НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

11 августа, 06:25

Важное в законодательстве: про реновацию, коммуналки и торговые центры

Законодательство в России меняется неравномерно. Некоторые проблемы – например, связанные с работой в условиях санкций – требуют моментального реагирования. А в жилищной сфере корректировки норм могут обсуждаться годами. Но в целом принятие решений последние месяцы ускорилось. Рассказываем о важнейших правовых новациях.

Рис. Вячеслава Шилова
Рис. Вячеслава Шилова

Для Петербурга за минувшее полугодие самым важным и одновременно – самым неоднозначным, стал закон, регулирующий комплексное развитие территорий. 

Переезд в неизвестность 

 Фактически речь идет о новых полномочиях исполнительной власти – о праве чиновников передавать те или иные участки девелоперам под «комплексное освоение». При этом жителей этой территории могут переселить принудительно. Противники такого подхода опасаются, что «под реновацию» попадут не самые ветхие, а наиболее «рыночно привлекательные» кварталы. 

Право регионам устанавливать собственные параметры для таких проектов дала очередная версия федерального закона о КРТ, или о «всероссийской реновации», принятая в декабре 2020 года. В ЗакС законопроект с поправками в местные нормы был внесен губернатором. Комиссия по градостроительству рекомендовала его поддержать. Документ предлагает передать правительству города (и «уполномоченным органам») право определять границы территорий «комплексного развития». К таким территориям будут относить кварталы с домами, построенными в период 1957–1970 годов по типовым проектам. (Смущает выбранная дата: в городе хватает ветхих домов более ранней постройки.) 

Собственникам давали 60 дней на проведение общих собраний, в окончательном варианте срок увеличили до 90 дней. Для включения дома в программу нужны голоса более половины собственников. Для отказа – треть. 

Регламентируется оплата капремонта: после принятия решения об участии дома в программе счета передаются либо Смольному, либо компании, с которой заключен договор о КРТ. 

В петербургском законе о комплексном развитии есть несколько спорных моментов. Первый: лишение собственности мнением большинства. Проще говоря: те, кто ни копейки не вложил в ремонт своей квартиры, будут голосовать за переезд. А те, кто потратился и содержит жилье в порядке, окажутся в меньшинстве. Второй: до сих пор реновация была ограничена обязанностью оператора программы переселять граждан в пределах квартала. Но если у застройщика появится возможность «осваивать» хрущевские кварталы у Московского проспекта, переселяя граждан, например, в Колпино или даже в Ленобласть (прямого запрета применять такой подход в законе нет) – тут, конечно, откроются обширные перспективы. Для жителей – не слишком радостные. Третий момент: многочисленные конфликты с «управляйками» показывают, что протоколы общих собраний нередко подделываются, но к уголовным делам эти фальсификации, как правило, не приводят. О том же свидетельствуют скандалы по поводу реновации, время от времени случающиеся в Москве. 

Возражений у депутатов было много, но «большинство» дружно отклонило поправки по существу. Закон был принят 30 июня и вступает в силу через 10 дней. 

Остается неясным, кто и как будет принимать решения о подготовке городских кварталов к «реновации» (или комплексному развитию) по новой схеме. Будет ли это в чистом виде инициатива самих девелоперов или Смольный сформулирует какие-то собственные приоритеты? Важно также, что у самих обитателей хрущевских кварталов нет никакой информации – а вопросы в редакцию NSP уже поступают. 

Правила управления 

 Несколько законодательных изменений последних месяцев были посвящены управлению многоквартирными домами. Дума приняла в целом поправки в Жилищный кодекс, которые меняют правила выбора управляющей компании. За нее должны будут отдать голоса более половины владельцев помещений в многоквартирном доме. Причем от всех голосов, а не только от пришедших на общее собрание собственников. Действующие сейчас нормы позволяют выбрать УК, собрав 25% от общего количества плюс один голос. В итоге иногда одновременно или с некоторой разницей во времени проходит несколько собраний, на которых выбирают разные УК. Все это сопровождается злоупотреблениями как со стороны управляющих организаций, так и со стороны собственников; начинаются фальсификации протоколов, попытки «купить» нужный результат голосования и т. д. Изменения, предлагаемые к внесению в Жилищный кодекс, должны эти проблемы решить. 

Также в Думе обсуждается (пока – принят в первом чтении) законопроект, позволяющий проголосовать по вопросам повестки общего собрания владельцев помещений в многоквартирных домах на портале госуслуг. Зампред комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светлана Разворотнева пояснила, что до сих в большинстве регионов заочные собрания жителей многоквартирных домов проходили с помощью ГИС ЖКХ: «Эта система неудобная, в ней не хватало интерактива – нельзя направить предложения по повестке, нельзя обратиться в УК с требованием провести собрание. Новый законопроект дает такие возможности. Это также сильная мера против подделки протоколов, поскольку система идентифицирует каждого участника». 

