НАШ ЦИТАТНИК: «Мы так активно стимулируем жилищное строительство, что за 2020–2021 гг. цены на новостройки выросли на 50%. Надо не просто деньги раздавать, а структурировать проекты вместе с бизнесом, контролировать цены на жилье и стройматериалы...» Антон Силуанов

27 июня, 02:14

«Имущество у банкрота есть, а продать нельзя»

О судьбе участка под многоквартирным домом в случае банкротства застройщика рассуждает Таисия Ларина, юрист практики разрешения споров Rightmark Group.

Таисия Ларина, Rightmark Group
Ларина Таисия
юрист практики разрешения споров
Rightmark Group

До первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме участок под ним является имуществом застройщика. Если застройщика признают банкротом, его конкурсный управляющий сталкивается с неоднозначной ситуацией. Формально, согласно сведениям из ЕГРН, участок под многоквартирным домом (МКД) является имуществом должника, однако в силу закона право собственности на него перешло собственникам помещений.

Так, в силу прямого указания пункта 1 статьи 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» госрегистрация возникновения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.

В момент регистрации первого права собственности юридического или физического лица на помещение в МКД у застройщика прекращается право единоличной собственности на участок под ним. В этот момент возникает право долевой собственности на указанный участок у первого собственника, пропорционально размеру площади его помещения, и у застройщика – в остальной части. По мере регистрации новыми собственниками помещений своих прав на них доля застройщика пропорционально уменьшается. И в момент регистрации права собственности на последнее помещение право долевой собственности застройщика на земельный участок прекращается. Указанное следует из пункта 162 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241.

Эти изменения должны отражаться в выписке из ЕГРН в отношении участка. Однако на практике регистрирующий орган зачастую не отражает возникновение долевой собственности у собственников помещений. Поэтому к моменту открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства участок формально, согласно сведениям из ЕГРН, считается собственностью должника-застройщика.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Законодательство о банкротстве прямо не предусматривает возможности исключения из конкурсной массы участка под многоквартирным домом. Как следствие – указанный участок формально подлежит реализации в деле о банкротстве.

Но такая продажа явно нарушает права собственников помещений, а также противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. В этом случае у конкурсного управляющего нет иного способа «избавиться» от такого участка, кроме как заявить в регистрирующий орган отказ от права собственности на него. Но применение такого способа может повлечь жалобы кредиторов, так как фактически означает добровольный отказ от имущества должника.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (определение от 06.05.2022 по делу № А56-54806/2019) внес ясность в рассматриваемый вопрос, прямо указав, что конкурсный управляющий застройщика не вправе реализовывать участок под многоквартирным домом. Указанная позиция косвенно подтверждается и определением Верховного суда РФ от 16.12.2021 № 309-ЭС16-9270(7).

Таким образом, при банкротстве застройщика конкурсный управляющий не имеет права продавать участок под многоквартирным домом, принадлежащий собственникам помещений и предназначенный исключительно для эксплуатации многоквартирного дома.