НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией...» Дарья Сизых

25 июня, 08:22

Вероника Лежнева: «Этот год мы прошли даже легче, чем ковид»

31 января 2023 в 12:35

Основные показатели рынка коммерческой недвижимости Петербурга по итогам 2022-го оказались не столь печальными, как это виделось ранее. Невзирая на уход иностранных брендов, полузакрытые границы и нарушенную логистику, все сегменты прошли год без существенных потерь. Об итогах и перспективах мы поговорили с Вероникой Лежневой, директором департамента исследований в России компании Nikoliers.

Вероника Лежнева - Nikoliers
Лежнева Вероника Викторовна
директор департамента исследований
Nikoliers

 Как повлияли события 2022 года на рынок недвижимости? Что бы вы отметили? 
– Колоссальных изменений в итоге не произошло. Даже в самые турбулентные периоды рынок недвижимости ведет себя довольно инертно. Так что последствия нам еще предстоит анализировать. Каждый из сегментов испытал влияние геополитических событий: мы увидели и рост свободных площадей, и снижение ставок. Но любопытно, что такого существенного падения, как в 2014–2015 гг., не наблюдается. Видимо, рынок в силу своего объема уже по-другому реагирует на стресс, а профессиональные игроки учатся на опыте преодоления прошлых кризисов. Поэтому мы входим в 2023 год спокойно и без прошлогодних тревог. 

 Как основные сегменты коммерческой недвижимости, в частности, в Петербурге пережили западные санкции? Какие из них показали лучшие результаты за 2022 год? 
– Сложно однозначно выделить какой-то сектор, в каждом – свои особенности. Так, бизнес-центры столкнулись с ростом вакансии из-за релокации ряда арендаторов. В Петербурге в последние несколько лет одним из драйверов офисного сегмента были айтишники. Сроки ввода некоторых БЦ оказались перенесены. И в этом я разделяю позицию девелоперов. Если в кризис 2008-го «заморозка» проекта зачастую означала, что он не воплотится вообще, то нынешний перенос сроков ввода – это скорее стратегическое решение: не спешить и спокойно достроить. 
В ритейле мы наблюдали уход иностранных брендов. По нашим подсчетам, окончательно Россию покинули 23 бренда, или 14 международных ритейл-холдингов, включая ключевых игроков – H&M или Starbucks. При этом 27 брендов до сих пор держат паузу. Поэтому окончательная картина станет очевиднее в первой половине 2023 года. Однако мы в любом случае не зафиксируем пикового роста вакантных площадей, поскольку иностранные арендаторы постепенно замещаются российскими или другими иностранными. Хотя в середине 2022-го многие предрекали, что, как только западные бренды уйдут, вакансия в ТЦ вырастет до 20–25%, этого точно не случится. 

 А какая сегодня вакансия в ТЦ? 
– По итогам 2022-го – 10,4%, годом ранее – 5,4%. То есть на нашем рынке с объемом около 3 млн кв. м количество свободных площадей за год выросло примерно на 150 тыс. кв. м. 

 Есть мнение, что сильнее всего пострадали крупные ТРК, это так? 
– Это верно лишь отчасти. Ритейл еще с пандемии находился под сильным давлением. По данным Focus Technologies, в 2021-м посещаемость ТЦ была ниже «доковидной» более чем на 10%, а за 2022-й этот показатель уменьшился еще на 7–8%. Каждый кризис все больше дифференцирует рынок торговой недвижимости на качественный и некачественный. И посещаемость некоторых ТЦ в 2022-м была сопоставима с допандемийным уровнем. Выиграли те объекты, которые динамично реагировали на происходящее.  

