НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

11 августа, 00:28

За полугодие продажи апартаментов в Петербурге упали на 40%

Итоги первого полугодия на петербургском рынке апартаментов не очень радуют. Продажи в новостройках упали на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Объем предложения растет. Но цены на этом фоне не снижаются, а местами – даже наоборот. Зато приятно удивляет загрузка действующих апарт-отелей, хотя ставки за юниты и не допандемийные. Девелоперы надеются на осеннее оживление спроса.

Строящийся апарт-отель We'll. Фото: NSP

 По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2022 года в Петербурге предлагаются 4200 юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м. Годом ранее на рынке было 3700 юнитов и 130 тыс. кв. м соответственно. 

По-прежнему в структуре предложения преобладают сервисные отели (75%), но в этом году немного прибавил и рекреационный формат; доля несервисных объектов осталась на прежнем уровне – 3%.

За первое полугодие продано 1,1 тыс. юнитов общей площадью 35,7 тыс. «квадратов». Это на 40% меньше, чем за аналогичный период 2021 года, и сопоставимо с результатами первого полугодия 2017 года. Положительную динамику показали только рекреационные апарты, коих было реализовано вдвое больше, чем годом ранее. 

«Накопившийся отложенный спрос обеспечил высокие показатели спроса на данный формат в первом квартале 2022-го, однако во втором квартале не достиг такого же высокого уровня», – констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Невзирая на вялый спрос, все типы апартаментов продолжали дорожать. С декабря 2021-го они выросли в цене в диапазоне от 14 до 32%. На конец июня средняя цена сервисного юнита достигла 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс., рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м. Несервисные апартаменты подорожали больше других только из-за увеличения интереса покупателей к объектам в высокой стадии готовности, отмечает аналитик.

Практически все девелоперы пытаются стимулировать спрос прежде всего субсидированием ипотеки на год или несколько лет, некоторые – на весь срок кредитования. Появляются и другие «заманушки». Так, Orange Group в июне вернула программу гарантированного дохода для покупателей юнитов в апарт-отеле IZZZI в Банковском переулке. Она была у застройщика на старте продаж, но после 24 февраля ее отменили. Теперь программа возобновлена, но уже с другими параметрами: инвесторам обещают не 8%, как раньше, а от 5,93% годовых.

УК VALO Service на днях ввело программу гарантированного дохода в апарт-отеле UNO на Лиговском пр. 

Чем заменить Европу? 

 В этом году девелоперам, в том числе возводящим апарт-отели, приходится решать непростые задачи импортозамещения стройматериалов и оборудования. Как в реальности обстоят дела, сказать сложно, однако все опрошенные участники рынка бодро рапортуют: выход нашли и даже обошлись без оптимизации. Так, в этом году ГК «ПСК» сдала в эксплуатацию сразу два апарт-отеля: START и Putilov Avenir, которые откроются уже в середине августа 2022-го. Совокупно в них более 3,5 тыс. номеров. Казалось бы, девелоперу непросто меблировать такое количество юнитов. Но выяснилось, что компания обязуется оснастить только те апарты, которые берет в управление: 600 в комплексе START и еще около 150 номеров – в Putilov Avenir (подробнее см. в интервью на стр. 6). Немаловажная деталь: так как застройщик сдал проекты досрочно, он успел загодя закупить большую часть материалов, мебели и оборудования. 

К тому же еще не все европейцы ушли с российского рынка. «По всем ключевым составляющим строящихся проектов, Kirovsky и Moskovsky Avenir, мы также выполнили все обязательства. В первом были запланированы лифты Otis, и мы успели их поставить. Во втором (более дорогом отеле) предусмотрены лифты Mitsubishi, и с ними тоже получилось, – говорит Сергей Софровов, коммерческий директор ГК «ПСК». – Также были заказаны и размещены на площадке отделочные материалы: инженерия и прочее по требуемой номенклатуре. Обычно так не делается, но ситуация требовала оперативных решений».

Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис», говорит, что замену пришлось искать лишь 20% товаров (инженерных систем и технологического  оборудования), которых нет в стране. А некритичные статьи расходов оптимизировали, но без потери качества.

«Основная трудность с материалами даже не в росте цен, а в логистике. Но мы быстро подобрали качественные аналоги на азиатских рынках. Например, в Китае существуют 100-процентные копии лифтов OTIS и KONE, которые выпускаются под местными брендами. Их стоимость с полной отделкой и всеми комплектующими на 20% ниже при том же уровне качества и сроках эксплуатации», – рассказывает Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development. Но каналы поставок отдельных позиций из Европы все же остаются. Например, часть элементов для производства немецких окон Schuco в России продолжает поступать окольными путями. Это сказывается  только на сроках, заверяет г-н Кравцов.

