Эксперты Петербурга представили первые прогнозы по рынку недвижимости Петербурга в новых реалиях

Высокие проценты, низкие доходы

 Накануне дискуссии, 23 марта, правительством РФ были обозначены главные меры поддержки строительной отрасли: ставка льготной ипотеки в 12% годовых, а также определение верхней планки проектного финансирования в 15% (некоторые, впрочем, надеялись на 12%). Участники дискуссии согласились, что это поможет стабилизировать ситуацию с кредитованием и завершить часть жилых проектов, но одного субсидирования недостаточно.

На конец года эксперты Центробанка прогнозируют уровень инфляции в 20%, падение доходов населения – около 10%, безработицу – в пределах 7-10%. Сокращение ВВП ожидается на 7-8% (это ситуация кризисов 1998 и 2008 годов).

«Расчеты по реальным доходам неравномерно распределяются по стратам, – уточняет экономист Дмитрий Прокофьев. – Минфину нужно удержать планку доходов для тех, кто для власти критично важен. Это бюджетники, силовые структуры и ВПК. В этих определенных сферах доходы будут поддерживаться, по крайней мере, на уровне инфляции. Все остальные провалятся на 15% и выше. Особенность нынешнего кризиса в том, что в первую очередь пострадают большие города...» 

Федеральное правительство, в отличие от прежних кризисов, реагирует очень динамично, считает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». «За последний месяц принято столько законодательных решений, сколько не выходило за весь предыдущий год, – отметил он. – Может быть, не все они выверенные, но у нас есть возможность попробовать их на практике и оценить эффективность. Что важно – власти готовы менять решения по мере наработки опыта. А вот побороть банковское лобби пока не выходит: мы до сих пор не можем добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов».

В прежние кризисы в Петербурге для застройщиков были наработаны собственные механизмы поддержки: рассрочки по инфраструктурным платежам, частичное сокращение выплаты налогов в городской бюджет. Теперь такое право дано всем субъектам РФ, и строители надеются, что правительство Петербурга вернется к подобной форме поддержки. Пока, судя по тем решениям, что принимаются, власти не имеют четкого представления о росте стоимости стройматериалов, о динамике изменения платежеспособного спроса, а главное – о том, кто его будет формировать «завтра». 

«Мы столкнулись с совершенно новой ситуацией, – подтверждает Дмитрий  Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». – Это касается как запрета ряда сделок, так и документооборота, и даже наличия самой бумаги. Что же касается мер поддержки, нужно дождаться конкретных нормативно-правовых актов. Только тогда можно будет оценить реальные последствия. Принят закон о распределении полномочий в пользу регионов, но подзаконных актов пока нет. Есть прямое указание о продлении любых договоров аренды, этим стоит заняться уже сейчас: можно автоматически продлить их на три года. Однако в целом на текущий момент нет сложившейся системы поддержки строительной отрасли. Помимо субсидирования, заявлена административная поддержка, связанная со снижением сроков инвестиционного цикла – по госэкспертизе, пересмотру цен и авансов в сметах. Но этого недостаточно. Ситуация меняется каждый день, советую оперативно следить за нормативной базой».

Жилой минимум 

 У застройщиков пока столь же «туманное» видение ситуации и перспектив. «Все стало сложно и максимально неопределенно, – говорит Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС. – Чем меньше станет неопределенностей в ближайшее время, тем лучше. Тем, кто собирается уходить с рынка, пора четко об этом заявить, тогда ландшафт станет более ясным, можно будет адаптироваться и строить. В остальном – у каждого застройщика своя бизнес-модель, у каждого проекта своя история. Решение по ставкам – позитивный момент, но многое будет зависеть от роста себестоимости строительства, наличия стройматериалов и логистики». 

При средней стоимости квартиры в 6-7 млн рублей ежемесячный ипотечный платеж ранее составлял 22-35 тысяч рублей, и покупатели жилья могли себе это позволить. Сейчас такой возможности у многих уже нет. По расчетам Татьяны Хоботовой, территориального менеджера по работе с партнерами банка «Открытие», средний платеж по «льготной» ипотеке в Петербурге достигнет 55 тыс. рублей в месяц (для займов в 5 млн рублей на 20 лет).

«Думаю, в апреле нас ждет небольшое затишье по спросу, отток покупателей уже начался, – полагает директор по продажам «Полис Групп» Яна Кадомцева. – У нас планировался старт продаж, пока думаем над новыми сроками запуска. По одному объекту мы временно приостановили дозаказ отделки, пересматриваем ценообразование. Конечная стоимость пока не ясна, как и материалы, которые будем использовать».

Стоимость жилья будет расти, а насколько – никто сейчас не скажет, согласен Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест»): «Если в 2020 году цены вверх двигал в основном повышенный спрос, то в прошлом году добавился рост себестоимости, а теперь, начиная с февраля, влияет уже не спрос, а непосредственно сама себестоимость строительства, которая по сравнению с декабрем увеличилась от 30 до 60% в зависимости от класса объекта. Дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от объема господдержки. Покупатели начнут выбирать квартиры меньшей площади, застройщики будут менять квартирографию».

