Элита плачет, но платит
Цены на жилье в новостройках премиум-класса в Петербурге за год выросли на 34%. В бизнес-классе – на 29%.
За минувший год только в историческом центре граждане купили жилья на 52,7 млрд рублей, потратив на 11 млрд рублей больше, чем в 2020-м.
По данным компании Colliers, в 2021 году средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья премиум-класса достигла 398 000 рублей. В бизнес-классе цена «квадрата» поднялась до 265 000 рублей.
При этом, отмечают эксперты Colliers, во втором полугодии 2021-го рост цен замедлился.
Объем продаж за год в этих двух категориях («бизнес» и «премиум») в целом по городу составил 8600 лотов, или 504 000 кв. м – на 14% меньше, чем год назад. Дефицит дорогому сегменту не грозит: в 2021 году первичный рынок пополнился новым предложением на 661 000 кв. м (10 400 квартир). Проще говоря: девелоперы вывели на рынок на 20% больше жилья, чем покупатели успели приобрести. Аналитики Knight Frank St. Petersburg отмечают, что пополнение в категориях классов А и В получилось втрое больше, чем в «провальном» 2020 году, когда новые проекты появлялись крайне редко.
География «элиты» расширяется. «Загородные локации, находящиеся в хорошей транспортной доступности, настолько востребованы покупателями, что они готовы на компромиссы и рассматривают вместо жилья в том числе проекты несервисных апартаментов», – отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.
Но приоритетной зоной для премиального сегмента, при всем уважении к Репино, Комарово и Стрельне, остается центр.
По данным исследования, проведенного аналитиками компании «МК-Элит», предложение в сегменте дорогих новостроек в центральных районах* (см. сноску) за год пополнилось на 1600 квартир. Спрос в исторических кварталах за 2021 год составил 1972 квартиры.
За год в продажу поступило десять новых жилых проектов элитного и бизнес-класса: Amo (застройщик –AAG), Monodom Line (Sun Development), Wellamo (ЮИТ), Whight House (компания «Элит Тауэр)», «Дом на Васильевском» («Страна девелопмент»), «Мануфактура James Beck» («Балтийская коммерция»), «Петровская коса» («Газпромбанк-Инвест»), «Северная корона» (ПСК), 7А (дебютант – компания «Артик») и «Три грации» («Еврострой»), а также один апарт-отель UNO (девелопер – компания «Галс»).
Несмотря на конфронтацию с Европой, преобладают, как видим, иностранные названия...
Специализация на центре города сохранилась только у «Евростроя», остальные девелоперы активно работают и в других локациях.
По мнению генерального директора «МК-Элит» Петра Войчинского, кризис оказал благотворное влияние на дорогой сегмент первичного рынка: «С 2018-го по 2020 год сохранялся дефицит новых проектов, сейчас спрос и предложение сбалансированы. Цена квадратного метра за три года удвоилась, бизнес для застройщиков явно стал более эффективным, несмотря на возросшие затраты».
На среднюю стоимость предложения заметно влияют крупные проекты: «Северная корона», «Три грации» и «Петровская коса».
Из-за роста цен уменьшилась средняя площадь купленной квартиры.
По мнению аналитиков и девелоперов, причины активного спроса и роста цен:
- ускорение инфляции и обесценивание рубля;
- сохранение в первом полугодии низких ипотечных ставок и резкое увеличение объемов кредитования; эти факторы также работали на общее впечатление о неустойчивости экономики и, как следствие, повышали спрос на «защищенные активы» (в том числе – элитное жилье);
- продолжавшийся весь год рост цен на строительные материалы;
- удорожание участков под застройку;
- затянувшаяся пандемия, общее состояние неопределенности, из-за которой покупатели стремятся сохранить и прирастить денежные средства;
- повсеместный переход на эскроу-счета и банковское финансирование.
Как отмечает Петр Войчинский, экономические факторы роста цен, безусловно, важны, но определяющую роль все же играет психология. В ситуации ускорившейся инфляции находятся и покупатели, и застройщики.
Мнения экспертов
«В 2021 году ситуация на рынке несколько стабилизировалась, и запланированные к старту проекты наконец-то были выведены на рынок. Несмотря на некоторое падение продаж в количественном выражении, дополнительным драйвером для «стартапов» послужили высокие обороты девелоперов за 2020 год.
В 2022-м мы прогнозируем стабилизацию цен в сегменте высококлассного жилья, с ростом на 3–5% за квартал. Дефицита предложения в элитном сегменте не ожидается, за исключением некоторых локаций. В этих зонах фокус покупательского внимания будет направлен или на объекты вторичного рынка, или на наиболее привлекательные комплексы бизнес-класса. В бизнес-классе несколько крупных ЖК находятся в стадии проектирования и при благоприятных условиях будут выводиться на рынок.