Весной Константин Сторожев, гендиректор VALO Service, рассказывал, что поставщик отказался отдавать заказанную и оплаченную технику Electrolux, и девелоперу пришлось искать аналоги на азиатском рынке. Говорил он и о проблемах с гостиничными замками, производитель которых ушел из РФ. В сентябре 2022-го начнется передача апартаментов третьей очереди Valo и их оснащение. Это еще 2080 номеров, из которых УК берет в управление 1800. «Почти все оборудование и мебель заказаны и оплачены, есть вопросы по ТВ. Только две компании делали гостиничные телевизоры: LG и Samsung, которые ушли с нашего рынка. Есть обычные ТВ, но мы хотим гостиничный формат, ибо он позволяет делать интерактив», – поясняет г-н Сторожев.  

Родные гости 

 Управляющие действующих апарт-отелей довольны результатами полугодия. Закрытые в обе стороны границы оставили рынок гостеприимства практически без иностранцев, но вынудили россиян больше путешествовать по своей стране. 

«Могу сказать, что сегодня с турпотоком и загрузкой отелей дела точно обстоят не хуже, чем на пике коронавирусных ограничений. Иностранных туристов почти нет. Если в 2019-м они составляли 50% всего турпотока, то сейчас это порядка 5%. Но все-таки Петербург – один из красивейших городов мира, к нам будут приезжать всегда. Сейчас внутренний туризм отчасти компенсирует иностранный», – говорит Карина Шальнова, гендиректор компании RBI PM.

По ее данным, загрузка в сети апарт-отелей ARTSTUDIO в этом полугодии составляет от 75 до 90%, в отдельные дни – стопроцентная; на майских праздниках доходило до 96%. При этом почти все номера в ARTSTUDIO Nevsky – в краткосрочной аренде. 

По словам Антона Агапова, заполняемость апарт-отеля YE’S Marata c начала года стабильно держится на уровне около 92%, а в YE’S Hoshimina с мая – 81%. С началом лета и увеличением притока гостей растут и тарифы. 

В январе средний ценник на Марата составлял 3769 рублей в сутки, а на Хошимина – 2814 рублей, в июне – 7161 и 4305 рублей соответственно. Иностранцев не более 2-3%, в основном это граждане Индии, Белоруссии и Китая.

«К сожалению, только в июне мы впервые за полгода выполнили и даже перевыполнили плановые показатели. По итогам первых шести месяцев у We&I by Vertical недовыполнение 2% по загрузке, в Vertical на Московском, 73 недовыполнение 9%. При этом в Vertical на Московском удалось компенсировать недостаточную заполняемость повышением ADR по отношению к плановому на 400 рублей. В апреле и мае отели были загружены на 75%, в июне удалось отработать на 85%», – делится Юлия Шмидт, директор сети отелей Vertical (компании Becar). По ее наблюдению, в топе городов у туристов: Москва, Петербург, Казань, Екатеринбург, Красноярск, Новосибирск, Волгоград.

Более детальную раскладку в динамике дал Константин Сторожев. В апарт-отеле Valo из 1600 действующих номеров в управлении УК – 942. Из них порядка 500 юнитов сдаются посуточно, остальные – в «долгосрок». Загрузка номеров на «краткосроке» в январе была 63%, в июне – 89%, на «долгосроке»: 94% и 97% соответственно. Динамика по ADR: «краткосрок» в январе обеспечил 3317 рублей, в июне – 5058 рублей; «долгосрок»: 1385 и 1519 рублей соответственно.

«Мы выигрываем еще и потому, что изначально предусмотрели кондиционирование в номерах, это огромный плюс в жару. Некоторые граждане меняют отели и переезжают к нам из-за этого», – отмечает г-н Сторожев. 

Кстати, с кондиционированием в некоторых проектах действительно беда. Вот совсем свежий отзыв владельца юнита в одном из новых апарт-отелей: «Ездила вчера поздно вечером и сегодня в… Нереальная жара в отеле. Невозможная. У меня последний этаж. В апарте духота. Дышать нечем от слова совсем. Как можно было строить гостиницу без кондея?» (авторская стилистика сохранена).

Участники рынка говорят, что уход западных агрегаторов и сервисов практически не оказал негативного влияния на загрузку апартов. С тем или иным успехом их заменяют отечественные «Островок», «Броневик», «Яндекс» и др. К тому же любой отель всегда стремился бОльшую часть номеров продать самостоятельно. С этой задачей большинство апарт-отелей так или иначе справляется.

«Комиссия за размещение своего объекта в приложениях Booking или Airbnb составляла от 7 до 15%. Но есть и альтернатива, тот же Avito, где можно бронировать апартаменты. Никуда не ушло приложение Ostrovok, которое переживает второе рождение, а также TripAdvisor, позволяющий составить общее мнение о том или ином туристическом объекте на основе отзывов сотен и тысяч человек», – считает Александр Кравцов. 

