским и Александровским парками. Ожидаемая реализуемая площадь проекта составит 145 000 кв. м, в том числе 97 000 – жилье.

Предполагаемая реализуемая площадь будущего комплекса в Московском районе – 31 000 кв. м (24 000 «квадратов» жилья). Он расположится в 1 км от Обводного канала и в 5 км от Невского проспекта, на Киевской ул., 5.

В Петроградском районе девелопер заявляет проект премиум-класса рядом с Песочной набережной, в шаговой доступности от Вяземского и Лопухинского садов. Прогнозируемая продаваемая площадь составит 63 000 кв. м.

«Не все проекты, старты которых намечены на 2022 год, мы готовы анонсировать сейчас. На первое полугодие запланирован вывод в продажу комплекса на Миргородской улице: 18 000 кв. м жилья. О нем мы уже много рассказывали, думаю, он станет событием для рынка. Здесь будет ряд незаурядных инновационных решений. В конце года также рассчитываем открыть продажи в жилом комплексе на проспекте Большевиков в Невском районе. Здесь намечено строительство нескольких жилых корпусов на 55 000 кв. м жилья», – делится Эдуард Тиктинский.

Компания «Балтийская коммерция» готовит два проекта в центре Петербурга, которые могут быть запущены уже в этом году, но пока без подробностей.

ЖК «ОКЛА». Фото: ГК «Ленстройтрест»

«Основное наше приобретение в 2021-м – это объект компании «Ойкумена», который сегодня мы реализуем под новым брендом «ОКЛА», – рассказывает Ян Фельдман. – Мы планируем возвести здесь 220 000 кв. м жилья. В концепции архитектурного бюро Рикардо Бофилла есть несколько высотных доминант, а основной объем представлен семиэтажными корпусами».

В земельном банке ГК «Ленстройтрест» есть несколько участков, на которых в общей сложности можно возвести порядка 400 000 кв. м жилья. Это площадки и для точечных проектов, и для комплексного освоения территорий, включая малоэтажную застройку в черте Петербурга.

ЖК «Полис в Лавриках». Фото: «Полис Групп»

Компания «Полис Групп» в феврале готовится вывести на рынок проект в поселке Лаврики. Комплекс комфорт-класса реализуют в несколько очередей – первую по плану завершат в 2024 году. «Но по опыту работы с проектным финансированием нам удается строить с опережением графика», – отмечает директор по маркетингу компании «Полис Групп» Ольга Ульянова.

Новые проекты у «Полис Групп» заявлены в южной части агломерации Петербурга и Ленобласти. В разработке и проекты в Приморском районе. «В активной стадии подготовки комплексы, где продажи по плану стартуют в 2023 году. Компания наращивает объемы строительства и присутствия на рынке. Пока мы не определили точных сроков вывода новых проектов, информация будет известна позже», – уточняет г-жа Ульянова.

В земельном банке «ЮИТ в Санкт-Петербурге» семь участков (примерно 100 000 кв. м будущего жилья комфорт-класса). В прошлом году застройщик приобрел надел в Пушкинском районе, в проекте «Царскосельские холмы» (рядом с «Экспофорумом»). Здесь запланированы два четырехэтажных дома – всего около 250 квартир (общая площадь – примерно 12 000 кв. м). Этот проект должен выйти на рынок в 2022 году.

«В этом году также планируем начать продажи во второй очереди ЖК iLona в Нейшлотском пер. (12 500 кв. м жилья) и в девятой очереди проекта «Новоорловский» (12 900 кв. м жилья). Кроме того, рассчитываем запустить проект на улице Васенко (около 5000 кв. м) после прохождения Градкомиссии», – рассказывает Анна Смольная.

ЖК iLona. Фото: «ЮИТ в Санкт-Петербурге»

«Абсолют Строй Сервис» в 2022 году собирается вывести на петербургский рынок новый для него продукт – жилые лофты. Это проект Loft Landrin, реализуемый на месте бывшей кондитерской фабрики «Азарт» (в прошлом фабрика Георга Ландрина). На месте старых советских построек возводят новые дома. Однако исторический кирпичный корпус в стиле модерн приспособят под лофты. Всего их будет 44: от компактных (размером 45 «квадратов») до просторных 162-метровых. Высота потолков будет доходить до четырех метров, а высота окон – до трех. В лофтах на последнем этаже можно будет установить камины.

Loft Landrin. Фото: ГК «Абсолют Строй Сервис»

ГК Docklands Development в прошлом году завершила строительство второй очереди лофт-квартала на Васильевском острове. Там идут отделочные работы и подготовка к передаче ключей дольщикам. В компании говорят, что строительство и управление гостиничными объектами остается для нее приоритетным направлением развития. Сейчас рассматривается покупка нескольких участков под апарт-отели в центральной части Петербурга. Кроме того, в этом году Docklands Development начинает реализацию четырехэтажного жилого проекта во Всеволожске. На территории 23 га разместится комплекс общей площадью 150 000 кв. м (площадь квартир – 100 000 кв. м). Разработкой проекта занимается архитектурная мастерская Рейнберга и Шарова.