Что касается новых опций: каждый проект (особенно элитный) старается преподнести рынку набор неких качественных параметров, присущих только данному дому. Однако в целом новых уникальных опций нет, скорее присутствует различная их компоновка либо корректируется качество (например, более продуманная и качественная инженерная начинка зданий или эксклюзивный уровень сервиса). Несмотря на то, что покупатели с каждым годом становятся более требовательными, бюджет покупки играет основную роль в принятии решений. Поэтому, как ни печально, в последние годы основной тренд высококлассного жилья – это уплотнение квартирографии»
«Рост цен был обусловлен возросшим в пандемию спросом на качественные ликвидные объекты от проверенных застройщиков. Так исторически сложилось, что в период нестабильности люди вкладывают деньги в недвижимость. С 2020 года спрос на жилье был простимулирован льготной ипотекой, что привело к росту цен в масс-маркете и «по цепочке» отразилось на объектах более высокого класса.
Себестоимость выросла из-за удорожания стройматериалов, дефицита рабочей силы и качественных участков под застройку в черте города, особенно в центральных локациях. Стоимость земли из-за активного спроса также кратно возросла.
Важно отметить, что в пандемию требования к жилью изменились. Наши клиенты стали покупать квартиры бОльшего метража, причем эта тенденция наблюдается и в формате апартаментов. Уделяется пристальное внимание всему: качеству строительства, применяемым материалам, технологиям, экологичности, наличию инфраструктуры, объему зелени, дополнительным сервисам. Все это также отражается на себестоимости проекта.
С начала 2022 года на цены, которые и так находятся уже на пике, начинает влиять геополитическая напряженность, падающие фондовые рынки и высокая инфляция не только в России, но и в США, и в Европе. При благополучном макроэкономическом фоне можно было бы ожидать спокойного роста в рамках 10-15% за 2022 год, однако давать такой прогноз с учетом столь серьезных внешних факторов, наверное, не стоит»
«В 2022 году цены продолжат расти, но более плавно. Фундаментальные рыночные факторы не позволяют квадратному метру в новостройках дешеветь: ценообразование находится под влиянием беспрецедентного роста цен и дефицита стройматериалов, рабочей силы и площадок для девелопмента»
«Страх инфляции, неопределенность жизни – все это приводит к росту инвестиций в «золотой бетон». В элитном сегменте за год цены предложения увеличились на 40-50%, цены реальных сделок – на 20-30%. Они продолжат расти, пока не успокоится инфляция.
Сейчас основная проблема в том, что купить нечего. Продавцы задрали цены, потому что видят спрос. Застройщики не спешат реализовывать квартиры в условиях нарастающей инфляции. Рынок перегрелся. Я прогнозирую активный спрос на ближайшие два года и увеличение цен, по крайней мере, не ниже инфляции – минимум на 8-10% за год.
Популярность Петербурга растет и иметь здесь недвижимость по-прежнему престижно.
Разрыв между элитным и «обычным» жильем будет увеличиваться.
В Петербурге хорошего предложения не так много, в готовых проектах квартир с высокими потолками, зимними террасами, уникальными видовыми характеристиками практически нет. Их разбирают на ранней стадии строительства»
«Цены выросли на всю недвижимость, не только в премиальном сегменте. Основным драйвером стало существенное удорожание стройматериалов. В среднем оно составило 20%, а некоторые позиции, причем базовые, подорожали еще больше. Например, кирпич – плюс 62%, щебень – на 47%, бетон – на 35%, пиломатериалы стали дороже в 2,5 раза, а утеплитель – даже в три.
При этом предложение в прошлом году неуклонно сокращалось. В третьем квартале 2021-го на рынке было представлено всего 600 элитных квартир. Тогда как годом ранее в продаже находилось свыше 800 квартир премиум-класса.
В бизнес-классе ситуация немного лучше. Основная проблема еще в том, что в Петербурге осталось очень мало участков, пригодных под строительство жилья высокой ценовой категории. В историческом центре и прилегающих к нему локациях земельный ресурс почти исчерпан. А даже самое качественное и комфортное жилье на периферии сложно отнести к премиальному классу»
«Такого прироста стоимости, как в 2021 году, когда жилье подорожало на 31%, а апартаменты на 38%, в текущем году мы точно не увидим.
По общей динамике апартаменты должны прибавить больше. За счет дополнительной социальной нагрузки и усиливающегося перераспределения спроса инвесторов из жилой недвижимости в апартаменты. Что, в свою очередь, связано с ипотекой — льготных кредитов де-факто нет, а базовые ставки растут.
И поскольку рынок апартаментов относительно жилой недвижимости небольшой, сильное влияние на динамику стоимости будет оказывать вывод новых проектов.»
