Сергей Дуванов: «Вкладывать надо в объекты с доходностью выше инфляции»

– Как изменилась активность крупных инвесторов в индустриальную недвижимость во II квартале 2022 года? 
– Устойчивый интерес к индустриальной недвижимости сохраняется. Спрос на нее снижался в марте, сейчас восстанавливается. Скорее всего, в IV квартале мы увидим традиционно высокую активность инвесторов.  
Особенностью ситуации является высокий интерес к активам компаний, которые заявили об уходе из России. Потенциальные покупатели рассчитывают приобрести такие активы с существенным дисконтом. Сделки по рыночной цене сейчас интересуют инвесторов меньше, чем годом ранее. Примечательно, что часть компаний, которые обращались к нам в 2020–2021 гг. с запросом на приобретение качественной индустриальной недвижимости, все еще находятся в поиске. Глобально картина не поменялась: те организации, которые приостановили деятельность или заявили об уходе, не спешат продавать активы и тем более – предоставлять значительные скидки на объекты недвижимости. Сделки со значительным дисконтом единичны, большая часть таких объектов появляется на торгах. 
Совсем иначе складывается ситуация с продажей бизнеса уходящих компаний (Fazer, Nokian Tyres). Интерес рынка к этим активам высокий, но их приобретение затруднительно с точки зрения взаиморасчетов и структурирования сделки, а также сопряжено с политическими рисками для продавца. Большинство компаний принимают решение продолжать работу, зачастую сменив название и ассортимент. 
 
– С 2020 года вы являетесь эксклюзивным консультантом по продаже производственных комплексов компании Ford. Наблюдаете ли вы изменение спроса?  
– Наш эксклюзивный контракт с компанией Ford действует. Две из пяти площадок (около 40% всего объема недвижимости) мы продали в прошлом году. Сейчас мы реализуем несколько объектов в Набережных Челнах, круг потенциальных покупателей довольно широк. Больше всего интересантов из Республики Татарстан, ведем переговоры с несколькими международными компаниями. В основном это предприятия, занимающиеся машиностроением, нефтехимией, металлообработкой. Предлагаемые объекты сугубо производственные, и использовать их под иные функции нецелесообразно.  
 
– Ключевой тренд 2022 года – уход иностранных компаний и смена собственников. Как это сказывается на рынке коммерческой недвижимости?  
– По нашим оценкам, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге в I полугодии составил более 26 млрд руб. Лидером стала офисная недвижимость – 53% в общем объеме инвестиций. На втором месте – площадки под девелопмент (26%), на третьем – гостиничная недвижимость (13%).  Вложения со стороны иностранных инвесторов за этот период отсутствовали. Если ситуация до конца года не изменится, то основным инвестором в коммерческую недвижимость будет российский бизнес. 
 
– Интересуются ли инвесторы историческими особняками в центре?  
– Спрос на особняки среди инвесторов стабилен и обусловлен уникальными характеристиками объектов и их местоположением. Однако подобрать что-то стоящее самостоятельно, без квалифицированной помощи экспертов, не так-то просто. Нередко инвесторы приобретают исторические здания в надежде завладеть эксклюзивом для перепродажи, в расчете, что кто-то заплатит больше за уникальное расположение и интерьеры. Яркий пример – особняк И. Ф. Паскевича на Английской набережной, в восстановление которого инвестор вложил десятки миллионов долларов. Здание не удается продать уже больше пяти лет, и оно полноценно не используется. Выгодная инвестиция в приобретение особняка – редкий случай. Успешны, как правило, те, кто грамотно оценил ситуацию и своевременно обратился за квалифицированной помощью. 
В основном на рынке предлагаются исторические здания, которые требуют внушительных вложений и мало адаптированы для современного использования. Иногда в продаже появляется «трофейная» недвижимость, которая имеет признанную культурно-историческую ценность. Ярким примером может служить Дом торгового товарищества «Братья Елисеевы» на Невском проспекте. Покупателей, способных по достоинству оценить такой объект, мало. Как правило, это состоятельные люди, ценители искусства, владеющие зданием напрямую или через инвестиционные фонды.  
Раньше у инвесторов пользовались спросом небольшие премиальные особняки, приспособленные под современное использование. В последнее время спрос на них снизился. Банки и крупные компании отдают предпочтение покупке площадей в современных бизнес-центрах. 
 
–  Во что сейчас инвестируют институциональные и частные инвесторы?  
– Лидером в I полугодии стал офисный сегмент: объем инвестиций в него за год вырос на 68%, до 14,25 млрд рублей. В покупку офисов в основном инвестируют госкомпании и аффилированный с ними бизнес, стремясь сохранить свободные средства.  
По-прежнему вызывают интерес девелоперские жилые проекты с разрешением на строительство. Сумма инвестиций в площадки под девелопмент в I полугодии 2022 года составила 6,98 млрд рублей. Год назад этот показатель составил 37,6 млрд рублей. Но тогда был ажиотаж: застройщики активно приобретали площадки из-за дефицита предложения.  
В других сегментах сейчас происходит скорее ротация собственников (из-за ухода иностранных компаний), а не приток инвестиций.  
 
– Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными в этом и будущем году?  
– Для получения арендного дохода предпочтительнее вкладываться в объекты, поступления от которых превысят как минимум уровень инфляции и стоимость заемных средств. Наиболее перспективными считаются помещения стрит-ритейла и офисы в центре Петербурга. Доходность по этим сегментам составляет около 10% годовых. Несмотря на высокую ротацию, многие из арендаторов готовы платить, чтобы сохранить присутствие в выгодной локации. Даже те, кто временно приостановил деятельность, заплатили за несколько месяцев вперед и ждут позитивных изменений.  
Доходность вложений в жилую недвижимость, по нашим подсчетам, сократилась до 5% годовых, что значительно ниже прогнозируемого уровня инфляции и доходности в коммерческой недвижимости. Такие инвестиции лучше рассматривать как один из консервативных способов сохранить средства в случае девальвации или в качестве альтернативы банковскому вкладу.