НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 03:33
28 марта в 08:00

«У нас было время позаботиться об устойчивости проекта и безопасности инвестиций»

Проекты с иностранным участием вызывают повышенный интерес. Новых в ближайшее время не планируется. О том, как будет развиваться город-курорт вблизи Вырицы, рассказывает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.

Осетрова
Наталья

руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens

– Что происходит на площадке? 
– Мы планировали весной ускорить строительство. Сейчас не будем набирать скорость, останемся на прежних темпах. Тормозить не собираемся, работаем в прежнем режиме.
Два дома в монолите, два выходят на нулевые отметки; в первой очереди до конца 2023 года осталось достроить 4 малоэтажных дома и 7 курортных особняков (трехэтажные резиденции на 4 квартиры).

– Существует ли запас материалов и комплектующих, чтобы не зависеть от перепадов цен и от импорта? 
– Мы авансируем подрядчика, это стандартная практика. Кроме того, мы на импортозамещении с 2014 года, не на словах, на деле. Все решения, которые мы заложили в проект, сформированы с учетом рисков и адаптированы под российские производства.
Все поставщики и подрядчики – российские. Сбербанк контролирует риски поставок: российские производители вкладывали средства в производство, теперь имеют оборудование и технологии высокого уровня, материальная и ресурсная база в России, стандарты международные. Только если мы не видим аналога в России, в этом случае возможен импорт, по согласованию с банком. Эти риски мы всегда оценивали и учитываем. Так же как риск управления: все ключевые позиции в компании занимают русские управленцы, проектировщики, инженеры.
В шоковый момент цена на сталь в Европе подпрыгнула на 370%. В России – на 34%. Сейчас цены снижаются, посмотрим на динамику, мы каждый день проводим мониторинг.
Конечно, турбулентность отразится на проекте.  Мы предусматриваем в модели 10%-е повышение затрат на оставшиеся работы. Думаю, кубометр бетона будет стоить на 10-12% дороже, не выше, а может быть, и ниже. Пока на рынке сказывается шоковый эффект. Многое зависит от работы правительства, важно повлиять на динамику цен в группе материалов, которые мы не закупаем за границей: сталь, древесина и лесоматериалы. Сейчас мы видим снижение стоимости бензина. Это значит, что не будет увеличения стоимости в логистике и доставке. По арматуре мы тоже уже видим некоторое снижение...

– На какую ставку вы ориентировались по проектному финансированию? 
– Ставка у нас была «плавающей», привязанной к объему средств на эскроу. Как она будет меняться – сегодня непонятно: все надеются на субсидии государства, как по ипотеке, так и по проектному финансированию, это важно. Наше преимущество в том, что у нас очень велика доля собственного участия. Мы собственных денег инвестировали больше, чем обычно требуют банки. И повышение ставки проектного финансирования не должно значительно сказаться на экономике проекта. По графику, окончание строительства первого этапа у нас в конце 2023 года. Объем одобренного  проектного финансирования – 2,3 млрд рублей. Пока мы инвестируем свои деньги.

– Как будут строиться отношения с инвесторами? 
– С 2014 года мы работаем в режиме санкций. Мы уже получили разрешение от комиссии при правительстве, согласуем допуски к использованию средств. Ограничения выставлены в целях контроля и безопасности финансовых потоков, мы инвестируем в реальный сектор экономики, много лет находимся под финансовым мониторингом, полностью соответствуем всем требованиям и всегда используем деньги целевым образом.

– Но вы же, в соответствии с договором, должны будете часть денег отправить зарубежному инвестору... 
– Да, прибыль, в 2023 году, когда мы достроим первый этап. Деньги с эскроу-счетов поступят на счета российской компании, мы выплатим заем банку, получим и зафиксируем прибыль, часть средств реинвестируем в проект. Часть прибыли, которую ожидают инвесторы, мы должны будем перечислить. На эти операции нет запрета сейчас и, надеюсь, не будет и в дальнейшем.
Международные бренды, которые сейчас уходят (или заявляют, что уходят), опасаются, что их присутствие в России будет негативно воспринято  западными потребителями. Опасаются репутационных рисков... Поэтому мы еще в 2014 году зарегистрировали российский бренд. Инвестиционная группа KastorX Capital – это SPV. Компания создана под реализацию  конкретного проекта, у нее нет зависимости от широкого круга «внешних» клиентов. Для нас имеет значение только поддержка правительства РФ и банка на территории РФ.
Мы столкнулись с этими рисками не вчера, у нас было время позаботиться о устойчивости проекта и безопасности инвестиций.

– Вы исключаете возможность – политического, экономического – давления на шведских инвесторов с требованием выйти из российского проекта? 
– На эти вопросы мы уже отвечали в 2014 году. Наша модель создана с огромным запасом прочности, это SPV – по-русски говоря, «специальный переводчик денег». Мы не берем в расчет эмоции, только устойчивость проектов, экономику, документы, отчетность.
Я надеюсь, что самую острую фазу, фазу шока, мы уже прошли. Пришло время осознания ситуации. Понятно, что ситуация сложная. Но не катастрофическая.
Наверняка будут проблемы с поставками запчастей для сложной строительной техники. Полгода потрясет. Но логистика настроится, это решаемая задача.

– Как вы оцениваете перспективы спроса в дорогом сегменте рынка жилья? С учетом того, что многие сейчас потеряют работу – в том числе и высокооплачиваемую? 
– Это очень устойчивый сегмент в нашем регионе. За 14 лет бизнес-класс ни разу не просел, это легко проверить. До начала известных событий мы продавали бизнес-класс темпами, более характерными для масс-маркета. Высокий темп продаж показывал, что потребность в проекте высокая. В том числе потому, что на юге вообще нет аналогичных комплексов. Теперь можно с уверенностью сказать, что они и не появятся. Конкурентов у нас нет.
Сейчас рынок будет штормить, мы находимся в зоне турбулентности. Но мы уже проходили через нее раньше. Причем пандемия была страшнее: тогда для международных компаний были закрыты все рынки. Выручки не было нигде. С точки зрения экономики этот кризис не такой жесткий.
В январе на встрече в правительстве РФ мы обсуждали смежную проблему: серьезнейший дефицит кадров. Буквально кадровый голод, не хватало классных специалистов. Мы четыре месяца не могли найти высококвалифицированного инженера! У хороших специалистов всегда будет работа, с соответствующей оплатой.