НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

24 мая, 18:19
27 марта в 09:00

Инвестиции в недвижимость: что можно купить на 1 или 2 миллиона рублей

Рассказываем о плюсах и минусах при покупке долей в квартирах, паркингов и земельных участков.

Фото: freepik.com

После запрета наличной валюты, резкого взлета курсов доллара США и евро, пропаганды золотых слитков и дефицита импортной техники в магазинах покупка недвижимости выглядит как последний шанс защитить свои сбережения от галопирующей инфляции (официальная превысила 12% годовых с начала года). Какие объекты можно приобрести на разные накопленные суммы и, самое главное, зачем, разбиралась «НП».

Первое правило – у приобретаемого объекта недвижимости гарантированно должен быть свой будущий покупатель. Или арендатор. Определив, кому в потенциально среднесрочной перспективе приглянется ваша недвижимость, можно действовать.

Инвестиции до 1 миллиона рублей

И на такие суммы на рынке недвижимости можно найти предложения. Получить гарантированную прибыль от них за короткий промежуток времени вряд ли получится, но, как минимум, защитить свой миллион от инфляции попробовать можно.

Покупка доли в квартире: плюсы и минусы

Прежде всего, за один миллион можно присмотреться к рынку долей владения жильем. Объявления о продаже, как правило, всегда идут с оговоркой – просмотр невозможен. И практически всегда оформляются по договору дарения (здесь есть свои риски – от высоких налогов до полной потери денег при судебном споре по признанию сделки притворной, то есть фиктивной).

Доли – это наследие семейных неурядиц, утяжеленные обидами, слезами и многолетними драмами. Частый случай: когда-то квартира была приватизирована на всех в ней зарегистрированных, со временем состав семьи менялся, родственники не могли договориться, и – один из них решил избавиться от собственности. На рынке долей в последние годы также стали появляться и предложения граждан-банкротов, должников перед микрофинансовыми организациями или просто финансово несостоявшихся жителей. 

Доли в квартире часто сопровождаются семейными неурядицами. Фото: freepik.com

Круг потенциальных будущих покупателей долей очевиден: прежде всего, это другие совладельцы данного жилья или те, кому нужна прописка. Можно предположить, что сейчас, в моменте, у сособственников нет денег или желания общаться с текущим продавцом. Какова вероятность, что спустя несколько лет ситуация изменится, и у них появятся деньги, чтобы выкупить вашу долю?

Но плюсы в таких инвестициях тоже есть. Современное законодательство четко устанавливает правила: собственник жилья (даже минимальной доли) имеет право без согласия других совладельцев зарегистрировать в нем в качестве постоянного места жительства себя, супруга или детей. Для всех других претендентов потребуется письменное согласие – получится ли взять его у владельца 12/13 долей на Софийской, зависит от уверенности в собственных переговорческих навыках. К слову, повышенным спросом доли пользуются в микрорайонах, где располагаются элитные школы. Чем не инвестиция в будущее детей?

Сколько стоит доля в квартире и какая может быть выгода

Логика цены зависит от жадности продавца. Например, 1/13 доли (или 3 квадратных метра) в двухкомнатной квартире на Софийской в доме 1967 года постройки предлагается за 150 тыс. рублей. А 45/930 долей (все те же три «квадрата») у Московского вокзала на Полтавской – уже за 300 тыс. рублей. Или комната площадью восемь «квадратов» в двухкомнатной на Белы Куна обойдется в искомый 1 млн рублей.

Таким образом, если приобрести долю под будущую продажу, помимо обязательного нотариата (от 15 тыс. рублей), придется ежегодно нести расходы по налогу на имущество (грубо – 0,1% от кадастровой стоимости). И потерять 13% НДФЛ с разницы между суммой покупки и будущей продажи, если сделка состоится раньше, чем пройдет пятилетний срок (при дарении – НДФЛ придется заплатить от полной кадастровой стоимости). Но если покупать долю под свою собственную регистрацию или членов семьи – мы не знаем цен серого рынка института прописки. Экономия рано или поздно случится.

Покупка земельного участка: плюсы и минусы

Ажиотаж с ценами на недвижимость повысил количество сделок и с землей. Но этот рынок менее ликвиден: цена земельного участка зависит от удаленности от магистралей, оснащенности водой и электричеством, наличия построек и так далее. Приобрести что-то менее чем за 1 млн рублей возможно, но не с целью быстрой перепродажи.

Еще один вариант – покупка с целью постройки дома. Затем участок можно будет продать уже дороже. Но имейте в виду, что сейчас даже минимальный сборно-модульный домик обойдется не дешевле чем в 500 тысяч рублей.

