Виталий Ершов: «В крупных проектах легче пропустить точку невозврата, когда отставание уже не наверстать»

– За полгода Setl ввел почти 470 тыс. кв. м жилья, а сколько сдадите по итогам 2022-го? 
– У компании долгосрочное планирование – на три-пять лет. Это связано в том числе с жизненным циклом проектов. Объекты, которые сдаем сейчас, мы начали строить примерно три года назад. Минимальная планка для нас – около 1 млн кв. м жилья в год, а по факту вводим примерно 1-1,3 млн «квадратов» ежегодно. 

– Каков объем жилья в стадии строительства в Петербурге и Ленобласти? 
– В районе 3,5 млн кв. м. Сейчас в Ленобласти мы жилья не строим, хотя в этом году планируем начать новый проект. В этом регионе мы завершаем создание социальных объектов в уже готовых комплексах. Недавно ввели  школу в Мурино на 1175 мест. Кстати, был период, когда в Ленобласти мы сдавали жилья даже больше, чем в Петербурге, причем достаточно высокими темпами. 

– Из-за экономической ситуации планируете снижать объемы или откладывать вывод проектов и следующих очередей? 
– Таких планов нет. Спрос обеспечивает государственная программа льготной ипотеки. Это самая действенная мера поддержки отрасли, оказанная правительством РФ. 
В конце прошлого года были технические задержки из-за новшеств в процедуре получения разрешений на строительство. Появилась новая структура – Градостроительная комиссия – которая принимает решение об обеспечении новостроек социальными объектами, дорожной инфраструктурой. К новым требованиям мало кто был готов, и никто не думал, что получение разрешений так затянется. Ощущалась даже нехватка проектировщиков, которые могли бы оперативно учесть все новые требования к проектам и выполнить все поставленные градостроительные задачи. Ведь большинство наших строек – это комплексное освоение территорий. Спроектировать небольшой дом, который нужно вписать в жилой массив, – одна история. А у нас, по сути, разрабатывается еще один проект планировки территории, только более детальный и расширенный. Плюс наложились сложности, вызванные пандемией. Поэтому часть проектов, запланированных к выводу на рынок в 2021 году, так и не стартовали, а значит, в 2023 году будет просадка по объемам ввода. Однако эти объекты мы активно запускаем сейчас. Например, жилой комплекс Imperial Club на Неве, который очень давно готовили, проект Univer City в Пушкине, объект на Кубинской улице. Так что в 2024 году мы должны вернуться к привычным объемам ввода. 

– Это возможно в нынешних условиях? 
– На самом деле мы давно освоили технологию конвейерного производства. Если очередных мировых потрясений не будет, для нас это обычная жизнь. Мы пережили пандемию, а сегодня по большому счету много похожих процессов происходит на стройке. Так что особых проблем наверстать график я не вижу. 

– Насколько сложно строить такие объемы? Или, по сути, идет масштабирование небольших объектов? 
– Я рос вместе с компанией и определял для себя некоторые качественные этапы.  
Начинаешь с объекта площадью 100 тыс. кв. м, потом становится привычно возводить комплексы на 200-300 тыс. «квадратов» и т. д. До 300 тыс. кв. м – один уровень сложности, после 500 тыс. кв. м – уже иной. Приходится по-другому настраивать процессы. Проекты более 1 млн кв. м – очередной качественный переход. В них очень много нюансов, которые могут повлиять на сроки. Чтобы все контролировать и учитывать, нужна максимально полная информация обо всех процессах. Иначе они будут неуправляемы. Требуется и команда совершенно другого уровня. 

– Каждый грузовик должен появляться на стройплощадке секунда в секунду? 
– Грубо говоря – да. Конечно, при сроках строительства в два-три года речь не о секундах. Но любая поздно замеченная пробка на дороге может усугубить процесс и ввести его в неуправляемую фазу. Когда у тебя относительно небольшой объект, ты можешь привлечь дополнительных рабочих и наверстать упущенное, не допустить критического отставания. В крупных проектах гораздо легче упустить этот момент. При наших объемах, даже если собрать всех подрядчиков в городе, случившийся крен можно и не выправить. Например, не приехал нужный подрядчик. Или в пандемию три месяца не было рабочих, которые не могли въехать в страну из-за коронавирусных ограничений. В эти три месяца материалы не расходовались, и ты их не закупал.  
А потом начинаешь нагонять. Это же делают и другие подрядные организации. В результате намечается дефицит материалов. А когда ты возводишь треть от всего объема строящегося в городе жилья, этот ком нарастает очень быстро. В небольших проектах таких проблем нет. Можно организовать покупку и доставку, например, 100, 200 и даже 1000 дверей на объект. И другое дело, когда тебе эта тысяча дверей нужна каждую неделю. По сути, все окрестные производства начинают работать только на тебя, хотя есть и другие участники рынка. Так что в крупных проектах гораздо легче пропустить точку невозврата, когда отставание уже не наверстать. 

