Малоэтажный колхоз от Минстроя

Проект федерального закона опубликован на сайте Regulation.gov.ru. Одновременно там же появились еще два документа – форма соглашения, в соответствии с которым у будущих владельцев возникает право на долю в общем имуществе, и форма проектной декларации.

Законопроект разработан в развитие масштабных поправок в Градкодекс, принятых в конце декабря 2021 года (476-ФЗ). Эти коррективы вступают в силу 1 марта. В них речь шла о применении к малоэтажным жилым комплексам (МЖК) принципов долевого строительства, включая проектное финансирование и эскроу-счета.

К счастью, новый порядок не отменяет и не запрещает прежний (как это произошло с «долевкой»): строительство домов в коттеджных и дачных поселках «хозспособом», по усмотрению собственников, остается в силе. Какой подход окажется более эффективным и популярным, покажет рынок. Наверное, гарантии и безопасность эскроу-счетов плюс льготная ипотека привлекут крупных девелоперов и часть клиентов. Но вряд ли большинство.

Теперь эта инициатива дополняется более детально прописанным порядком регулирования: какие объекты могут входить в состав общего имущества (например, проезды, подстанции, котельные и даже водонапорные башни), кто и как им будет управлять (общее собрание собственников, в текущем режиме – УК). Не забыли даже взносы на капитальный ремонт общего имущества, то есть объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Что важно: новый способ управления может относиться не только к новым комплексам, которые начинают строиться сейчас. Но и к сложившимся поселениям и домовладениям, если собственники примут такое решение. «Решение о создании товарищества принимается собственниками индивидуальных жилых домов на их общем собрании... Число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников индивидуальных жилых домов...» (статья 13 законопроекта).

И вот здесь возникнут непростые юридические коллизии. Есть некий обособленный участок с постройками ИЖС. Иногда его называют «коттеджный поселок», но необязательно. Больше половины владельцев решили создать товарищество, часть собственников с этим не согласна. Вправе ли большинство огородить «поселок» забором? Устроить КПП? Как в этом случае будут распределяться общие расходы? Как отнесутся к такой инициативе остальные жители населенного пункта?

Такие затяжные конфликты известны: например, в Токсово, где правление ТСЖ «Нежность» (16 домовладений из 45, расположенных на улице Нежности) перегородило муниципальную дорогу шлагбаумами. Или в ДНП «Марвело» (Киссолово), где сотни собственников не являются членами садоводства и никак не могут участвовать в управлении общим имуществом. Последнее время увеличилось количество рекламы, в которой застройщики предлагают участки ИЖС, никак не конкретизируя их статус и будущую схему управления. Например, компания «Зеленая долина» продает участки ИЖС «в массиве «Никольское» и специально на сайте подчеркивает: «Не коттеджный поселок».

О том, что проблема есть и ее надо решать, недавно заявил Конституционный суд, разбирая дело, в котором собственник дома в коттеджном поселке не стал вступать в товарищество, заключать договор с УК и платить взносы.

Складывается впечатление, что юристы Минстроя взяли за основу схему управления многоквартирным домом. Члены товарищества, состоящего из ИЖД (индивидуальных жилых домов), также вправе управлять общей собственностью напрямую (если их меньше 30), через собрание или с помощью УК.

Но сообщество частных домов – более сложный юридический механизм, чем МКД. И требует очень непростого согласования интересов.

Редакция NSP будет следить за продвижением законопроекта и попросит юристов подготовить комментарии.