Крупные торговые центры Петербурга испытывают наибольшие трудности, активны склады и микрорайонные ТЦ
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга в большей степени ощущает турбулентность, чем рынок жилья. Наибольшие трудности испытывают крупные ТЦ и ТРЦ. Потенциал сохраняют сегменты складов и микрорайонных ТЦ.
На фоне непростой обстановки в стране и в мире девелоперы стараются отложить проектирование и запуск новых объектов, а также «притормозить» реализацию тех, которые еще не прошли точку невозврата. Это касается и жилых, и коммерческих проектов. Но если активность спроса в жилищной сфере поддерживает власть с льготной ипотекой, игроки рынка коммерческой недвижимости вынуждены справляться самостоятельно.
Наибольшие трудности испытывают крупные ТЦ и ТРЦ
Причины очевидны: «уход» многих европейских брендов, которые занимали значительные площади; ограниченный репертуар мультиплексов; сокращение доходов населения и, как следствие, снижение посещаемости. По некоторым оценкам, в большинстве торговых центров она сократилась минимум на 10%. Часть девелоперов уже на ходу меняет концепции. Так, холдинг «Адамант» заявил о реконцепции строящейся четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад», где основную часть площадей переделают в апартаменты.
«Сегодня рынок ритейла стоит перед новыми вызовами, игроки формируют новые стратегии для дальнейшей трансформации бизнеса, ищут выходы из сложившейся ситуации. Она формируется на наших глазах, и мы больше не живем в мире прогнозов», – констатирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers. Тем не менее сейчас активно строится крупный ТРК HOLLYWOOD, где Nikoliers выступает консультантом и эксклюзивным брокером. Открытие объекта запланировано на 2024 год. Строятся ТЦ в Мурино, Кудрово, Шушарах и Каменке.
Завидную активность показывают небольшие микрорайонные ТЦ
Подобные торговые комплексы возводятся преимущественно в зоне массового жилищного строительства, в том числе и в пригородах. Их потенциал далеко не исчерпан. Так, по словам партнера и руководителя направления торговой недвижимости ГК «БестЪ» Станислава Ступникова, ТЦ Green Park, построенный ГК «ПСК» в микрорайоне Славянка, даже в пандемию был заполнен, сегодня он загружен на 100%, а после начала СВО посещаемость выросла на 8%.
Офисный сегмент пока остается привлекательным для инвесторов
По данным Nikoliers, инвестиции в офисы в первом полугодии составили $311,1 млн – это 55% от общего объема, или 94% от вложений в существующие активы. Вырос спрос на покупку БЦ для собственных нужд. С начала года проданы: БЦ «Нобель» (5330 кв. м), «Президент» (5700 кв. м) и «Аквалина» (6800 кв. м). Некоторые покупатели собираются перестроить их в апартаменты, например, БЦ «Акватория».
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких офисных комплексов («Морская столица», «Тесла», «Аквилон Links», «Авиор Тауэр») совокупной площадью более 100 тыс. кв. м. Консультанты считают, что их ввод приведет к росту объема вакансий – на фоне дальнейшей сдержанной активности арендаторов.
Неопределенная ситуация в гостиничной отрасли
По информации руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светланы Московченко, некоторые отели, работавшие под международным управлением, были выставлены на продажу, что искусственно снизило интерес к девелопменту объектов «с нуля». Сегодня рынок гостеприимства развивается в двух основных направлениях: апартаменты и рекреация.
По подсчетам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, на второе полугодие 2022-го запланирован запуск 15 новых отелей на 2,3 тыс. номеров (90% из них – апарт-отели). Но уже 6 отелей на 1,5 тыс. номеров перенесли открытие на 2023 год из-за нестабильной ситуации. Таким образом, с учетом реализации заявленных проектов к 2023 году общий номерной фонд отелей 3-5* Петербурга составит 32-33 тыс. номеров (+3-5% к текущему показателю).
Кстати, некоторые гостиницы также переделывают в апарт-отели, например, VOX Hotel на Лиговском пр., 29.
Рынок складов Петербурга по-прежнему активен
На этом фоне вполне бодро выглядит сегмент складов. Как говорит Станислав Ступников, курс на импортозамещение, взятый еще в 2014-м, привел к появлению в России своих производителей, которые арендуют освобождаемые западными компаниями площади в складских комплексах. Причем в некоторых качественных складах ставки аренды приближаются к расценкам в бизнес-центрах класса В, чего никогда не было в Петербурге.
По данным Maris, в первом полугодии на рынок поступили четыре качественных складских объекта совокупной площадью 68 884 кв. м. Это вдвое меньше, чем годом ранее, однако по сравнению с 2021-м спекулятивных проектов стало больше. До конца года ожидается вывод еще порядка 305 тыс. кв. м, 54% которых – спекулятивные.
С начала года активизировались и производственные компании, которые ищут готовые объекты или участки под производственно-складские комплексы площадью по 5 тыс. кв. м. Такому спросу способствует в том числе программа промышленной ипотеки.
Мнения экспертов
«Полноценная девелоперская активность с запуском новых проектов сохраняется только в сегменте жилого строительства. Практически во всех секторах рынка коммерческой недвижимости большие проекты замораживаются или затормаживаются. Офисные проекты девелоперы стараются переосмыслить под апартаменты.
