Михаил Гущин: «Происходит переосмысление роли и ценности дома»

– Что изменилось в спросе и покупательских предпочтениях за последние полгода? 
– Кардинальных изменений спроса не произошло: недвижимость – довольно консервативная история. И в плане инвестиций, и с точки зрения собственного проживания. Рынок пока осваивает те трансформации, которые начались в пандемию.  Началось переосмысление роли дома, переосмысление его ценности. Отмечу две, казалось бы, противоположные тенденции. Первая: люди хотят больше времени проводить за городом и работать удаленно. Вторая: они хотят жить в центре города. Эти тенденции продолжают действовать. Центр сейчас гораздо более привлекателен для жизни, чем 5–10 лет назад. Появились не только места приложения труда, но и зеленые зоны, места, где можно погулять, позаниматься спортом. Появляются привлекательные публичные пространства. С весны 2022 года каких-то заметных изменений в этом смысле не произошло. 
 
– Получается, что формат спальных районов устаревает? 
– Спальные районы нуждаются в преобразовании. Речь даже не о хрущевских кварталах – они как раз неплохи с градостроительной точки зрения. Людям важно, чтобы спальный район не был безликим сборищем многоэтажек, без инфраструктуры, без дорог, без мест отдыха и так далее. Они хотят жить в экологически благоприятных районах. А у нас недостаточно малоэтажных зеленых пригородов – Курортный район, Пушкин и практически все.   
 
– С весны аналитики отмечают радикальное сокращение спроса на новостройки и на жилье в целом... 
– Причина понятна – нестабильность. Причем с пандемией было проще: мы видели, что это не только российская тенденция, и во всем мире был рост спроса, рост интереса к недвижимости. Сейчас ситуация совершенно иная, люди просто не уверены в своем будущем. Планировать крупные покупки, закладываться на долгий срок, если речь про ипотеку, очень сложно. Это основной фактор. 
В петербургском регионе (как и в московском) можно выделить два сегмента: рынок неосвоенных территорий, новые районы за КАД  и рынок традиционной части мегаполиса. 
Заметно вырос интерес застройщиков к приобретению новых «пятен». Причем не только со стороны петербургских девелоперов, но и московских, и региональных, и федеральных. 
Для потребителя лучшим сигналом стабильности является устойчивость бизнеса и отсутствие изменений в проектах, которые были начаты до кризиса. Есть проблемы с поставками; если девелопер способен их решать – значит, он больше ценит клиентов, чем прибыль. И не станет пользоваться ситуацией как предлогом для упрощения проекта. 
 
– Как разрешить этот парадокс? С одной стороны – мы говорим о росте неопределенности, который тормозит продажи, с другой – о высоком интерес девелоперов к запуску новых проектов. 
– Рынок недвижимости имеет длительный цикл. От приобретения участка до завершения проекта проходит минимум пять лет. Есть проекты, которые длятся гораздо дольше.  
А период неопределенности, мы надеемся, временный, преходящий. Несколько крупных городов: Москва, Петербург, Краснодар, Екатеринбург и Сочи – остаются точками притяжения. У нас большая и богатая страна, с огромным запасом не только природных, но и человеческих ресурсов. Кроме того, мы видим пример других стран, которые оказались в похожей ситуации. Это не парадокс, это вера в будущее. 
 
– Раз уж коснулись темы санкций – как удалось решить проблемы с ростом себестоимости? С замещением материалов и оборудования, которые поставлялись из Европы? 
– У нас достаточно качественный и технически сложный продукт, с высокой долей импортных составляющих. Для текущих проектов мы не меняли решения и реализовали все то, что обещали. Это было непросто. Для тех объектов, которые сейчас проектируем, ищем альтернативные возможности. Все реализуемо: нет стоп-факторов, которые снизят уровень проектов. Себестоимость при этом действительно выросла. Но мы считаем критически важным сохранить уровень продукта. 
Поменялась логистика. Детские игровые площадки от Richter Spielgeraete мы заказывали в Баварии, и они к нам уже благополучно приехали. То же самое произошло с рядом других позиций. Изменилась стоимость – за счет растаможки, логистических издержек. Текущая ситуация заставила задуматься о российских производителях.  
Себестоимость строительства растет. И будет расти – мы закладываем это в своих экономических моделях. Увеличение цен, которое случилось в прошлом году благодаря льготной ипотеке, будет во многом отыграно за счет удорожания участков, увеличения себестоимости, расходов по социальным обязательствам и т. д. Если судить по нашим проектам, мы не видим роста маржинальности.  
 
– Ожидаете ли вы оживления спроса и притока дополнительных денег – за счет валютных ограничений, снижения доходности по депозитам?  
– Не думаю, что влияние этих факторов на рынок недвижимости будет значимым. Мы не видим повышения спроса. До этого было ралли. В какой-то момент оно должно было остановиться. Мы и до текущих событий прогнозировали, что спрос будет снижаться. Это не стало для нас сюрпризом. Мы к этому были готовы, и наши планы по масштабированию, кратному увеличению земельного банка, активной закупке участков – не меняются. Продолжаем рассматривать возможность выхода и на юг России.  
 
– А снижение цен в среднем по рынку возможно? 
– Снижение возможно всегда. Тогда упремся в планку себестоимости, затрат и издержек. И исключим возможность развития. Но все-таки, если это случится, падение скорее коснется новых жилых районов со слабой инфраструктурой, с большим количеством квартир, то есть ниши эконом-класса. 
 
– Насколько оптимистичны ваши планы продаж по новым проектам – по клубному дому «МИРЪ»? 
– Мы всегда консервативно подходим к параметрам финансовой модели проекта. При этом проект на Миргородской стартовал крайне успешно, мы довольны результатом. Объем продаж и уровень цен позволяют нам уверенно смотреть в будущее.