НАШ ЦИТАТНИК: «Если не будет нового шторма, возможно, в 2024-м на рынке недвижимости появится тренд на восстановление..» Борис Мошенский

30 ноября, 07:32

Антон Бельков: «К слову «инновация» отношусь скептически, но инновации – приветствую!»

27 сентября в 10:04

Предложения по «оптимизации» и «инновации» сегодня вызывают настороженную реакцию не только у строителей. Слишком долго ими прикрывали пустые обещания и размытый смысл. Хотя поиском реальных решений для снижения затрат и улучшения качества продукта участники рынка заниматься не перестают. Особенно в кризис. О главном катализаторе инноваций, о том, как чувствует себя компания в нынешних экономических реалиях и почему надо увеличить сроки и стоимость подготовки проектной документации, рассказывает технический директор ГК «Глобал ЭМ» Антон Бельков.

Антон Бельков
Бельков Антон
технический директор
ГК «Глобал ЭМ»

– Мы общались с вашими коллегами в апреле, когда экономика еще шла на спад и было сложно что-то прогнозировать. Что изменилось за прошедшие полгода на рынке и в вашей компании? 
– Я все еще буду осторожен в оценках. Шесть месяцев – слишком короткий срок для строительного рынка, чтобы из фазы резкого спада сразу выйти на устойчивое плато и тем более показать какой-то рост. Надеюсь, что принимаемые сейчас меры господдержки отрасли дадут положительный эффект. 
Особенно благоприятно сказалось постепенное понижение ключевой процентной ставки, которое уже в августе дало возможность отыграть потерянные позиции по ипотеке. После очередного понижения ставки 16 сентября ее уровень достиг прошлогодних докризисных значений, а значит, бизнес получил еще один сигнал к поступательному восстановлению.  
Но у строительной отрасли есть особенности. Во-первых, кризис здорово подкосил небольших и средних застройщиков, которые не имели достаточной финансовой подушки и портфеля проектов и были вынуждены замораживать большинство из них. Сейчас они не могут себе позволить планировать дальнейшее развитие в плане покупки новых участков. Тут самая грамотная стратегия – бросить оставшиеся ресурсы на достройку объектов в высокой степени готовности. Крупные застройщики эту волну кризиса выдержали достойно, но рынок ожидает следующую в 2023–2024 годах. Ведь стройка инертна, кризисный эффект ее словно догоняет. Спад объемов проектирования произошел в любом случае, а значит, через некоторое время сократится и количество сдаваемых квадратных метров. 
Все это мы наблюдаем на собственном портфеле заказов. В последнем квартале прошлого года предложений для проектировщиков было так много, что мы могли себе позволить выбирать наиболее интересные. Благодаря хорошо сбалансированному портфелю наша компания практически не ощутила мартовско-апрельского спада, лето также прошло в интенсивном рабочем режиме. Сейчас, благодаря очередному понижению ставки, и осень выглядит оптимистично. А вот пополнять портфель на будущее нужно энергичнее.  
 
– Появились ли у ваших заказчиков новые запросы по оптимизации проектов на фоне текущей ситуации? 
– Коммерческие проекты – это всегда непрерывный поиск возможностей оптимизировать, грамотно перераспределить, уменьшить свои расходы. Это вполне логичное поведение застройщика, я бы не связывал его только с текущим кризисом. Совсем недавно рынок был озабочен резким скачком цен на стройматериалы, до этого колебаниями курса валют и т. д. Отрасль живет в перманентном ожидании новых встрясок и готова к ним, пусть и не на 100%.  
Могу отметить, что в последнее время заказчики видят оптимизацию в максимально качественно проработанном проекте. Имеются в виду скрупулезные расчеты, которые обеспечат выполнение всех нормативов, требований сохранить конструктивную жесткость здания и одновременно позволят минимизировать затраты на материалы, в частности, бетон и арматуру. Но повторюсь, эта тенденция появилась ранее, в связи с удорожанием стройматериалов, в том числе базовых. 
Что касается ухода иностранных производителей оборудования с российского рынка, это болезненно сказалось на застройщиках, но не в каждом сегменте. В связи с обрывом цепочек поставок пришлось полностью переработать около 20% от общего количества наших проектов. И 100% проектов элитного жилья. Сегмента «масс-маркет» эти проблемы почти не коснулись. Там и до кризиса использовалось оборудование и материалы недорогих европейских брендов, которые российский рынок не покинули, а также азиатских и отечественных. Так что ситуация осталась привычной. 
А вот спрос на элитное жилье упал. Наши заказчики оценили изменения оперативно и глобально пересмотрели концепции проектов в сторону упрощения – от планировочных решений до состава оборудования. Полагаю, в ближайшее время в городе станет меньше дорогих фасадов с «вау эффектом», да и за фасадами внутреннее наполнение квартир будет скромнее. Это временные, но вынужденные меры, которые позволят элитным проектам не исчезнуть с рынка. 
 
