В петербургских новостройках - сокращение продаж, цены остановились
За первое полугодие петербургские застройщики заключили 27 751 сделку по ДДУ. На 20% меньше, чем за тот же период прошлого года. На 44% меньше, чем до пандемии и санкций.
Количество продаж по ДДУ в Петербурге, по данным сервиса DataFlat.ru, в первый месяц лета немного выросло: в июне граждане заключили 2403 договора, в мае – 2324. Доля ипотеки составила 77%.
Увеличилась средняя площадь продаваемой квартиры (41,8 кв. м против 38 «квадратов» в мае). Вырос средний бюджет сделки – до 9,144 млн рублей. Но говорить о приближении к докризисным показателям, конечно, пока не приходится.
К сведению: в июне 2019 года в Петербурге строилось 15,3 млн кв. м жилья. В июне 2022-го – 9,3 млн кв. м.
В Ленобласти за первое полугодие 2022-го показатели продаж выглядят вполне пристойно: за шесть месяцев заключено больше ДДУ, чем в 2020-м или в 2021 году (см. табл. 1). Но это результат ажиотажного спроса на недорогое жилье в первом квартале. В апреле реализация по ДДУ была вдвое хуже, в мае–июне – в три раза хуже, чем в предыдущие месяцы.
Три года назад, в июне 2019 года, в Ленинградской области строилось 4,97 млн кв. м жилья. На данный момент – 3,19 млн кв. м. (Считаем только многоквартирные дома, без ИЖС.)
И уже понятно, что речь идет не о шоковом, но краткосрочном провале. А о некоей «новой нормальности». Проще говоря: о том, сможет ли строительный комплекс региона выживать на половинном «рационе». Условно: при двух-трех тысячах ДДУ в месяц в Петербурге (вместо привычных пяти-шести тысяч договоров) и при тысяче договоров в месяц в Ленобласти (вместо двух-трех тысяч, как последние годы).
При этом рост цен в новостройках региона прекратился. Предложение жилья в строящихся ЖК будет постепенно сокращаться, но спрос уменьшается еще быстрее.
Петербург снижается с окраин
Незначительная прибавка по средним ценам предложения в июне зафиксирована в городских спальных районах: плюс 1,2% за месяц. В пригородах, наоборот, снижение на 1,7%.
За год средние цены в ЖК, которые строятся в «спальниках», увеличились на 44,6% – до отметки 263 061 рубль за «квадрат». Основной прирост случился с ноября 2021 года по февраль 2022-го. Затем удорожание пошло на спад, в июне цены остановились.
По данным аналитиков NSP, за год достаточно заметно вырос объем предложения (свободных вариантов, находящихся в продаже) – на 50–70%, в зависимости от локации. Количество ЖК – то есть адресов, по которым идут продажи, – за год увеличилось на 42%.
Хотя начиная с февраля девелоперы по понятным причинам стали реже выводить на рынок новые ЖК и даже новые очереди в уже строящихся. За первые пять месяцев 2022 года девелоперы Петербурга вывели в продажу 798 тыс. кв. м жилья – на 39% меньше, чем за тот же период прошлого года. А в покупку участков и объектов под редевелопмент застройщики вложили всего $236 млн – в 4,7 раза меньше, чем за тот же период прошлого года ($1,1 млрд).
Сжатие спроса привело к тому, что цены замерли. Анализируя цифры в предложении, необходимо еще сделать поправку на популярность совместных ипотечных программ с субсидируемыми ставками. В таких вариантах и цена квартиры, и стоимость площади – выше, чем при 100-процентной оплате. Это тоже влияет на статистику. Увеличивается разрыв между ценами предложения и фактической стоимостью сделок…
В ценовом рейтинге городских районов лидируют Петроградский и Центральный – более 430 000 рублей за «квадрат». На «спальных» территориях впереди намыв Васильевского острова. На окраинах – Невский район (Усть-Славянка и Уткина Заводь). В пригородной зоне в цене жилье в Петродворцовом районе. Здесь уровень задает стрельнинский ЖК «Любоград». Для домов с близким сроком сдачи самые дорогие квартиры оказались в Пушкине.