Упростится порядок аннулирования лицензии на управление многоквартирными домами – такая норма также принята в первом чтении. Сейчас лицензия отзывается по решению суда, на основании иска органа государственного жилищного контроля. Чтобы лишиться лицензии, недобросовестная УК должна лишиться права обслуживания части домов из-за нарушений, а также не иметь домов на обслуживании в течение полугода. Второе условие добавлено в Жилищный кодекс в 2017 году и фактически заблокировало выведение недобросовестных компаний с рынка. Это положение инициаторы поправок предлагают исключить. 

Макроудар по микродолям 

 Приняты в целом поправки в законодательство, запрещающие выделение в жилых помещениях долей размером менее 6 кв. м общей площади. Так депутаты предлагают бороться с «резиновыми квартирами» и с микродолями в них. Хотя некоторые из них уверены, что эта мера работать не будет. 

Изначально законопроект был посвящен правилам раздела имущества супругов при разводе. Однако от первой редакции практически ничего не осталось. 

Зато в законопроект добавили поправку в Жилищный кодекс, которая должна помочь бороться с бесконтрольным добавлением зарегистрированных граждан. «В таких квартирах возникают микродоли размером в десятки квадратных сантиметров, – говорит Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по законодательству. – Эти доли дают возможность зарегистрироваться в квартире, что зачастую используется в противоправных целях. Например, их владельцы начинают выживать других. Чтобы исключить эти злоупотребления, предлагаем определить минимально возможную долю в размере 6 кв. м общей площади. Такой норматив используется для проживания в общежитиях». 

«Принятый в первом чтении документ решал проблему комплексно и закрывал все лазейки. А теперь решаем разве что четверть спорных вопросов», – говорит депутат Алексей Куринный.  

Депутат Галина Хованская также уверена, что в такой редакции норма о микродолях относится только к гражданскому законодательству и не имеет отношения к жилищному праву. Проблема никоим образом не решается… 

История с микродолями и в самом деле крайне непростая. Например, распространенная ситуация: владелец доли в половину квартиры умирает, оставляя шестерых (допустим) наследников. Как запретить им разделение? 

Кроме того, владелец доли обладает определенными правами: без его согласия нельзя распоряжаться остальной частью имущества и т. д. Сложными остаются вопросы регистрации: можно ли регистрировать посторонних людей на 6 кв. м без согласия остальных совладельцев?  

Плати или вали!  

 С началом введения санкций и массовым уходом иностранных компаний из России обострилась проблема с арендаторами торговых центров. 

«Многие компании, выполняющие функции «якорей» ТЦ и ТРК, или ушли, или фактически прекратили работу. 

А в договорах нередко были заложены платежи «от оборота», или в качестве полной арендной платы, или как ее часть, – поясняет адвокат Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры». – Нет оборота – нет и оплаты. При этом компания продолжает (формально) занимать место…»  

В конце мая премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство разрешит владельцам торговых центров досрочно разрывать договоры с компаниями-арендаторами «из недружественных стран». По словам г-на Мишустина, это поможет отечественным коммерсантам справиться с неприятными ситуациями, когда арендатор останавливает работу «по политическим соображениям», но не торопится освобождать помещения. 

По оценкам Российского совета торговых центров, на международные бренды, остановившие работу, приходится около 20% площадей и 30% выручки. 

В конце мая прецедентное решение принял Московский арбитражный суд. Оператор парка развлечений «Остров мечты» подал иск к российскому представительству шведской компании H&M. Истец потребовал признать недействительным решение о временном закрытии магазина H&M, обязать компанию вернуть арендуемое помещение и выплатить 700 млн рублей упущенной выгоды. Суд удовлетворил иск частично: договор аренды признан прекращенным, компания обязана выплатить более 500 млн рублей, «неосновательного обогащения» и оплатить судебные расходы в размере 195,5 млн рублей. 

И еще – штраф по миллиону рублей за каждый день просрочки. Решение пока не вступило в законную силу и еще может быть обжаловано. 

А как быть, если компания платить не захочет? 

По мнению Дмитрия Некрестьянова, на этот случай могут быть разные методы воздействия. У ритейлеров, как правило, в закрытых магазинах остаются товары. Можно потребовать наложить арест в качестве обеспечительной меры. У российских представительств международных компаний на счетах есть средства. (Выводить их запрещено, в соответствии с мартовскими указами президента.) 

Инициатива правительства была воплощена в законопроекте № 131315-8, который прошел три чтения в Думе и на момент подготовки материала находился на утверждении в Совете Федерации. В нем говорится: если арендная плата установлена в виде доли от доходов «либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора», и арендатор прекратил использование имущества, то арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения в размере среднемесячной арендной платы. 

В целом, по мнению участников рынка, эта мера направлена не столько на конфискацию активов у «беглецов», сколько на то, чтобы побудить их к передаче предприятия российскому менеджменту. Что в ряде случаев и происходит.