Анатолий Клинков: «Девелоперам надо позволить стать активными игроками на вторичном рынке»
Многие сделки на первичном рынке жилья связаны с реализацией уже имеющейся квартиры. Но на вторичном рынке нет льготной ипотеки, и найти покупателя на старое жилье сложно. Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков уверен, что рынку необходим новый механизм, который позволит девелоперам стимулировать вторичный рынок жилья и таким образом расширить собственную воронку продаж.
Клинков Анатолий
ГК «А101»
Банки могли бы кредитовать покупку вторичного жилья девелоперами по модели трейд-ин. Застройщик выкупает квартиру клиента, который выбирает новую в одном из проектов девелопера. А старое жилье компания сможет реализовать, выполнив ремонт квартиры и (при необходимости) ее юридическую очистку. Создать такой механизм с правовой точки зрения будет непросто, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке.
Ранее в столичном регионе до 30% покупателей новостроек использовали средства, вырученные от продажи своей старой квартиры. Однако из-за нынешней ситуации на вторичном рынке таким способом улучшения жилищных условий москвичи пользуются заметно реже.
На вторичном рынке ставки по ипотеке в среднем составляют 10–12%, отсутствует господдержка, и в силу этого активность нельзя назвать высокой. Там сформирован «рынок покупателя», размер дисконта может достигать 10–15%. И при этом срок экспонирования все равно может превышать один год. В результате часть продавцов соглашается на еще больший дисконт, но в основном люди предпочитают снять квартиру с продажи до изменения ситуации.
Сейчас порядка 45% представленных на первичном рынке лотов остаются нераспроданными. По сравнению с весной 2022 года эта доля выросла на 10%. Новые возможности для клиентов на вторичном рынке могут переменить текущую тенденцию. В части подтверждения изменений в моделях продаж банки адаптировались очень быстро, гибко подходят к ковенантам по темпам реализации и стоимости квадратного метра.
Сейчас рынок функционирует нормально за счет государственных программ субсидирования ипотечного кредитования. Однако усиление тренда на сокращение спроса приведет к серьезному пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях и к временной приостановке выборки кредитных линий на строительство. Поэтому любой способ стимулировать спрос сейчас будет ценным для отрасли.
Другая эффективная мера – стимулирование инвестиционного спроса. В рыночной практике уже есть механизмы, которые позволяют конвертировать инвестиции в покупку жилья в иные финансовые инструменты. Инвесторы, которые привыкли вкладываться в договоры долевого участия, могли бы перейти на рынок капитала. Определенную заинтересованность в этом отмечают и другие участники рынка, но такой подход еще не получил значительного распространения среди инвесторов в недвижимость. Если же появятся определенные преференции в части налогообложения, аналогичные тем, что действуют для пользователей индивидуальных сберегательных счетов, это может стимулировать реструктуризацию рынка.
Эффективным может стать создание закрытых паевых инвестиционных фондов, что позволит дифференцировать покупателей жилья и профессиональных инвесторов. Первые будут просто покупать квартиры для улучшения своих жилищных условий или как непрофессиональные инвесторы – для сдачи в аренду, но предметом сделки будут именно квартиры (то есть объекты недвижимости). Инвесторы будут работать по схеме, знакомой им по финансовым рынкам.