Комплексное продолжение 

 «Главстрой Санкт-Петербург» планирует в 2022 году начать освоение трех кварталов в рамках комплекса «Юнтолово». Один из них, 35-й квартал, будет впервые в этой локации реализован в классе комфорт. В его состав войдут семь корпусов общей площадью более 118 000 кв. м. На стадии проектирования два новых жилых квартала. Первый предполагает малоэтажную застройку рядом с лесом и уже готовыми домами. Здесь появится около 100 000 кв. м жилья. Второй квартал будет возведен на противоположной стороне Ивинской улицы. Общая жилая площадь домов превысит 220 000 кв. м. В этом году девелопер планирует также приступить к возведению садика, школы и поликлиники.

В «Северной долине» компания продолжит застройку квартала комфорт-класса и будет постепенно выводить в продажу новые дома. В активной стадии строительства взрослая и детская поликлиники, здание седьмого детского сада.

Объединение «Строительный трест» продолжает реализацию масштабного проекта комплексного освоения «NEWПИТЕР» в поселке Новоселье. В этом году уже открыты продажи в 14-м лоте. В семиэтажном доме покупателям доступны 212 квартир площадью от 35,2 до 106 кв. м, а также коммерческие помещения площадью от 56 до 81,8 кв. м. Общая продаваемая жилая площадь  составляет 12 260 кв. м, коммерческая – 328,8 кв. м.

ЖК «NEWПИТЕР». Фото: «Строительный трест»

Следующим на рынок выйдет 15-й лот этого проекта – 7-этажный дом на 239 квартир общей продаваемой площадью 13 890 кв. м. Всего же в квартале запланированы 42 жилых дома, шесть детских садов (два уже готовы), две школы (одна построена), офисные и спортивные центры.

«Сейчас в стадии строительства у нас шесть проектов. В Петербурге это ЖК «Новое Купчино» (4-5-й этапы), ЖК «Листва» и коттеджный поселок «Сад времени» в Петергофе. В Ленобласти это ЖК «NEWПИТЕР» (лоты 12, 14, 15 и 16), в Калининграде – ЖК «Альпы» и в Калининградской области – ЖК River Park. Еще два совершенно новых жилых комплекса общей площадью 300 000 кв. м находятся в стадии разработки», – рассказывает Сергей Степанов.

ГК «КВС» в этом году также планирует вывести на рынок новые корпуса в проектах комплексного освоения территорий. В Олимпийских кварталах «ЮгТаун» готовится старт продаж во втором этапе первой очереди (пять корпусов), во второй очереди (два корпуса) и первом этапе третьей (четыре корпуса). Кроме того, здесь начнется строительство школы и детского сада. В жилом комплексе «Любоград» в продажу должна выйти вторая и третья очереди (в каждой по четыре дома). В «Ясно.Янино» в 2022 году компания запускает один новый корпус и приступает к строительству школы.

«ЮгТаун». Фото: ГК «КВС»

«Кроме того, мы планируем вывод нового точечного объекта в Калининском районе. Однако конкретные сроки начала строительства и старта продаж пока назвать сложно», – посняет генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

У холдинга Setl Group в стадии строительства и проектирования 12,24 млн кв. м, что на 73% превышает показатель конца 2020-го. Продаваемая площадь объектов в активной стройке составляет 1,84 млн кв. м, а объектов, по которым получены разрешения на строительство, – 1,96 млн «квадратов» (2,45 млн кв. м – с учетом площади паркингов).

В прошлом году холдинг приобрел три участка. Комплексы, которые на них разместятся, поступят в продажу в этом году. Территория 3,85 га расположена на Васильевском острове, между Уральской улицей и набережной Макарова, рядом с проектом этого же застройщика – ЖК «Эмеральд на Малой Неве». Здесь запланирован комплекс комфорт-класса площадью более 50 000 кв. м с коммерческими помещениями, подземным паркингом и встроенным детским садом на 120 мест. 

В 2021-м компания стала владельцем еще 59 га в Петродворцовом районе, между пр. Буденного, Красносельским шоссе, перспективным продолжением проспекта Ветеранов и проспекта Народного Ополчения. Это недалеко от масштабного проекта Setl Group под названием «Солнечный город». На новом участке разместят около 270 000 кв. м жилья комфорт-класса с коммерческими помещениями, а также школу и детские сады. Проект малоэтажный: высота жилых корпусов – четыре этажа.

Еще около 200 000 кв. м жилья холдинг возведет неподалеку от Пушкина и музея-заповедника «Царское Село». Здесь тоже предусмотрена четырехэтажная застройка. Комплекс займет участок 43 га между рекой Славянкой, Колпинским шоссе и Муромской улицей.