Вы ходите в районные торговые центры и «магазины у дома»? Или пренебрегаете ими?

А вы в них ходите? Или доверяете только гипермаркетам и моллам вроде «МЕГИ» либо «Галереи»? Чего не хватает петербургским торговым центрам районного масштаба? И знаете ли вы положительные примеры, когда на небольшом пространстве удалось создать современный и полезный торговый объект?  Должны ли жилищные застройщики, которые реализуют крупные проекты, предусматривать такие ТЦ по соседству с жилыми комплексами и участвовать в их создании? Интересен ли этот формат профессиональным инвесторам и управляющим компаниям?

Максим Жабин,
заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Успешный застройщик формирует не только среду, атмосферу внутри, но и окружение своего комплекса. Главное – предоставить клиенту максимум выбора: сесть в машину или маршрутку и за пять минут добраться до «Ленты» либо «О’Кея» или совершить покупки в достойном сетевом магазине внутри ЖК. Третий уровень – это частные маленькие магазины, которые могут предложить то, что не предложит ни одна сеть, – индивидуальный подход, особое внимание и заботу. Это три составляющие потребительского комфорта. Третий уровень нуждается в особом внимании застройщика: пускать только полезных, давать преференции перспективным.

Все эти возможности есть у нашего ЖК «Новое Горелово». Более того, осенью в соседнем квартале открывается один из самых крупных дискаунтеров на Северо-За­паде – аутлет Fashion House. Неподалёку строится IKEA. Я сам живу там, где работаю. Поэтому вопрос о том, куда ходить за покупками, отпадает сам собой.

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Гигантский формат интересен, когда ты обладаешь избытком энергии, которую готов тратить на магазины. В «Галерее», хотя я рядом работаю, была несколько раз, от «МЕГИ» далеко живу. Со временем энтузиазм по отношению к магазинам уменьшается, я с удовольствием трачу время в учреждениях культуры. Я очень ценю возможность ходить в магазины шаговой доступности по необходимости, минимизируя спонтанные покупки.

Торговые центры рядом с жилыми комплексами, особенно если речь идёт о квартальных проектах, имеют право на существование. Люди въезжают в пустые квартиры, все свои мелочи, коврики и крючочки с собой не берут, где-то необходимо делать бытовые покупки. Обживать квартиру быстро не получается.

Андрей Кириллов,
директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– В Петербурге востребованность торгового центра районного масштаба у покупателей просчитать сложно – вероятность успеха 50 на 50. Как в старом анекдоте: либо встречу динозавра, либо нет. При этом новых торговых центров в этом году ещё не появилось, а доля вакантных площадей держится на уровне 3%, то есть налицо их нехватка. Но, как показывает опыт, новые площадки районного масштаба довольно сложно и долго набирают арендаторов, а к этому готовы далеко не все девелоперы и инвесторы.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Торговые комплексы рядом с новостройками благотворно влияют на развитие новых районов, ведь зачастую они становятся центром притяжения для жителей близлежащих кварталов. Должны ли застройщики предусматривать такие объекты? Это зависит от их желания и экономической целесообразности и вовсе не входит в их обязанности. Так, в составе нашего проекта в Новоселье «NEWПИТЕР» запланирован четырёхэтажный торгово-офисный комплекс площадью 4000 кв.м. Первые два этажа в здании будут отданы под магазины, два последних – под офисы.

Тамара Попова,
руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI:
– Бизнес ТЦ в большей степени операционный, его успешность зависит от многих факторов, которые невозможно реализовать в рамках застройки даже крупного жилого квартала. Один из важных факторов – масштаб комплекса. Крупный ТЦ обеспечивает ассортимент в каждой товарной группе. Маленький может удовлетворить только ежедневные потребности тех, кто живёт в «ближнем радиусе». По-моему, с этой задачей прекрасно справляется и стрит-ритейл. Для покупателя это удобнее: не нужно подниматься на второй-третий этажи, есть входы с улицы, понятная вывеска, витрина.