За год в новостройках несколько уменьшилась доля студий, зато стало больше однокомнатных квартир (45%). Сократилась доля предложения в спальных районах (с 37 до 32%).
На вторичном рынке также зафиксирован застой: по данным ЦИАН, в мае во всех городах-миллионниках зафиксировано снижение на 0,3–0,4%, в июне спад продолжился.
В Петербурге за полгода средние цены на готовое жилье выросли на 8% – ниже уровня инфляции. Проблема в том, что сделок мало, ипотека осталась на уровне 11-12%, а для многих семей продажа имеющегося жилья – необходимое условие для покупки нового…
Областной дрейф
В июне 2022 года «квадрат» на первичном рынке Ленобласти стоит 150 652 рубля. За год жилплощадь в новостройках подорожала на 29,7%. Заметный рост цен продолжался с ноября по март, когда пандемия пошла на спад, а спецоперация еще не началась. За второй квартал средние цены предложения – впервые с 2015 года – снизились почти на 2%.
Потенциала для их увеличения у застройщиков нет: спад спроса не позволит. В апреле–мае граждане, по данным Росреестра, регистрировали в Ленобласти вдвое меньше ДДУ, чем в феврале–марте.
Наибольший «минус» по ценам отмечен в Гатчинском районе: подешевели квартиры в ЖК «Высший пилотаж-3» и «Верево-Сити». В ценовом рейтинге по-прежнему лидирует Всеволожский район: 151 784 рубля за «квадрат», отстает Тосненский (114 690). Но постепенно цены выравниваются. Именно в Тосненском районе – наибольшая прибавка за год: плюс 88,1%, дорожает наиболее доступное жилье в поселке Федоровское.
В Гатчинском районе две трети общего годового прироста цен обеспечил вывод на рынок комплекса Gatchina Gardens. Этот строящийся город-курорт уверенно удерживает ценовое лидерство среди популярных локаций: более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, идет Кудрово – 180 796. Более 160 000 – во Всеволожске. Рубеж в 150 000 руб./кв. м пройден в Девяткино, Мурино, Гатчине, Сертолово и Янино-1. Самые доступные квартиры – в Янино-2 (104 964) и Романовке (108 787 руб./кв. м).
За год количество жилых проектов в Ленобласти увеличилось с 54 до 83.
В наиболее интересных локациях ассортимент практически не меняется. Можно отметить его постепенное сокращение в Кудрово, по естественным причинам (земля под застройку заканчивается).
За год доля области в структуре предложения в регионе незначительно увеличилась как по числу проектов, так и по числу квартир. По числу объектов в отдельных локациях стабильно лидирует Мурино: продажи идут в 14 ЖК. Увеличивается количество проектов в поселке Новоселье: это новая «зона роста» на карте региона.
Новая ситуация ставит перед девелоперами две задачи. Первая: не провалиться ниже уровня себестоимости, когда текущие продажи перестанут покрывать затраты. Вторая: не «улететь» по срокам ввода объектов.
Покупателям жилья в новостройках проще: они вправе выжидать, раздумывать и прикидывать. Хотя и у них есть ограничитель: ассортимент-то сокращается…
Мнения экспертов
NSP попросила участников рынка ответить на несколько вопросов. Будет ли еще снижаться объем продаж во втором полугодии?
Есть ли на рынке новостроек отложенный спрос? Станут ли застройщики в текущей ситуации готовить и выводить в продажу новые проекты?
Есть ли пределы у популярности программ «совместного субсидирования»? Какие факторы и события будут иметь наибольшее значение для рынка в ближайшие полгода?