Судя по всему, время спекулятивного строительства коммерческой недвижимости прошло, новые проекты будут запускаться только в формате build-to-suit, т. е. под заранее найденного покупателя/арендатора. Наиболее уверенно продолжает себя чувствовать складской рынок, который уже давно работает именно по такой схеме.
На фоне снижения активности крупных девелоперов более заметную роль начинают играть точечные проекты отдельных инвесторов»
«Сложившаяся геополитическая ситуация и, как следствие, многие последовавшие за этим изменения заставили рынок принимать серьезные решения в ускоренном режиме, а затем «замереть» в ожидании того, что будет дальше, так как сохраняется высокий уровень неопределенности»
«В 2022 году мы начали два крупных проекта: индустриальный парк «М-18» во Всеволожском районе Ленинградской области и сеть садово-парковых центров «Грин Поинт», которые будут заниматься розничной продажей деревьев для ландшафтного дизайна в проектах загородного строительства.
Это совершенно новые для «Сити 78» направления, раньше мы не занимались подобными проектами. Индустриальный комплекс рассчитываем ввести в эксплуатацию в 2023 году, а также запустить первый из садово-парковых центров.
Наибольшая девелоперская активность наблюдается в городском поселении Мурино, где сейчас строят большой ТЦ. Аналогичная картина в Кудрово, Шушарах и Каменке: в этих локациях активно реализуют как жилищные, так и коммерческие проекты.
В текущей рыночной ситуации не будет развиваться сегмент крупных ТЦ площадью свыше 10 тыс. кв. м, а также бизнес-центры и гипермаркеты. Это общий сценарий как для Москвы с Петербургом, так и для регионов. Кроме того, в Петербурге девелоперская активность в принципе ниже, чем в Москве, поэтому показатели ввода новых проектов могут различаться в разы»
«Меры господдержки, высокий интерес инвесторов и внешнеполитическая обстановка сулят развитие гостиничному сегменту.
В сегменте торговой недвижимости наибольшие затруднения, девелоперам приходится серьёзно переосмыслять подход к управлению своими активами. О строительстве речи практически не идет. Микрорайонные ТЦ скорее являются этапом развития жилого квартала, и их реализация не отражает динамики всего сегмента.
На офисном рынке Петербурга темпы девелоперской активности также несколько замедляются, но за 2022 год рынок встретил / ожидает увидеть ввод новых высококлассных проектов, включая БЦ «Морская столица» (около 52 394 кв. м), «Феррум II» (33 200 кв. м), «Авиор Тауэр» (18 300 кв. м).
В Петербурге ситуация развивается более сложно, чем в столице. Ведь на рынок Москвы, больший по объему, приходит множество региональных покупателей. Но у Москвы есть градостроительная особенность: создание мест приложения труда позволяет жилищным застройщикам получать преференции. Это дополнительно стимулирует активность девелоперского рынка»
«Перспективы просматриваются в сегментах light industrial и складском. Меняется логистика: некоторые начинают задумываться над покупкой или арендой площадей либо заменяют тех, кто ушел. Поэтому есть какое-то движение.
Инвестиционная активность в торговом и офисном секторах наблюдается только по проектам, которые прошли точку невозврата. Однако активно строится ТРЦ «Голливуд», что загадочно для меня.
Хорошие и сильные бренды еще не ушли с рынка, хотя по-прежнему не работают. Уровень неопределенности все такой же высокий. В скором времени мы увидим, что площади ушедших арендаторов начнут поглощаться, причем не турками, индусами или китайцами, а уже известными марками, которые давно и успешно работают в России. Я имею в виду мультибрендовые магазины, которые могут одновременно торговать товарами разных брендов, сделанными в любой точке мира.
Реконцепция ТРЦ – плановый процесс. Если это возможно с точки зрения экономики и градостроительных регламентов, почему нет»
«Спрос пока не очень высокий как на торговлю и офисы, так и на жилье. Поэтому девелоперы, у которых есть возможность тянуть со сдачей строящихся зданий, не будут спешить с вводом, так как у многих нет понимания, в каком виде площади будут востребованы.
Думаю, уже в 2023-м будет проще, станут понятны новые правила игры. Я убежден в перспективности микрорайонных ТЦ, они набирают популярность в последние три года. Новые бизнес-центры вряд ли будут строиться, пока не заполнятся уже готовые комплексы. Продолжат набирать популярность коворкинги, склады self-storage и фуд-холлы.
Вижу большой потенциал у складов. В первой половине года многие компании съезжали и освобождали площади. С курсом на импортозамещение у нас появляются свои производители, которые арендуют опустевшие помещения. Наблюдается рост ставок: качественные склады стоят от 800 руб./кв. м в месяц. Это уровень БЦ класса С. Если объем вводимых складов будет таким же, а спрос продолжит расти, не исключаю, что мы увидим ставки и по 1000 рублей. А это уже расценки БЦ класса B, чего раньше на рынке никогда не было.
Не так давно обнаружился новый перспективный формат недвижимости – инфраструктурные коммерческие объекты. Мы уже получаем запросы от компаний, которые строят ТПУ, на анализ наилучшего использования. Думаю, это самое перспективное направление на ближайшие пять лет.
У нас появляется новая точка силы – Дальний Восток, куда активно потекут инвестиции. Оттуда будут формироваться и новые логистические цепочки в сторону Москвы и Питера»