Яков Волков,
генеральный директор группы компаний Active:
– Торговые центры районного масштаба нуждаются в реконцепции, причём в последние годы это заметно даже неспециалистам. Многие морально устарели. Безусловно, это сказывается не только на внешнем виде и интерьере, но и на составе арендаторов. Федеральные игроки и торговые сети стараются таких объектов избегать. Потому что неоднородное окружение, во-первых, не лучшим образом влияет на репутацию бренда. А кроме того, товарное соседство зачастую настолько неструктурированное, что арендаторы не дополняют друг друга (например, мобильный оператор и точка продаж аксессуаров к телефонам), а жёстко конкурируют за пешеходный трафик и клиентов. И конечно, убытки несут инвесторы, которые, приобретая торговый объект, закладывали значительно более высокие ставки доходности. Сделать качественный ремонт и посадить новых арендаторов чаще всего не представляется возможным: большинством таких объектов владеют несколько собственников, и им бывает непросто договориться. 

Андрей Бойков,
партнёр Rusland SP:
– Безусловно, застройщикам целесообразно предусматривать в проектах места для районных торговых центров. Ведь это инфраструктура, которая повышает качество жизни. Профессиональные инвесторы сейчас активно ищут землю под строительство районных ТЦ в жилых массивах, спрос на формат очень высокий. Ключевой момент при создании успешного проекта – грамотная концепция и наполнение качественными арендаторами. Среди успешных примеров можно назвать ТЦ «Смайл» и ТЦ «Роща» в Кудрово.

Игорь Кокорев,
руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– Петербургским торговым центрам районного масштаба не хватает локаций, где, с одной стороны, был бы достаточный спрос, а с другой – не было бы рядом более привлекательного окружного и регионального ТРЦ. Сегмент современных районных и микрорайонных ТЦ у нас не развит. Объекты такого формата обычно или не очень качественные, или имеют устаревшую концепцию. 

Станислав Ступников,
руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– В моллы регулярно не наездишься. Закупиться за раз всеми товарами на неделю в принципе невозможно, особенно если у тебя большая семья. Постоянно приходится что-то докупать. Мы ездим в «Галерею», когда нужно обновить гардероб, так как считаем, что это лучший ТК с точки зрения предложения товаров. В остальных случаях предпочитаем площадки поменьше. Районным же центрам не хватает качества! К сожалению, многие ТК, которые сейчас работают, больше напоминают рынки. Заполнялись они по принципу «лишь бы сдалось, и дорого». Но есть и интересные объекты. В пример можно привести наш ТК «Бонус» на пр. Косыгина, 31. В кризисный для ритейла 2015 год он вводился почти со 100%-й заполняемостью, хотя конкуренция в этой локации очень высокая. 

Насчёт же застройщиков, думаю, каждый должен заниматься своим делом. Девелоперы жилья должны выделять под ТК правильное место, чтобы можно было выгодно продать его. 

Марина Пузанова,
директор по развитию группы компаний RENTA:
– Районные ТЦ по структуре и наполнению – это своеобразный концентрированный «стрит». Обычно это одно- или двухэтажные объекты площадью от 1000 кв.м. Их цель – удовлетворение каждодневных потребностей аборигенов. И если правильно сформировать состав арендаторов, такой ТЦ будет популярным. Ещё важно, чтобы объект выглядел эстетично. Добиться этого можно, только если управление централизованное: либо управляющей компанией, либо одним собственником. Однако большинство подобных ТЦ находится в долевой собственности, поэтому зачастую они превращаются в малопривлекательные хаотичные рынки. При этом люди возвращаются к покупкам «у дома». А в свете того, что помещения стрит-ритейла всё сложнее приспособить для многих форматов торговли (в новых нормативных актах и техрегламентах всё больше запретов и ограничений), небольшие торговые центры в новостройках снова уместны. Если проект грамотный, там можно разместить и рестораны, и продуктовые сети, так организовав зоны погрузки, что они не будут мешать местным жителям. Главное, чтобы на этапе реализации застройщики не распродавали ТЦ в мелкую нарезку. 

Ольга Аткачис,
генеральный директор А2 Retail:
– На мой взгляд, формат небольших торговых центров и магазинов «у дома» у нас развит недостаточно. Однако в городе много положительных примеров ТК: «Кубик», «Ульянка», «Парад», «Миксер», «Диана», «Фиолент» и т.д. Эти объекты рассчитаны на демократичную аудиторию, проживающую в этих районах. Если же говорить о магазинах «у дома», здесь тоже есть куда развиваться. Хочется, чтобы на уровне квартала были представлены не только сетевые продуктовые ритейлеры, но и малый бизнес европейского формата, когда одна семья владеет булочной на протяжении нескольких поколений. 

