Ретроспектива 2022 года: рынок недвижимости по шкале Рихтера

Начало года выдалось вполне благополучным. Пандемия пошла на спад; меры поддержки спроса (льготная ипотека, запрет на банкротства и пр., введенные еще в 2020-м) оказались вполне эффективными. Жилищное строительство набирало обороты. Кадровые проблемы (из-за оттока мигрантов) удалось преодолеть. Период самоизоляции привел к расцвету загородного сегмента: граждане и мелкие застройщики за 2021 год построили 373,4 тысячи частных домов, и доля ИЖС в общем объеме ввода в стране по итогам года впервые превысила 50%. Внутренний туризм постепенно замещал оставшихся дома иностранцев; строители и владельцы апартаментов переключались на среднесрочную аренду. Правительство и участники рынка в феврале на Госсовете по туризму уже прикидывали, как лучше использовать 35 млрд долларов, которые россияне до пандемии ежегодно тратили на зарубежные поездки…

Но тут началась СВО. 

Исход и замещение 

Первые последствия СВО для экономики и для рынка недвижимости проявились в марте. Кремль объявил об ограничениях финансовых расчетов с «недружественными» странами. Западные компании, работавшие в России, одна за другой заявляли о сворачивании бизнеса: IKEA, OBI, Danon, Unilever, McDonald’s… И строители тоже: концерн YIT, компания Bonava… Международные консультанты были вынуждены менять бренды: Knight Frank превратилась в NF Group, Colliers – в Nicoliers. В Петербурге, по расчетам ГК «БестЪ», иностранцы вложили с 1999 года около $50 млрд (80% – доля компаний из «недружественных» государств); оценочная стоимость их активов – около $1,7 млрд. Просто уйти оказалось непросто, особенно в производстве; процесс передачи или реализации активов продолжается до сих пор. (Продажа предприятий IKEA состоится в начале 2023-го.)

В полный рост встал вопрос импортозамещения: предусмотренные в проектах инженерные системы, сантехнику и оборудование, а также отделочные материалы пришлось срочно заменять на другие. Резко вырос спрос на турецкие, китайские и белорусские аналоги. Забегая вперед, можно судить: с этой проблемой (в целом) строители справились. Другое дело – сложная строительная техника (немецкого или японского производства): краны Kone и бульдозеры Komatsu, хоть и надежны, но выходят из строя, а чем чинить?

Отдельная проблема – лесная отрасль и лесопереработка: 80% предприятий Северо-Запада были ориентированы на экспорт в Европу. Стоимость стройматериалов и деревянных конструкций уже летом перестала расти, а с осени – начала снижаться. Девелоперы довольны, но производители – на грани банкротства.

В начале кризиса, в марте–апреле, экономисты и даже федеральные чиновники предсказывали падение экономики на 7–10%. Прогнозы не оправдались, отечественный бизнес оказался на редкость живуч и адаптивен, спешно перестраивает логистику, азартно торгуется за западные активы; реальный спад сейчас оценивается в 2–3% ВВП. Правда, теперь экономисты предрекают ухудшение ситуации в 2023-м. 

Правительство в экспресс-режиме 

Первые экстренные меры правительства были направлены на пресечение оттока капитала. Уже 28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20%; «рыночная» ипотека заглохла сразу (кредиты под 22–23% никто не хотел брать), на льготную ипотеку для новостроек возник повышенный спрос. В апреле регулятор снизил ставку до 17, затем до 14%, в конце мая – до 11%. В июне – 9,5%, в июле – 8%. С сентября и по сей день действует ставка 7,5%. 

Ситуацией в строительной отрасли правительство занималось регулярно и в ручном режиме. С начала года в России было принято 12 важных для отрасли законов, более 100 поправок в действующие акты, более 270 постановлений и распоряжений федерального уровня. Был введен мораторий на банкротство застройщиков, запрет на штрафы и санкции из-за просрочки, на включение новых объектов в перечень проблемных; установлены особенности передачи объектов долевого строительства. Часть мер касалась упрощения процедур и сокращения сроков, но они относятся скорее к запуску новых объектов и напрямую на ситуацию пока не влияют. Как и поправки в Лесной кодекс, разрешившие строительство на лесных землях гостиниц и апартаментов. Более важный пакет – изменение цены и размера авансов по госконтрактам. Эти меры позволили ускорить строительство социальных объектов, что косвенно поддержало не только подрядчиков, но и спрос в новых микрорайонах. Сейчас и в Петербурге, и в Ленобласти чиновники рапортуют о сокращении дефицита «социалки», о вводе школ, детсадов и поликлиник. 

Юристы обращают внимание на один фактор риска: принято много норм с определенным сроком действия, часть из которых работает до конца 2022 года. Пока неясно, какие будут продлены, какие – прекращены, как быть застройщикам, у которых проекты выходят за рамки обозначенного периода. 