 Владельцы ТЦ меняют концепции, порой радикально, как в случае с «Варшавским экспрессом». Каким вам видится ближайшее будущее ТК? 
– Нужно помнить, что «Варшавский экспресс» начал пересматривать концепцию сильно раньше, а в 2022 году мы уже увидели результаты. Если ситуация в экономике и геополитике существенно не ухудшится, сегмент ТЦ начнет постепенно восстанавливаться. Но нужно понимать, что некоторые объекты и раньше требовали обновлений, так что процесс восстановления покупательской активности будет идти неравномерно. Мне кажется, пик кризиса прошел, если новых геополитических вызовов не случится. Сложнее всего вести бизнес в период неопределенности, когда нет понимания, останется арендатор или нет. Как только стало ясно, что ряд брендов точно завершает работу в России, управляющие компании стали активно искать новых арендаторов или менять концепцию. В первом полугодии 2023 года мы еще увидим продолжение исхода брендов, но определенности уже гораздо больше, чем прошлом году. 

 А что будет с «якорями» вроде мультиплексов и боулингов, которые тоже переживают тяжелые времена? 
– Сложные развлекательные объекты имеют определенные конструктивные особенности, которые закладываются при строительстве ТЦ. Менять конструктив в некоторых проектах в принципе невозможно. В других случаях требуются серьезные инвестиции. Не каждый собственник сейчас к этому готов. Думаю, большинство будет выжидать. 

 Вы пересматриваете концепцию ТРК «Голливуд» в связи с событиями последних  лет? 
– Конечно. «Голливуд» совместит новейшие тренды на многофункциональность, где есть все: фэшн, фуд-холлы, развлечения с уникальными концепциями, образовательные и развивающие пространства, социальная составляющая и пр. Сейчас идет активная арендная кампания. Кстати, ритейлеры, несмотря на все происходящее, по-прежнему проявляют к объекту большой интерес. В Петербурге очень давно не появлялось крупных качественных проектов, а этот молл в Приморском районе станет настоящим подарком. Стройка идет по плану, открытие намечено на III квартал 2024 года. 

 Какие потери вы считаете наиболее значимыми для рынка, города, страны из-за ухода западных компаний? 
– Если брать ритейл, то многие собственники испытали финансовые трудности. А для потребителя закрытие магазинов – это скорее психологический дискомфорт. В дальнейшем привычным брендам найдется замена. Я, например, уже открыла для себя интересные российские марки, в магазины которых раньше не особо заглядывала. 

 Что сейчас происходит с ТК «Мега», где значительные площади освободила ушедшая IKEA? 
– «Меги» постепенно перезаполняются. Да, IKEA внесла существенный вклад в рост вакансии: два магазина занимали в общей сложности порядка 50 тыс. кв. м. Плюс в этих ТЦ было немало зарубежных брендов. Но там уже появились новые арендаторы. Например, в «Мега Парнас» заработали магазины Button Blue, sela moms & monsters и «Снежная королева» (последняя открылась на месте Marks & Spenser); вместо Tommy Hilfiger появился магазин Gerry Weber. В «Мега Дыбенко» в три раза увеличилась площадь магазина LIME. 

 Куда вкладывают российские инвесторы сегодня? Какие сферы остаются привлекательными? 
– В основном – в редевелопмент зданий под офисы, а также в небольшие гостиницы и апарт-отели. Это еще и возможность сэкономить на строительно-монтажных работах на фоне роста себестоимости строительства. В прошлом году было заметно больше сделок по покупке бизнес-центров и складов конечными пользователями. Речь о небольших объектах – до 10 тыс. кв. м. Часть таких вариантов появилась на рынке в прошлом году, а другие предлагались еще до событий 2022 года, например, БЦ «Тринити» и «Электро», ТРЦ «Охта Молл». Инвесторам повезло: они получили качественные и непереоцененные объекты институциональных игроков, а также существенно сэкономили на укреплении рубля. 
По-прежнему инвесторы любят склады, которые несколько лет назад сформировались как привлекательный инвестиционный продукт. В этот сектор еще активнее «заходят» различные ЗПИФЫ, банки и девелоперы. 

 Много ли сегодня качественных институциональных объектов в продаже? 
– Несколько штук. На удивление, гораздо меньше иностранных компаний «сбрасывают» активы, чем можно было ожидать, особенно в Москве. 