«До конца года большинство застройщиков будут пытаться дополнительно субсидировать ипотечные ставки до психологически приемлемой отметки в 9-10% годовых, – считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». – А вот по кредитованию новых проектов остаются вопросы. В некоторых банках, например, нам дают понять, что заявленные 15% будут доступны только по тем проектам, где уже начаты предварительные работы и проведены первые аудиты. Надеемся, что это не так».

В элитном секторе рынка главные опасения покупателей связаны с тем, будут ли такие объекты достроены в том виде, в котором им обещали. Предстоит решить серьезные проблемы с лифтами, инженерной «начинкой» и доставкой качественных отделочных материалов. Застройщики «элитки» уверены, что смогут запустить новые логистические цепочки, чтобы обеспечить свои стройки нужными материалами, и экономить на этом не собираются. «В дорогом сегменте жилья сейчас преобладают те же настроения, что и везде. На первый план вышло интуитивное принятие решений по покупкам», – добавляет Антон Козуб, собственник АН PrimeEstate.

На вторичном рынке жилья в начале марта многие продавцы осознанно взяли паузу, поскольку не понимали, что делать с деньгами, и сняли объекты с продажи. «Сейчас ситуация более-менее успокоилась, – говорит Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». – Но практически все сделки закрываются без ипотеки. Ждем стагнации, панических продаж не будет. В дальнейшем возможно плавное снижение цен».  

Апартаменты устоят

 Рынок апартаментов тоже проходит серьезную трансформацию. Доходы могут упасть, но, как оценивают эксперты, все же в меньшем объеме, чем у торговых центров и офисов, из которых уходят зарубежные бренды и компании. «Меньше «трясет» проекты, которые находятся на высокой стадии готовности – это если говорить об апарт-отелях в стройке, – отметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service. – Апартаменты чувствуют себя лучше, нежели гостиницы с небольшим номерным фондом. Загрузка маленьких отелей опиралась на Booking и Airbnb, и уход этих площадок для них – сильный удар. Крупные апарт-отели имеют свои сайты и только выигрывают от увеличившейся доли прямых бронирований. Если говорить о будущих проектах, то важно отметить, что многие составляющие – инженерные коммуникации, элементы оснащения и другое – только импортного происхождения. Из-за этого многие проекты, что продают инвестиционный продукт под управлением, вынуждены будут упрощать проектные решения или даже задумаются о переходе из отельного рынка в псевдожилье, с которым, как мы знаем, власти стремятся бороться». 

«Инвесторы – из числа самых пугливых созданий в России, но в сложившейся ситуации многие из них начинают понимать, что каких-либо других возможностей, кроме как вкладываться в недвижимость, у них сейчас нет, – добавляет Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S. – Сервисные апартаменты, которые достойно прошли кризис с коронавирусом, остаются одним из самых надежных способов вложения денежных средств».

По словам Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, вера в туризм остается – загрузка гостиниц сохранится в среднем на уровне 40-50%. Часть апартов так и не выйдет на рынок, а тем, что строятся, придется менять или сокращать качественную составляющую, заложенную в проектах. Жесткие тиски себестоимости квадратного метра для девелоперов обеспечены на ближайшие два-три года. 

Коммерция в режиме ожидания

 Как отмечает генеральный директор Maris Борис Мошенский, на рынке коммерческой недвижимости ежедневно растет объем вакантных помещений в офисном сегменте. Из бизнес-центров выезжают многие IT-компании. «Но при этом спрос на офисы заметно не падает, – уточняет консультант. – Есть ряд компаний, которые подбирают себе более комфортные условия. Как пойдут дела в дальнейшем, судить не берусь. Сейчас возникла совершенно иная ситуация, чем в предыдущие кризисы. Возможно, будет просадка по арендным ставкам. Если есть возможность – арендаторам надо уходить на краткосрочные договоры и брать помещения только с отделкой. Достраиваться будут лишь офисные объекты в высокой стадии готовности. На рынке складов уровень вакансий не растет: все заняты попытками восстановить логистику и закупками про запас. В торговом сегменте многие магазины международных операторов закрыты, но о расторжении договоров пока ничего не слышно. Компании выжидают, они могут это себе позволить. Тем более что опыт пандемии в этом отношении помог, наработки в договорных отношениях уже имеются». 

В рамках дискуссии также выступил Олег Избяков, лидер проекта по развитию территории «Горская» (девелопер – компания  «Мегалайн»). Он подтвердил, что, несмотря на нынешние обстоятельства, разработка документации по масштабному многофункциональному проекту продолжается. В экспертизу запущен первый комплекс – транспортно-логистический. По ее итогам «Мегалайн» надеется получить статус стратегического инвестора Петербурга и построить первые складские объекты к концу 2025 года.