– А преимущества у масштабных строек есть? 
– Безусловно. Во время турбулентности покупатели подтягиваются к сильным и крупным компаниям, понимая, что такой застройщик не может просто так взять и остановиться. Небольших же игроков неизбежно начинают побаиваться.
Есть и некоторые плюсы из-за масштабов закупки материалов. За крупные компании держатся не только потребители, но и поставщики с подрядчиками. Это значит, что мы разговариваем с ними более уверенно. Бывает, поставщики дают нам беспрецедентные отсрочки, поскольку уверены в нашей платежеспособности. Возможные и другие эксклюзивные условия сотрудничества. 

– Какие проекты будут наиболее устойчивы в меняющихся условиях, когда материалы дорожают, а рабочих не хватает? 
– Прогнозировать глобально развитие ситуации сейчас абсолютно бесполезно. Раз мы запускаем новые проекты, то нам некуда деваться – 214-ФЗ обязывает их реализовать. С другой стороны, наша компания переживает не первый кризис, у нас уже есть защитный рефлекс. Оценивать других застройщиков и их проекты не берусь: все зависит от внутренней политики фирмы, ее экономического состояния и коллектива. 

– Насколько сегодня сложно обеспечить стройки материалами, оборудованием, техникой? 
– У нас плановое строительство, и эти планы очень четко расписаны. В конце года мы пытаемся все расписать и зафрахтовать необходимые объемы материалов на следующий год, договариваемся со всеми поставщиками заблаговременно. Поэтому если что-то и случится, это повлияет на проекты следующих лет. Мы обо всем этом думаем очень заранее. 

– Как работает импортозамещение и каких материалов и механизмов сейчас недостает? 
– Был момент, связанный с лифтами, когда поставки сошли с привычных рельс. У нас был многолетний опыт работы с двумя импортными поставщиками. Но мы довольно быстро переориентировались на других производителей из Москвы, Подмосковья и Белоруссии. Причем белорусы довели импортозамещение до 98%, что стало для нас преимуществом при принятии решения. В лифтах из Подмосковья есть импортные составляющие, но производитель гарантирует, что перебоев с ними не будет. Возникли сложности с насосным оборудованием, но мы тоже нашли ему замену и уже прошли повторное согласование. Аналогично – с изделиями из пластика, например, ПВХ-трубами. Пандемия уже научила нас быть более гибкими и шире смотреть на рынок. Импортозамещение, конечно, идет, но очень медленно. Хотя у производителей появился интерес улучшать продукцию, возникла обратная связь. Нам задают правильные вопросы, а переговоры идут уже на ином уровне.  

– Как обстоят дела со строительной техникой? 
– Мы все же девелоперы, поэтому не анализируем проблемы наших подрядчиков настолько глубоко. Но если у наших подрядчиков начинаются сложности, они знают: к нам можно прийти за помощью. На рынке был очень короткий промежуток времени, когда казалось, что проблем с техникой не избежать. Но шоковое состояние прошло, и новые каналы поставок довольно быстро наладились. Сейчас даже наоборот: некоторые подрядчики сетуют, что техника простаивает. 
Так и с материалами. Уже заказанные и оплаченные товары добрались в итоге до России. На одном из наших объектов была смонтирована часть фасада, а недостающие материалы задержались где-то на два месяца. Мы уже были готовы к худшему – разбирать готовый фасад и менять проектное решение. Но наша поставка поболталась по морям и океанам и в конце концов приехала на стройку. Так что в уже запущенных проектах мы практически ничего менять не планируем.

– Какие меры поддержки оказались полезны строителям? Например, чиновники предлагали организованно ввозить трудовых мигрантов. 
– Мы как раз из тех, кто рассчитывал именно на такую помощь, но в итоге никакой поддержки мы не получили. Рабочие прибыли только тогда, когда отменили жесткие ограничения из-за пандемии. Мы вынуждены были ждать их, отставать от графика, а потом его наверстывать. Некоторые подрядчики, понимая, что рабочих рук мало, начали спекулировать на расценках. Так что конец прошлого года нам дался с большим трудом. Плюс стремительно дорожали материалы. Нам удалось контролировать цены только потому, что мы как раз очень крупная компания, и у нас законтрактованные расценки на весь будущий год. Тем не менее убедить поставщиков удалось далеко не по всей номенклатуре. Да и материалы для новых проектов, конечно, будут уже дороже. Сейчас, впрочем, из-за того, что часть застройщиков явно притормозила работы, цены на некоторые материалы начинают откатываться назад, а по некоторым позициям даже образовался профицит. 

– Какие законодательные изменения способны упростить работу? Сейчас много говорят о снятии административных барьеров и сокращении обязательных требований в строительстве. 
– Честно говоря, я ощущаю только усложнение год от года. Налоговая дисциплина ужесточается и ложится на плечи крупных игроков. Нам нужно проявлять дополнительную осторожность и быть внимательнее. Например, мы стараемся не сотрудничать с мелкими компаниями, поскольку у них налоговая дисциплина зачастую хромает, а за контрагентов, в случае чего, отвечать придется нам. Все это не на благо конкуренции. На мой взгляд, лучше уменьшить налоговую составляющую, смягчить требования и ответственность и привлечь в отрасль больше людей, которые захотят работать открыто. 

Материал подготовлен в рамках специального проекта NSP.RU - "ДОСТИЖЕНИЯ ГОДА", приуроченного к профессиональному празднику День строителя. 

_