Алена Бердиган: «Клиенты перешли в режим ожидания и мониторинга рынка»
Рынок качественных офисов в Петербурге продолжает развиваться в том же неспешном темпе, что и в прошлом году. По итогам первого квартала 2023-го ставки аренды немного поднялись; доля вакантных площадей едва заметно увеличилась; однако спрос заметно просел по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Результаты первых трех месяцев 2023 года анализирует Алена Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris.
Бердиган Алёна
Maris
По итогам I квартала 2023-го совокупная арендопригодная площадь офисных центров классов А и В в Петербурге составила 4,1 млн кв. м. За первые три месяца введены в эксплуатацию восемь БЦ совокупной арендопригодной площадью 49 061 кв. м. Доля спекулятивного предложения в валовом объеме составила 88% и в 8,5 раза превысила показатели I квартала 2022-го.
До конца года планируется ввод еще порядка 110 тыс. кв. м (арендопригодная площадь) качественных офисов. В спекулятивном сегменте ожидается валовый прирост предложения порядка 100 тыс. кв. м (91% в общем объеме).
Спрос
За квартал общий объем сделок по аренде площадей в БЦ классов А и В составил чуть более 40 тыс. кв. м. Это на 26% меньше, чем годом ранее. Лидерами спроса выступали предприятия сферы услуг, а также компании нефтегазового сектора и аффилированные с ними структуры (18% и 17% соответственно). В абсолютном значении спрос со стороны «сырьевого» сектора увеличился на 82%, а сфера услуг арендовала на 41% меньше офисов, чем годом ранее.
На конец марта текущего года в Петербурге свободно около 468 тыс. кв. м в качественных БЦ. За первый квартал вакансия увеличилась на 0,2 п.п., что обусловлено приростом нового спекулятивного предложения, и составила 11,4%. В абсолютных цифрах: 163 тыс. – в классе А и 305 тыс. кв. м – в классе В.
Цены неспешно подрастают, средневзвешенная арендная ставка по вакантным площадям в классе А достигла 2150 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1430 рублей за «квадрат». Это, соответственно, на 3,4% и 2,1% выше, чем по итогам 2022 года.
В 2023 году при условии сохранения активности спроса на текущем уровне и относительно невысоких объемах прироста нового спекулятивного предложения запрашиваемые ставки аренды будут оставаться стабильными.
Активные финансисты
По нашим данным, в анализируемом периоде на рынке офисных площадей возросла активность банковских и финансовых структур, спрос со стороны которых практически отсутствовал в первом квартале 2022 года. В качестве положительной тенденции нельзя не отметить рост интереса со стороны реального сектора экономики, доля которого в валовом объеме спроса возросла до 15%, против 1,6% годом ранее.
Можно сказать, что в первом квартале клиенты очень чутко реагировали на внешнеполитические события. Многие компании – вне зависимости от арендуемой площади – перешли в режим ожидания и мониторинга рынка. Тем не менее сделки в первом квартале происходили, в том числе и с крупными офисными блоками по 1000–4000 кв. м. Сейчас у нас в работе есть ряд клиентов, которые находятся в активной фазе выбора офиса. Как правило, причины поиска такие: арендодатель не продлевает на новый срок договор на помещение (обычно из-за того, что в здании расширяется крупный арендатор), сам арендатор хочет улучшить условия и расширяется (или хочет собрать разные подразделения компании в одном месте).