Количество сделок с землей растет, но этот рынок менее ликвиден. Фото: freepik.com

Также будущими покупателями могут стать владельцы земельных сертификатов: многодетным семьям Петербурга город компенсирует затраты на сумму 397 тыс. (если он оформлен в 2022 году). Не секрет, что этот условно легальный рынок по обналичиванию субсидии в городе процветает: в договоре купли-продажи указывается сумма, равная сертификату. По факту продавец получает чуть меньше, чтобы покупатель тоже смог что-то получить от государства. Но экономический смысл от сделки будет только тогда, когда получится найти участок по цене 150 тыс. рублей и менее. И такие, к сожалению, закончились.

Инвестиции до 2 миллионов рублей

Покупка парковочного места: плюсы и минусы

Можно прикупить парковочное место в кварталах-новостройках. В зависимости от жилого комплекса и количества в нем квартир цена на паркинг – подземный, крытый или полуоткрытый – может начинаться и от 250 тыс. рублей. И именно здесь кроется нюанс: так, в одном из ЖК на берегу Невы продается машино-место по цене чуть ниже рыночной. Продавец в объявлении указывает, что так как сам он покупал в рассрочку, которая не погашена, то сделка должна пройти так: он получает от вас задаток, гасит свою задолженность. Затем оформляет собственность на себя и уже затем готов приступать непосредственно к сделке и переоформлять имущество на вас. Или не переоформлять – там как карты лягут. 

Покупатель должен иметь в виду, что место на паркинге – это долевая собственность. Фото: freepik.com

Дело в том, что все паркинги или машино-места – это долевая собственность. Росреестр без опубликованного уведомления (как и при продаже комнат в коммуналках – совладельцы должны быть уведомлены) не зарегистрирует переход прав. Оформить заявление просто – через сайт регулятора. Но указать в договоре цену ниже, чем в уведомлении, нельзя. Кроме того, сейчас идет массовая переоценка кадастровой стоимости.

Здесь нужно иметь в виду, что если на стадии котлована вы покупали машино-место по цене 150 тысяч рублей и планируете его перепродать, то обязанность заплатить налог на доходы 13% возникнет с разницы между ценой покупки и продажи. 

Подсчет:

Допустим, за время ваших инвестиций государство пересмотрело кадастровую стоимость вашего паркинга и оценило его в 1 млрд рублей. Допустим, в паркинге 200 машино-мест. В итоге ваша парковка автоматически оценена в 5 миллионов рублей.

По закону, если цена продажи ниже кадастровой стоимости, налог взимается с кадастровой оценки. В итоге, приобретя парковочное место за 150 тыс. рублей и продав его за 1 млн рублей, ваша налогооблагаемая база в любом случае составит 5 млн рублей. То есть на следующий год вам придется заплатить налог в размере 650 тысяч рублей вне зависимости от того, сколько вам заплатил покупатель.

В итоге при затратах в 1,5 млн рублей и средней цены аренды в 5 тыс. рублей в месяц с учетом коммунальных платежей доходность от инвестиций будет около 2% годовых. 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

«Вложение в недвижимость сейчас неочевидный вариант»

Максим ЕЛЬЦОВ, генеральный директор «Первого ипотечного агентства»:

– Стоит или не стоит покупать – очень сложный вопрос, потому что нужно понимать, что будет с ценами на недвижимость через полгода–год. Откровенно говоря, мы сейчас даже и на месяц не можем это прогнозировать.

В данный момент мы наблюдаем повышение цен в силу того, что остался относительно слабый, но устойчивый спрос. Часть застройщиков сняли свои предложения в силу полнейшей неопределенности. И как результат – при низком предложении и не сильно большом спросе мы толкнули цены с начала марта на ликвидное жилье на 3–7% по фактическим сделкам. Из этой ситуации делать вывод, что вложение в недвижимость сейчас очевидный вариант, я бы не стал.

Если вычеркнуть идею с ипотекой, историю с долями и машино-местами (с последними автолюбители будут ставить машины где угодно, лишь бы не платить), сегодня скорее более предпочтительный вариант покупки ликвидной однокомнатной квартиры под сдачу в аренду. Это не квартира в густонаселенных районах типа Девяткино, где высокая конкуренция, а где-то в спальных районах, меблированное жилье с более-менее приличным ремонтом. С точки зрения инвестиций я бы смотрел в этом направлении. Но нужно понимать, что арендные ставки в среднесрочной перспективе будут снижаться, и инфляция их не поддержит. Мы в ситуации, когда и цены на недвижимость будут стагнировать, и арендные ставки могут снижаться. Но недвижимость это все еще защитный актив, понятно, что гречу или телевизоры будет потом не продать, а бетонометры в мегаполисе рано или поздно начнут приносить деньги.