«Имущество у банкрота есть, а продать нельзя»

До первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме участок под ним является имуществом застройщика. Если застройщика признают банкротом, его конкурсный управляющий сталкивается с неоднозначной ситуацией. Формально, согласно сведениям из ЕГРН, участок под многоквартирным домом (МКД) является имуществом должника, однако в силу закона право собственности на него перешло собственникам помещений.

Так, в силу прямого указания пункта 1 статьи 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» госрегистрация возникновения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.

В момент регистрации первого права собственности юридического или физического лица на помещение в МКД у застройщика прекращается право единоличной собственности на участок под ним. В этот момент возникает право долевой собственности на указанный участок у первого собственника, пропорционально размеру площади его помещения, и у застройщика – в остальной части. По мере регистрации новыми собственниками помещений своих прав на них доля застройщика пропорционально уменьшается. И в момент регистрации права собственности на последнее помещение право долевой собственности застройщика на земельный участок прекращается. Указанное следует из пункта 162 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241.

Эти изменения должны отражаться в выписке из ЕГРН в отношении участка. Однако на практике регистрирующий орган зачастую не отражает возникновение долевой собственности у собственников помещений. Поэтому к моменту открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства участок формально, согласно сведениям из ЕГРН, считается собственностью должника-застройщика.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Законодательство о банкротстве прямо не предусматривает возможности исключения из конкурсной массы участка под многоквартирным домом. Как следствие – указанный участок формально подлежит реализации в деле о банкротстве.

Но такая продажа явно нарушает права собственников помещений, а также противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. В этом случае у конкурсного управляющего нет иного способа «избавиться» от такого участка, кроме как заявить в регистрирующий орган отказ от права собственности на него. Но применение такого способа может повлечь жалобы кредиторов, так как фактически означает добровольный отказ от имущества должника.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (определение от 06.05.2022 по делу № А56-54806/2019) внес ясность в рассматриваемый вопрос, прямо указав, что конкурсный управляющий застройщика не вправе реализовывать участок под многоквартирным домом. Указанная позиция косвенно подтверждается и определением Верховного суда РФ от 16.12.2021 № 309-ЭС16-9270(7).

Таким образом, при банкротстве застройщика конкурсный управляющий не имеет права продавать участок под многоквартирным домом, принадлежащий собственникам помещений и предназначенный исключительно для эксплуатации многоквартирного дома.