«По предварительным данным за 1-е полугодие, спрос на первичном рынке Петербурга снизился минимум на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Основные причины: экономическая неопределенность, дорогая ипотека, высокие цены. К июню рынок, наконец, начал восстанавливаться: снизились ипотечные ставки, заработали субсидированные программы. До 50% покупок у нас в июне прошли именно с использованием ипотеки, субсидированной застройщиком.
Отложенный спрос вернется на рынок, но, скорее всего, не в полном объеме. Те, кто собирался купить недвижимость для собственного проживания, рано или поздно это сделают. Но не факт, что вернутся инвесторы, а их долю на рынке можно оценить в 10-15%. Дополнительно влияет ситуация со спросом на вторичном рынке, где ставки ипотеки сегодня превышают 10%. Многие из тех, кто владеет квартирами небольшой площади и планировал в дальнейшем их перепродать, добавить средств и улучшить жилищные условия, не могут сегодня реализовать такой сценарий. А учитывая то, как росла в последние годы в спросе доля студий и «единичек», таких покупателей может быть немало.
В первом полугодии на рынке было мало новых проектов. Как бы то ни было, наша практика показывает, что наиболее яркие новые объекты в хороших локациях будут пользоваться спросом, даже на начальном этапе строительства.
Дальнейшего снижения спроса быть не должно, доступность ипотеки повышается. Возможно, активность какое-то время будет сохраняться на текущем уровне. Вывод на рынок новых проектов после весеннего затишья также начинает восстанавливаться. Застройщики будут максимально осторожно запускать проекты, предварительно «прощупывая» спрос, чтобы точнее определиться с ценой»
«Объем спроса в июне вырос по отношению к маю, причем заметно. Продажи Setl Group, к примеру, увеличились более чем на 30%. Ставка льготной ипотеки снизилась практически до уровня 2020 года, а доля ипотечных сделок в мае и июне достигла рекордного уровня в 84%. Ипотека, а в особенности – совместные программы застройщиков и банков, сегодня драйвер спроса. Мы ожидаем, что ипотека поддержит продажи и в последующие месяцы. В начале года платеж за студию по цене 5 млн рублей с 15%-м первым взносом и сроком кредита 25 лет составлял 25,5 тыс. рублей, в апреле 38 тыс., а сейчас это 16 тыс. рублей. То есть меньше, чем стоит съемное жилье.
В мае и июне мы видим старты новых проектов различных классов и в разных локациях, как в Петербурге, так и в пригородах»
«Во втором полугодии рынок недвижимости традиционно более активен, чем в первом. Во-первых, повышается спрос от иногородних покупателей, которые приобретают жилье для своих детей-студентов. Во-вторых, активность растет перед новым годом, в период массовой сдачи домов застройщиками и запуска различных акционных программ. На руку застройщикам может сыграть и возвращение льготной ипотечной ставки до 7%.
Новые проекты на рынок выходить, безусловно, будут. За период высокой покупательской активности в предыдущие два года самые привлекательные форматы квартир были «вымыты» с рынка. Компания «Л1» готовит новый объект бизнес-класса в Московском районе.
Программы «совместного субсидирования» весьма востребованы. Стартовая цена квартиры может быть выше, чем при покупке по стандартной ипотеке, но финальная переплата все равно окажется значительно ниже.
В ближайшие полгода основным фактором, влияющим на рынок, будет оставаться ипотека. Не стоит забывать и о макроэкономических и геополитических факторах. Людям нужна не просто стабильность, а стабильность в перспективе»
«Мы рассчитываем на постепенное восстановление спроса. Говорить о больших объемах отложенного спроса не стоит, но при нормализации внешних условий люди начнут более активно вкладывать деньги, в том числе и в недвижимость.
Я думаю, ситуация благоприятна и для запуска новых проектов: пик нестабильности пройден, ключевая ставка менее 10%, ипотека с господдержкой работает. В первую очередь, новые проекты начнут выводить крупные застройщики.