Красимир Врански,
координатор движения «Красивый Петербург»:
– Хороший пример – ТК «Жемчужная Плаза». Это центр притяжения, тут люди ходят в кафе, рестораны, там есть детские площадки, фитнес. Это хорошо, особенно для новых жилых кварталов, где не хватает развлечений и мест для встреч.

Думаю, инвесторы и управляющие компании должны быть заинтересованы в появлении таких ТЦ в районах новостроек. Я сам очень редко покупаю что-то вне своего районного ТЦ, там есть почти всё необходимое.

Григорий Кунис,
управляющий и сооснователь сервиса доставки продуктов iGooods:
– Активное развитие e-commerce и e-grocery (доставка продуктов из гипермаркетов) может в ближайшем будущем изменить подход к формированию жилых пространств. Так, по итогам 2018 года объём продаж в Интернете достиг 1,15 трлн рублей (+19% к прошлому году), подсчитали в Data Insight. При этом только рынок e-grocery в России за это период вырос на 50% – до 23 млрд рублей (исследование агентства Infoline).

Сейчас новые жилые комплексы часто строят как отдельную экосистему и даже ограждают их заборами. Из-за этого пешие курьеры или курьеры на автомобилях не могут свободно попасть на территорию. Даже если ограждения нет, подъездов и парковок недостаточно для свободной работы нескольких служб доставки. 

Роль торговых центров изменится: они будут нужны, чтобы обеспечить большую вариативность при заказе продуктов или готовой еды. Уже сейчас курьеры «Яндекс.Еды» и Delivery club стали постоянными посетителями крупных торговых центров – это удобно. В одном месте сосредоточены несколько популярных ресторанов. Это становится свое­образным хабом.
Кроме того, благодаря развитию e-grocery снизится необходимость ходить за крупными покупками в гипермаркеты, а роль магазинов у дома вырастет. В них граждане будут ходить, чтобы «докупить» продукты.

Андрей Амосов,
руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Мне кажется некорректным сравнивать районные ТЦ и ТРЦ регионального формата, ведь они нацелены на решение абсолютно разных задач. Если первые сфокусированы на предоставлении товаров первой необходимости и оказании бытовых услуг, то задача вторых – предложить максимально разнообразные категории товаров, широкий ассортимент, а также развлечения. Жителями мегаполиса востребованы оба типа. На мой взгляд, наиболее уязвимы районные ТЦ и тем более магазины у дома из-за неоднородного качества предлагаемых товаров и разного уровня арендаторов. Кроме того, такие объекты, как правило, имеют низкую доступность для маломобильных покупателей. А обязывать застройщиков жилья предусматривать ещё и строительство торговых центров излишне. Сегодня на них и так возлагается большое количество других требований.

Дмитрий Ефремов,
руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Профессиональные инвесторы, как правило, тщательно подходят к выбору места для размещения торговых центров. Торговые площади сегодня распределены по Петербургу, возможно, не совсем равномерно, но в среднем их объёмы уже достаточно велики, и рынок постепенно приближается к насыщению. В целом для коммерческих инвестиций наибольший интерес представляют объекты стрит-ритейла в крупных жилых комплексах вблизи метро. В проектах нашей компании – ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» – есть стабильный спрос на «встройку». Наибольшей популярностью пользуются объекты площадью 100–200 кв.м.

Алексей Попиков,
управляющий торгового центра «Смайл»:
– В выходные дни большую часть времени я провожу в своём районе и, конечно, захожу в местный торговый центр. Петербургским районным ТЦ зачастую не хватает концептуального подхода. Обычно собственник считает, что посадит вразнобой разных арендаторов – и пусть приносят доход. Это ошибка. Современный потребитель очень разборчив, и это нужно учитывать. Нужно учитывать и правильную планировку комплекса, поскольку тратить много времени в районном ТЦ покупатель не намерен, максимум – час. Этот формат востребован как инвесторами, так и профессиональными УК, только не все могут грамотно реализовывать подобные проекты.