Рынок не подчиняется приказам 

Первичный рынок жилья за несколько месяцев более-менее приспособился к функционированию в режиме СВО. По крайней мере, срочных неразрешимых проблем вроде бы не осталось. Застройщики переключились на совместные программы субсидированной ипотеки, главным инструментом продаж стал размер ежемесячного платежа. Однако, невзирая на маркетинговые хитрости, наметился определенный спад спроса; с июля перестали расти средние цены; в августе в петербургских спальных районах и в новых кварталах приграничных районов Ленобласти началось плавное снижение цен предложения. Пока – на 1–1,5%.

Все изменилось 21 сентября, с объявлением частичной мобилизации. Второй шок резко повысил градус неопределенности. Долгосрочные планы граждан и частного бизнеса, если у кого такие и оставались, второй раз за год оказались под большим вопросом. По данным официальных СМИ, около 300 тысяч граждан были мобилизованы, около 600 тысяч покинули страну. Многие предприятия лишились ключевых сотрудников, банки получили новую порцию рисков при выдаче ипотеки. Спешно принятый закон о «кредитных каникулах» работает со сбоями, обещанные мобилизованным выплаты также доходят не до всех. Льготная ипотека для IT-отрасли лишь отчасти смягчает утечку квалифицированных сотрудников.

В октябре–ноябре продолжалась публичная полемика вокруг льготной ипотеки для новостроек: ЦБ и Минфин выступали за прекращение программы в предписанные сроки (31 декабря), Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин – за продление. Строительное лобби победило: сначала Москва распорядилась продлить семейную ипотеку (под 6%), затем президент объявил о продлении на 1,5 года программы субсидированной ипотеки для новостроек, с увеличением базовой ставки с 7 до 8% годовых. По мнению участников рынка, эта мера, несомненно, поддержит отрасль. Но она лишь замедлит спад спроса, а не стимулирует его рост. Потому что главными факторами остаются: высокий градус неопределенности и снижение доходов граждан.

Рынок недвижимости обладает огромной инерцией. В 2022 году продолжали и продолжают выходить новые проекты. Холдинг RBI вывел в продажу ЖК «МИРЪ» на Миргородской, холдинг «РСТИ» – новые очереди в ЖК Cube и «БелАрт», компания AAG готовит флагманский проект AVANT на Пионерской улице; Группа ЦДС запускает новые очереди в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке, «Группа ЛСР» начала реализацию ЖК «Ржевский парк» в Ковалево; холдинг Setl Group запустил строительство и продажи ЖК Univer City в Шушарах и т. д.

Но ключевые показатели вызывают тревогу. В Петербурге доля непроданных квартир в новостройках выросла с 36 до 43%. По данным Росреестра, в Петербурге за 11 месяцев продажи жилья в новостройках снизились на 19,4% (по сравнению с 2021 годом). В Ленобласти за январь–ноябрь – небольшой прирост, но показатели далеки от докризисных (по сравнению с 2019-м – спад на 25%). По оценкам экспертов и участников рынка, в начале 2023 года строители должны быть готовы к дальнейшему снижению продаж еще на 20–30%. 

Тщета прогнозов 

Будущее туманно. Серьезные аналитики и ответственные участники рынка отказываются строить даже приблизительные предположения относительно ключевых показателей в 2023 году. Как сложится цена на нефть в условиях ужесточения санкций? Будет ли новая волна мобилизации или нет? Как поведет себя курс доллара? Каким окажется дефицит бюджета и удастся ли ЦБ РФ и Минфину удержать инфляцию в запланированных рамках? 

Но есть и позитивные соображения. Строительный цикл в среднем составляет от 3 до 5 лет. Дом строится дольше, чем обычно продолжаются вооруженные конфликты. И даже в самой неблагоприятной ситуации часть граждан все-таки приобретает жилье в силу обстоятельств, по «жизненным показаниям»: переезд, развод, рождение детей. Возможно, мы увидим смещение спроса от собственности к аренде. (Прежде всего – из-за снижения доходов населения.) Возможно, еще усилится движение граждан к частным домовладениям в пригородной зоне – по крайней мере, пока 100-метровый дом и скромная «двушка» в спальном районе стоят примерно одинаково.

Строители будут строить, законодатели и чиновники – менять правила; граждане – приобретать жилье, кляня дороговизну. А редакция NSP будет писать обо всем этом, не упуская из виду важное и перспективное, как мы и делали все предыдущие 29 лет. И не видим повода менять привычки!  

С праздником вас, дорогие читатели! 
Спасибо, что весь этот непредсказуемый и сложный год вы были с нами! 
Надеемся на скорую встречу в 2023-м! 
Редакция «НП» – NSP.RU