Мнения экспертов 

«Спрос на апартаменты после марта снизился примерно на треть, как и на жилье. Базовые цены мы не корректировали, все остается в рамках обычной модели, по мере роста готовности проекта стоимость «квадрата» растет. Наше предложение было и остается одним из самых привлекательных на рынке. В сданном апарт-отеле Putilov Avenir и завершающемся проекте Kirovsky Avenir мы предлагаем наибольший выбор юнитов в ценовой категории до 5-6 млн рублей.
С поправками на сезон и на охлаждение после мартовского ажиотажа спрос остается стабильным. Интерес инвесторов также поддерживают ипотечные программы со сниженными ставками и программа рассрочки без переплаты»

коммерческий директор «Петербургская строительная компания»
Сергей Софронов

«Спрос на рынке, конечно же, далек от идеального. По-прежнему достаточный объем денежных средств находится на депозитах, а население ждет очередного снижения ключевой ставки. Не способствует спросу и раздувание слухов о том, что цены на недвижимость непременно упадут. Надо понимать, что упали цены на «перегретую вторичку». Качественная первичная недвижимость в текущих реалиях не может терять в цене, так как себестоимость не снижается, а вывод на рынок новых объектов, наоборот, становится все дороже.
Мы планируем запуск новых проектов, но пока я не могу рассказать о них подробнее. Сейчас все проекты должны проходить градостроительную комиссию, которая не очень благосклонна к апарт-отелям, даже если девелопер готов к нагрузке по «социалке»»

генеральный директор и партнёр, управляющая компания «Начало.Сервис»

«С начала продаж в феврале 2022 года цены в инвест-отеле VIDI индексировались несколько раз. Сегодня стоимость на 60% выше стартовой. Май и июнь традиционно не очень активные месяцы. В мае объем реализации юнитов составил лишь четверть от апрельских продаж. Однако уже в июне ситуация улучшилась за счет предложения беспроцентной рассрочки и сниженных ипотечных ставок. Спад по-прежнему ощущается, но уже не столь критичен для ранней стадии строительства нашего объекта.
В этом году мы планируем вывести на рынок клубный дом Talento на 78 квартир на Заставской ул., 30»

управляющий директор компании Fizika Development
Александр Кравцов

« В наших проектах значительная доля сделок (до 60%) проходит с помощью ипотеки. Многие инвесторы в период турбулентности взяли паузу, в том числе размещая деньги на депозитах. Ключевым клиентом во втором квартале стали инвесторы, у которых была вся необходимая сумма для покупки. После снижения ключевой ставки до 9,5% сделки с ипотекой постепенно восстанавливаются. Но динамику по ним мы увидим только в третьем квартале года. Цены не снижали, но они и не растут такими темпами, как последние 1,5 года. Запускаются акции, например, беспроцентная рассрочка на весь срок строительства. Инвесторам сейчас важно сохранить свои средства.
В этом году по франшизе стартовал YE’S Leader на 700 апартаментов от ГК «Лидер Групп» на площади Конституции. Сейчас идет проектирование по франшизе апарт-отелей в Нижнем Новгороде и Новосибирске. Мы активно ведем переговоры с девелоперами из Петербурга, Москвы, Казани, Омска и Сочи»

директор по развитию сети апарт-отелей YE’S
Антон Агапов YE’S

«Спрос на апарт-отели возвращается. Тому способствуют ипотека, ставку на которую снизили. Многие застройщики активно работают с банками и находят способы компенсации, чтобы ставка для конечного покупателя была еще ниже. Кроме того, частные инвесторы начинают с оптимизмом смотреть на доходность инвестиционного продукта, так как июнь показывает отличную загрузку отелей, ситуация с туристами стабилизируется. С конца февраля цены в сегменте повысились на 25-30%»

вице-президент Becar Asset Management, руководитель по продажам сети отелей Vertical Отель Vertical We&I

«После активного марта апрель и май были провальными, в июне началось восстановление, но все равно ситуация раза в два хуже, чем было раньше. При этом у нас остались непроданными меньше 200 апартов (из 2080) третьей очереди. Это не так критично, а последние варианты всегда уходят сложнее, и цена высокая. Тенденции на рынке в целом примерно такие же. Цены мы не корректировали, но субсидируем ставку по ипотеке до 1,9% на весь срок. По этой схеме покупатель делает первый взнос (20%), а остальную сумму закрывает ипотека. Кстати, с момента запуска отеля ежемесячные платежи будут покрываться доходом от сдачи номера в аренду.
До конца года собираемся открыть апарт-отель UNO на Лиговском пр. (проект реализует Степан Цепалкин и Ян Бобрышев). Сейчас там идет отделка, меблируем пилотный номер»

генеральный директор компании VALO Service Комплекс апарт-отелей VALO
Сторожев Константин Викторович VALO апартаменты