НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

6 октября, 06:33

Если бы вам доверили рулить КРТ, с каких кварталов вы бы начали преобразование?

Городской закон о комплексном развитии территорий вызвал массу споров. Граждане недоумевают и опасаются, что их выселят на окраины, Смольный заявляет о предстоящей корректировке местного закона.

Если бы вам доверили рулить этим процессом – с каких кварталов вы бы начали преобразование жилфонда массовой застройки? Какие критерии важны для «пилотных» проектов? Какие условия предложили бы горожанам и бизнесу? 

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI: 
– Жилье в «хрущевках» морально и физически устарело, там несовременные планировки, низкие потолки и 5-метровые кухни, отсутствие парковочных мест. Соответственно, условия для жизни в этих кварталах сегодня уже трудно воспринимать как комфортные. 
Однако в сравнении с застройкой исторического центра, где многие дома также нуждаются в капитальном ремонте, а тысячи квартир являются коммунальными, становятся понятны и плюсы кварталов, созданных в 1960-е. 
Дворы – не колодцы, больше зелени, лучше инсоляция, школы и детские сады, – словом, в те времена был уже грамотный, комплексный подход к градостроительному проектированию. Над этими кварталами работали квалифицированные специалисты, команды архитекторов. 
Поэтому в приоритете для программы комплексного развития должны быть только те дома, которые действительно имеют максимальную степень износа, близки к аварийному состоянию. И, конечно, первостепенное требование – учитывать мнение самих жителей. Если же дома, простояв 50 лет, находятся в хорошем состоянии, то приоритетнее обратить более пристальное внимание на проблему исторического центра. Она стоит не менее остро, чем вопрос развития кварталов хрущевского периода. 
 
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: 
– Главные опасения граждан связаны с перспективой переселения в другие районы. Люди не хотят расставаться с привычным окружением, понятной инфраструктурой и образом жизни. Поэтому начинать надо с тех районов, где есть свободные, хотя бы очень небольшие пятна под строительство нескольких новых домов, куда можно было бы переселить жителей старых пятиэтажек, расположенных в той же локации. Когда будут снесены старые пятиэтажки, можно на этом месте построить еще несколько новых домов большей этажности и переселить туда еще какое-то количество жителей «хрущевок». За счет разности в этажности пространства под новые дома потребуется значительно меньше. Это не значит, что нужно застроить старые зеленые районы сплошными многоэтажками, нужно тщательно рассчитать нагрузку и на социальную, и на транспортную инфраструктуру, сохранив по максимуму зеленые зоны. По мере расселения «хрущевок» этажность может снижаться. По опыту Москвы это вполне реализуемо. Для любого инвестора важно, чтобы можно было посчитать экономику проекта. При наличии протестных настроений экономика считается плохо.  
Если реализовать хотя бы один пилотный проект, наглядно показав, как это может быть без массовых переселений на окраины, у людей не будет такой тревоги, а значит, не будет и протестов. В любом случае нужно больше информации о перспективах переселенцев, ибо информационный вакуум всегда заполняется страхами и негативом. 
 
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: 
– Все районы типовой советской застройки требуют улучшения качества жизни. Таких кварталов в Петербурге очень много, есть из чего выбрать. На старте программы важно хорошо отработать один квартал, сделать выводы и к следующему приступать с учетом этого опыта. 
При этом важно точно сформулировать цель происходящего и все действия четко соотносить с этой целью. Необходима последовательность в правовом регулировании и принятии решений со стороны органов управления городом. Политическая воля и постоянная коммуникация как между партнерами, так и с жителями домов должны сопровождать процесс. 
В целом же трудно ожидать, что реновация и комплексное развитие застроенных территорий будут проходить гладко. В первую очередь из-за низкого уровня доверия как к городским властям, так и к девелоперам и их негативному собирательному образу. 
 
Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI): 
– Изначально проекты комплексного развития территорий предполагали развитие в «чистом поле». Создание социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры «с нуля» со временем позволило сформировать комфортную жилую среду в таких районах. 
Сегодня же закон затрагивает и центральные районы Петербурга, где такая инфраструктура давно имеется. «Развивая» такие районы комплексно, можно добиться других, не самых приятных результатов: существенного увеличения плотности застройки, обилия автомобильных пробок и сильной загруженности школ, детских садов и поликлиник. 
Реновацию нужно начинать с действительно ветхого и аварийного жилья. Точечно, а не микрорайонами приводить в порядок те места на карте Петербурга, где постройки требуют немедленного вмешательства. 
Крайне важно спланировать механизм переселения жильцов таких домов, составить дорожную карту. Разумеется, мало кто из жителей центра захочет сменить его на приграничные с областью районы, даже если площадь жилья окажется больше или дом новее. К этому добавляются и трудности с переездом, сменой социального окружения и пр. Нужно четко отрегулировать процесс предоставления жилья людям, которых переселяют, в том же районе. 
 
Ольга Ульянова, директор по маркетингу девелоперской компании «Полис»: 
– Первые кварталы, которые можно отдать под комплексное развитие, – это территории с аварийными домами. Такие в городе есть, и как раз жители этих домов более положительно относятся к программе. 
Именно на первых кварталах программа будет обкатываться, поэтому с самого начала надо показать жителям: это для них благо, а не депортация. 
Должно быть четко определено, что собственник и наниматель (в случае муниципального жилья) получает взамен. У собственников должен быть выбор: или денежная компенсация с четкой и прозрачной схемой ее расчета, или альтернативное жилье – опять же с четкими критериями его предоставления (диапазон площадей, количество комнат, расстояние от предыдущего места жительства и т. д.). 
Земля должна предоставляться целевым назначением бесплатно, потому что на инвестора ложится бремя компенсаций собственникам и строительства социальной инфраструктуры в квартале. При этом город должен принять ряд законов и против потребительского терроризма, т. н. проблемы последнего жильца. Конечно, жители должны получать достойную компенсацию, потому что нарушается их привычный быт, их вынуждают заняться переездом. Однако все должно быть в рамках здравого смысла. 
 
Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers:  
– Я бы выделил несколько таких районов: Невский,  Московский районы – ул. Костюшко, Новоизмайловский пр., Днепропетровская и Тамбовская улицы – рядом с Обводным каналом, а также отдельные кварталы на Васильевском острове, на Петроградской стороне в районе набережной реки Карповки. Для запуска пилотных проектов, в первую очередь, подошли бы территории близ центральных районов и очагов реновации. Также важным фактором является наличие инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной.  
Жителям таких кварталов можно было бы предложить готовые квартиры в ЖК, возводимых этим же застройщиком, с сохранением площади, а в некоторых случаях – с увеличением. 

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management: 
– Начинать необходимо с самых обветшавших кварталов – согласно технической экспертизе. Думаю, что это Московский район и Ржевка. 
Если рассуждать о критериях, то для девелоперов важна маржинальность проектов. Финансовая модель должна «летать». А жителям нужна справедливость при выборе новой локации и корректный расчет цены квартиры при расселении. Важно увязать эти параметры и найти оптимальное решение.  
Условия должны быть релевантными релокации. Насколько я понимаю, это вызывает самое большое число вопросов и возмущений со стороны горожан. Переселить согласно новому закону могут в любое место в черте городского поселения. При невозможности расселить граждан в том же микрорайоне есть смысл вводить поправочный коэффициент, отражающий связь характеристик локации и площади новой квартиры. Чем район, предложенный для переселения, дальше и ниже по статусу, тем больше квартира. Правда, есть шанс, что при таких условиях финансовая модель у девелопера не будет столь привлекательной.  
Застройщикам нужны субсидии – на финансовые условия входа в проект, на ставку заемного финансирования.  
  