Основное требование к бизнесу – адаптироваться к новым экономическим условиям. Нужно понимать, что мы зависим от реального спроса, и при снижении реальных зарплат и доли работающего населения спрос на квартиры снижается. Надеюсь, мы успешно преодолеем все сложности»
«В марте–апреле рынок существовал в условиях стресса. Мартовский ажиотаж обернулся дальнейшей стагнацией. В конце мая наметилось оживление в части запросов, а в июне – и по сделкам. Мы рассчитываем, что этот тренд сохранится и во втором полугодии, однако восстановление будет небыстрым.
Безусловно, какая-то часть денег перетечет с депозитов к застройщикам. Снижение ставок повышает привлекательность недвижимости как надежного актива для сохранения средств, особенно на фоне нестабильности на рынках ценных бумаг, криптовалют и других финансовых инструментов.
С конца февраля по апрель рынок замер. Далее застройщики активизировались и стали анонсировать и выводить на рынок новые проекты. В премиальном сегменте успехом пользуются небольшие дома в центральных районах от компаний с надежной репутацией. Но даже в верхнем сегменте основной спрос приходится на компактные однокомнатные квартиры на нижних этажах с минимальным бюджетом.
Что касается программ совместного субсидирования, то снижающийся спрос вынуждает банки и застройщиков предлагать антикризисные инструменты. В ситуации, когда даже ставка в 6-7% не обеспечивает комфортного ежемесячного платежа, покупателю выгоднее переплатить один раз в обмен на более выгодные условия»
«На мой взгляд, в мае спрос оттолкнулся от дна, опираясь на очень достойные условия по ипотеке с господдержкой. В июне по ЖК «Огни залива» мы фиксируем увеличение спроса на 28-29% по отношению к маю. Мы позитивно смотрим на ближайшее развитие событий.
Как только началось оживление спроса, застройщики стали выводить на рынок новые объекты. Подготовка проектов занимает у застройщиков длительное время, и они ставятся на паузу лишь тогда, когда рынок замирает. Возможно, кто-то из тех, для кого строительство – не профильный бизнес, откажется от своих планов. Но подавляющее большинство профессиональных застройщиков продолжат работу.
Программы совместного субсидирования ставки сложны как для застройщиков, так и для банков. Сейчас параметры ипотеки с господдержкой вернулись к самым интересным значениям, поэтому, на мой взгляд, массовое субсидирование ставок будет сворачиваться. Хотя в апреле–мае они стали серьезным подспорьем для рынка.
На рынок будут влиять в первую очередь геополитические факторы, а также вытекающие из них показатели общей инфляции»
«Причины кризисных явлений, с которыми мы столкнулись весной текущего года, носят исключительный характер и еще не исчерпали себя. Хотя рынку новостроек уже не раз приходилось переживать кризисы, сейчас сложно строить прогнозы на далекую перспективу.
С конца мая мы наблюдаем усиление активности покупателей. Это проявляется в количестве обращений, встреч в офисе, бронирований квартир. Сейчас мы видим положительную динамику и в продажах и предполагаем, что она сохранится во втором полугодии. Спрос не восстановится до уровня прошлого года, но объем сделок позволит реализовывать проекты.
Дальнейшая ситуация во многом будет зависеть от главного драйвера продаж новостроек – ипотеки. Программы субсидирования позволяют снизить ставку до минимальных значений. Холдинг «РСТИ» совместно с несколькими банками предлагает субсидируемую ипотеку от 0,1% на весь период действия кредита. Несмотря на увеличение стоимости квартиры, на длинных сроках кредитования эта программа дает максимальную выгоду и комфортный ежемесячный платеж.
В ближайшие полгода наибольшее значение для рынка новостроек будут иметь изменения ключевой ставки, а значит, и процентных ставок по ипотеке и по кредитам для застройщиков»
«Субсидирование ипотеки – это очень дорого для застройщиков. Чтобы покупатели квартир могли оформлять кредиты под 1-2%, девелоперы платят банку проценты за клиентов. Однако это все равно выгодно для покупателя: экономия на процентах намного выше, чем переплата за квадратный метр. Но я не думаю, что этот тренд продлится долго. Скорее всего, застройщики будут стараться постепенно уходить от субсидирования.