– В столице около половины застройщиков в целях оптимизации начали передавать разработку рабочей документации не проектным организациям, а генподрядчикам. Как вы относитесь к этой тенденции? Это позволит снизить затраты, сохранив качество проектов?  
– Такая тенденция появилась потому, что оптимизировать затраты стараются не только застройщики, но и проектировщики. Некоторые архитектурные студии и проектные компании просто отказываются брать в разработку рабочую документацию. 
Дело в том, что состав разделов проектной документации и проектные решения, которые необходимо предоставить для прохождения экспертизы, четко регламентирует постановление правительства РФ № 87. Это во многом облегчает работу проектировщика, который понимает объем проработки проекта, может максимально точно оценить трудозатраты и сроки работ. Для рабочей документации такой документ отсутствует, а требования к составу разделов размыты по широкому перечню нормативной документации. Это позволяет заказчику, по сути, манипулировать объемами работ на данном этапе, требовать большую детализацию проекта, чтобы тем самым в каких-то случаях компенсировать недостаточную квалификацию подрядных организаций. Мало того, в договорах на проектирование появляются дополнительные пункты, обязывающие проектировщика сопровождать проект до его успешной реализации, в том числе выполнять работы не проектного характера (подготовка различных таблиц, ведомостей, ВОР и прочее). Это сильно снижает рентабельность работ вплоть до нуля, особенно когда стройка затягивается.
Понять можно и застройщиков. Низкая детализации на стадии проектной документации не позволяет рассчитать реальные затраты на стройку, оптимизировать проект. К тому же чисто проектная компания отдалена от строительства объекта. Чаще всего проектировщик посещает стройку только в рамках авторского надзора, будучи не до конца вовлеченным в процесс реализации проекта вживую. Поэтому передача стадии РД генподрядчику, на мой взгляд, выглядит логично и повышает качество проекта в целом.  
Но есть нюанс. Проектное подразделение генподрядной компании может прекрасно закрывать вопросы по отдельным видам работ, возникающие по ходу стройки. Но не в состоянии в полной мере охватить весь спектр вопросов по увязке и выполнению требований исходно-разрешительной документации (ИРД) и будет гораздо хуже разбираться в подводных камнях при увязке стадии РД со стадией ПД. В результате застройщик может получить массу проблем при сдаче объекта в эксплуатацию, ведь госстройнадзор очень щепетильно относится к вопросу соответствия всех проектных решений, согласованных в экспертизе, требованиям ИРД, нормативной документации и реализованным на объекте решениям.  
 
– Как тогда может выглядеть идеальная схема? Как правильно сбалансировать проектные этапы? 
– Я бы пошел по пути большей детализации проектной документации. Если проектировщик проработает все основные моменты до вхождения в экспертизу, то на следующем этапе, если документация будет передана генподрядчику, количество проблем по основным решениям и увязкам значительно снизится. В «рабочке» можно будет просто заниматься детализацией: прорабатывать узлы, увязывать коммуникации и т. д. Это облегчит последующую сдачу объекта в эксплуатацию. 
Здесь опять же можно пользоваться не новой, но рабочей схемой, предусмотренной п. 3_8 ст. 49 Градостроительного кодекса. Если изменения в проектную документацию не затрагивают безопасность, категорию здания и соответствуют техническому заданию, то вносить их можно без прохождения повторной экспертизы. 
Однако для изменения объемов работы должно быть пересмотрено негласное правило – 40/60. Сегодня примерно таким образом распределяется финансирование и сроки выполнения проектной и рабочей документации. Это соотношение должно быть существенно пересмотрено в сторону увеличения стоимости и сроков работ на стадии ПД с целью ее максимальной детализации. К тому же объявленный мораторий на выдачу отрицательных заключений экспертизы, то есть полное устранение замечаний, явно увеличит срок ее прохождения, а значит, затраты сопровождающих проектных организаций. 
 
– По идее, в связи с импортозамещением появиться должны не только новые схемы оптимизации, но и инновационные решения. Мы знаем, что в проектные компании разработчики таких решений приходят в первую очередь. Как вы с ними работаете? 
– Я отношусь скептически к слову «инновация», потому что на данный момент не вижу по-настоящему инновационных решений. То, что сегодня предлагают на рынке, – это некий маркетинговый ход, завуалированные или доработанные «под новые» старые разработки. Это не прорывные решения, которые позволили бы существенно сэкономить или вывести качество проектов на новый уровень.  
Производители изыскивают возможность снизить стоимость своих товаров. В условиях кризиса предложение будет выглядеть привлекательно, вот только непонятно, что инновационного в этой сниженной цене, если характеристики оборудования существенно не изменились. 
Но увидеть хочется другое. Не доработку, которая понизит стоимость, а технологию, которая реально улучшит качество оборудования и материалов. Технологию, которую захочется применять в каждом проекте. Пока таких нет. 
 
– А в целом, вы скорее оптимистично настроены на появление таких технологий в ближайшее время или для этого строительному рынку потребуется достаточно много времени?  
– Я настроен оптимистично, но инновации из ничего не берутся. Вряд ли кто-то будет влезать в кредитную историю ради разработки. Сегодня считают деньги даже самые большие энтузиасты. Если будут созданы экономические предпосылки и возможности на государственном уровне, то и востребованность такой работы на строительном рынке возрастет.