Никита Явейн, архитектор, руководитель АБ «Студия 44»: 
– Главная проблема реновации – не где начинать, а как. В Москве, насколько мне известно, тоже были серьезные протесты и недовольство граждан. Когда отрегулировали, куда и на каких условиях горожане переезжают, – протесты пошли на убыль. 
Понятно, что петербуржцы не хотят уезжать из обжитых районов в дальнее Купчино или Шушары. При этом есть ощущение какой-то мутной игры: здесь правила еще не определены, здесь мы документы доработаем потом… Должны быть понятные и юридически однозначные схемы, зафиксированные в документах, а не в том, что кто-то из чиновников что-то пообещал. Тогда процесс пойдет легче. 
 
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg: 
– «Пилотные» проекты для комплексной реновации целесообразно выбирать по набору критериев: состояние домов, возможность увеличения нагрузки на инфраструктуру, наличие «стартовых пятен» для запуска переселения. 
Горожанам нужна гарантия возможности остаться «на прежних условиях» с точки зрения локации и площади. Плюс опции: например, улучшить с льготной доплатой условия проживания с сохранением локации или получить большую площадь, но в худшем месте. Бизнесу важно понятное решение вопроса с расселением. Пока это риски и непредсказуемые сроки, что вредит эффективному девелопменту.  
 
Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»: 
– У меня нет однозначного ответа. Потому что нет полной информации. С нее и надо начинать. Первое – провести комплексную инвентаризацию проблемных кварталов. И не «бумажную», а на земле, с инструментами и оборудованием. Второе – определить наиболее проблемные зоны (микрорайоны, кварталы). Третье – собрать серьезных специалистов, чтобы установить правила и подходы, скорее всего – в рамках государственно-частного партнерства. В этой проблеме несколько заинтересованных сторон: горожане, чиновники, бизнес. Интересы каждой должны быть учтены, иначе схема работать не будет! 
Причем совершенно необязательно должен быть общий рецепт. Здесь как раз нужны варианты. Многие были бы не против переехать на какой-то обозримый срок, чтобы потом вернуться – значит, нужен маневренный фонд. Застройщик согласится переселить людей из «хрущевки» на 100 квартир, но при условии, что ему дадут в этом месте построить 400 – значит, надо считать, получается это по нормативам или нет, насколько увеличится плотность застройки, нагрузка на «социалку» и т. д. Другие граждане скажут: мы не хотим, не трогайте наш дом – тогда, наверное, надо объяснять: давайте перераспределять затраты на капремонт, потому что ваш ветхий дом с каждым годом будет требовать все больше.
И все эти процедуры должны быть публичными и прозрачными. 

Василий Тимофеев, генеральный директор строительной компании Sity Solution:  
– Уплотнительная застройка практически исчерпала себя с точки зрения наличия свободных участков, к тому же это дополнительный источник социальной напряженности. Поэтому комплексное освоение больших по площади территорий – логичное решение.  
Главное, чтобы все участники этого процесса думали не только о финансовой выгоде, но и комфорте жителей. Под застройку рано или поздно пойдут не только огромные площади «серого пояса» Петербурга, но и кварталы застройки 1940–1960-х годов.  
Эти районы расположены в непосредственной близости от центра города или центральных магистралей, и, как правило, в этих районах отсутствуют исторические здания и ОКН. Однако освоение этих районов представляет собой повышенную ответственность со стороны как застройщиков, так и города. Не хотелось бы, чтобы они превратились в далекие от идеала Мурино и Кудрово. Конечно, для строительных компаний прибыльно разместить как можно больше «квадратов» в высоту, поэтому ограничение высотности и развитая инфраструктура должны стать ориентирами для этих территорий. Магнитом для новых жилых кварталов могут стать детские сады и школы, расположенные так, чтобы дети могли самостоятельно до них добираться.  
Застройщики должны рассматривать и транспортную доступность. Разделение пешеходного и автомобильного потоков, создание протяженных беспрерывных пешеходных и велодорожек, комфортных и широких тротуаров, ограничение скоростных режимов могут стать новой изюминкой в городском планировании этих территорий. Самым идеальным вариантом будет совместно с городом составить проект по переносу части маршрутов общественного транспорта внутрь застраиваемой территории. Не стоит забывать и о мобильности людей с ограниченными возможностями, проезды не должны иметь высотных перепадов между тротуаром и проезжей частью.