На данный момент на рынке жилья наблюдается определенный рост спроса. Конечно, в первую очередь на это повлияла дешевая ипотека. Также сыграл роль психологический фактор: прошел период паники, когда люди в принципе боялись брать кредиты и совершать крупные покупки. Дальнейшие колебания спроса спрогнозировать сложно, он будет зависеть от ситуации на рынке труда и уровня занятости населения»
«Мы наблюдаем определенную стагнацию на рынке, и как долго она продлится – невозможно предсказывать, не обладая всей полнотой картины. Должна появиться ясность в экономической и геополитической сфере, чтобы рынок осмыслил произошедшее, адаптировался и активно двинулся дальше.
Сейчас выжидательную позицию занимают не только покупатели жилья, но и девелоперы, которые продолжают готовить к выходу на рынок новые проекты, но не торопятся их запускать.
Отложенный спрос реализуется, но в небольших объемах. Человеку нужно в конечном итоге где-то жить, а жизнь навсегда откладывать нельзя.
В лучшей ситуации находятся компании с безупречной репутацией, которые никогда не нарушали своих обязательств и поддерживали постоянную связь с клиентами. Благодаря этому контакту продажи продолжают происходить.
Программы «совместного субсидирования» будут востребованы и дальше, как один из маркетинговых инструментов, хотя существенного влияния на объемы продаж они уже не оказывают»
«В Петербурге спрос во второй половине года снижаться не будет. Значительное снижение было в апреле, после чего началось постепенное восстановление, с поправкой на сезонный фактор.
Отложенный спрос также окажет определенное влияние: многие покупатели по разным причинам брали паузу.
Безусловно, новые проекты на рынке будут. Мы также в этом году будем выводить в продажу новые объекты в разных ценовых сегментах.
Для рынка недвижимости наилучшая ситуация – стабильность. Стабилизация цен, кредитно-денежной политики, доходов населения, поставок материалов и оборудования. Кризис-факторы не позволяют отрасли развиваться органично, негативно влияют и на качество, и на количество проектов»
«Пока мы в июне видим стабилизацию спроса. В следующие месяцы ожидаем укрепления данной тенденции. Процентная ставка по ипотеке снизилась практически до уровня начала года, запущены субсидированные ставки, застройщики вводят дополнительные стимулирующие акции. Все эти меры позволили вернуть покупателей на рынок.
Безусловно, объем спроса меньше показателей прошлого года, но застройщики не спешат пополнять предложение. За 1-е полугодие на рынок вывели порядка 700-800 тысяч кв. м. Еще в предыдущие годы в Петербурге сформировался дефицит предложения, вызванный сначала изменением системы долевого строительства (переходом на проектное финансирование); в прошлом году был изменен порядок согласования проектов. Дефицит предложения помогает строящимся объектам находить своего покупателя. Вероятно, за этот год на рынок будет выведено не более 1,5 млн кв. м»
«Спрос на недвижимость снижался в течение всей весны по вполне понятным причинам: цены обновляли рекорды, а ипотечные ставки оставались неподъемными. Ценовые ожидания стали снижаться. Основная доля продаж в этот период приходилась на покупателей с семейной ипотекой. Сейчас ситуация поменялась: базовые ставки резко снизились, еще доступнее стала ипотека с государственной поддержкой для всех категорий покупателей. Большую активность на рынке проявляют представители IT-индустрии, которые получают ипотеку по минимальным ставкам с увеличенным до 18 млн лимитом. Строительную отрасль объявили локомотивом экономики. И, что особенно важно, государство дает сигналы, что курс на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики будет продолжен. А это меняет и ценовые ожидания, и всю ситуацию на рынке. Кроме того, сейчас становится все меньше вариантов как инвестирования, так и просто надежного сохранения средств. Поэтому во втором полугодии мы ждем повышения спроса на недвижимость»