 В силу географии Петербург был всегда ориентирован на запад, теперь вектор торговли поменялся на юго-восток, тем не менее склады остаются востребованными. Почему? 
– Наши склады только отчасти являются частью международной логистической цепочки. Это скорее инфраструктура, обеспечивающая Петербург и Северо-Западный регион. Любой товар из китайского маркетплейса приедет сначала в деревню Шарапово Московской области, где и происходит «растаможка». И уже оттуда грузы распределяются по регионам. Московский рынок складов – это 21 млн кв. м, питерский – 4 млн кв. м, хотя население Москвы всего в 2,5 раза больше, чем Петербурга. Да и крупные склады электронной коммерции (по 100 тыс. кв. м) у нас стали появляться только два-три года назад, причем строятся они в основном под конкретного заказчика. 

 Консультанты отмечают, что в производственном секторе высокая активность, но сделок практически нет. Парадокс… 
– Да, а знаете почему? Сегодня под light industrial требуются площадки по 600–700 кв. м. Но их на рынке практически нет. Девелоперу выгоднее строить большой комплекс либо объект, который будет предполагать продажу «с нарезкой» хотя бы 1,5–2 тыс. кв. м. И пока эти разнонаправленные векторы не пойдут навстречу друг другу, ситуация не изменится.  

 Рынок жилья перегрет, как и сегмент апарт-отелей. Что будет с ценами? При каких условиях восстановится спрос на квартиры и апартаменты? 
– Некоторое снижение цен на первичном рынке наблюдается в премиум-сегменте, а «бизнес» и «комфорт» пока держатся на прежнем уровне. Для увеличения спроса многие просто выводят на рынок меньше новых проектов. В дальнейшем мы ожидаем консолидацию рынка, а также снижение активности небольших игроков. Скорее всего, какие-то компании начнут перепродавать землю. Сейчас невозможно прогнозировать ситуацию, надеюсь, первый квартал даст больше определенности.
На мой взгляд, кризис повлиял на рынок жилья даже больше, чем на коммерческую недвижимость. Все остальные сегменты выживают без «допинга», а жилому сектору помогает государство. Но это и понятно: строительная отрасль – колоссальный мультипликатор. 
Действующие апарт-отели чувствуют себя лучше, чем гостиницы, но не так, как изначально планировали на 2022 год. 
У меня нет ощущения, что для апарт-отелей год стал провальным. Однако по его итогам на рынок вышел достаточно большой объем юнитов – свыше 1,6 тыс. Любопытно посмотреть, что будет с этим сегментом по итогам 2023-го.  

 Возможности Nikoliers сузились или, наоборот, расширились из-за событий прошлого года? 
– К счастью, расширились. Даже в составе международной компании мы оставались независимыми с точки зрения бизнеса. Корпоративные клиенты (и то преимущественно по офисам в Москве) приносили в разные годы не более 2% от нашей выручки. Когда мы начали работать как полностью российская компания, нам стало легче брать заказы госкомпаний. Но главной победой стало сохранение нашей команды: в ноябре 2021 года у нас в штате было 580 сотрудников, в ноябре 2022-го – 570. Сокращение в пределах статистической ротации. Мы не разъехались, сохранили коллектив и продолжаем работать. Так что этот год мы прошли даже легче, чем ковид. 

 Какой сектор принес Nikoliers больше дохода в 2022 году? 
– Профессиональные услуги оказались невероятно востребованными, а также брокеридж жилья и управление недвижимостью. Среди заказчиков стало больше госкомпаний. Спрос на анализ наилучшего использования участка остается, но в общем объеме услуг занимает меньше места, чем раньше. Хорошо работает оценка: мы начинали с коммерческой недвижимости, потом занялись жильем, а затем вышли на оценку бизнеса. Развивается бизнес по управлению строительными проектами. 

 C какими вопросами госкомпании к вам чаще обращаются? 
– Консалтинг. Например, развитие территорий, мастер-планирование. Мы же из Москвы и Петербурга работаем по всей России, география услуг охватывает 25 городов. Один из любимых наших проектов – мастер-планирование города-спутника Владивостока. Также работаем в Ханты-Мансийске, в Краснодаре, Бурятии. 

 Ваши коллеги вышли на рынок Дубая. Вы не планируете экспансию на зарубежные рынки?  
– Планы есть, но о них расскажем позже.