Петербургские застройщики уходят в Ленобласть

Положение дел в строительной отрасли и на первичном рынке жилья обсуждали участники XXVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», которая уже традиционно прошла в историческом парке «Россия – моя история».

Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев рассказал о самых обсуждаемых в профессиональном сообществе вопросах. В прошлом году в стране впервые введено более 100 млн кв. м жилья. Причем 57 млн кв. м – это ИЖС. «Еще пять лет назад никто всерьез не думал о таких объемах. Малоэтажное строительство считалось подсобным направлением. Сейчас мы выпустили много документов, которые позволяют развивать малоэтажку; есть и решения по деревянному домостроению. Хотя здесь не все так просто: многие производства чуть ли не сворачиваются из-за отсутствия экспорта. Плановые объемы ввода достигнуты во всех округах, с этим заданием справилось и большинство субъектов РФ. Трудностей было много, хотя они существуют всегда. Не помню времени, когда отрасль работала спокойно, без каких-то проблем», – отмечает Владимир Яковлев.  

Работа над ошибками 

Есть, например, сложности в работе института комплексного развития территорий. По словам Владимира Яковлева, схема эффективно применяется только в Москве; ни один другой регион не использует ее в полную силу. Сейчас в Союзе готовят законопроект с поправками в схему КРТ.

Актуальна тема фальсификации стройматериалов. Иностранной продукции стало меньше, и число подделок выросло. Так, на совещании в Ленобласти производители электрического кабеля оценили долю фальсификата в своем сегменте до 60%. «Представляете, до чего мы можем дойти? Достаточно вспомнить недавнее землетрясение в Турции. В гибели 50 000 человек во многом виноваты некачественные материалы, контроль и документация. А у нас тоже большие территории в сейсмически опасных зонах. Необходимо повышать права и ответственность архитекторов и проектировщиков. Что касается импортозамещения, основная проблема сейчас не с материалами, а с машиностроением и производством оборудования. Мы всегда думали, что сможем все это где-то купить», – рассуждает г-н Яковлев. 

По его словам, не вышло в ускоренном темпе перейти на новую систему ценообразования. С ресурсным методом в порядке эксперимента работают 24 субъекта РФ, но только половина из них делает это активно и правильно, а остальные в основном лишь декларируют новый подход. Есть сложности и с расселением аварийного жилья, площадь которого, несмотря на все госпрограммы, каждый год только увеличивается. Ежегодно решаются проблемы 70–80 тыс. обманутых дольщиков, но их общая численность все равно держится на уровне около 100 тыс. человек.

«Первые три месяца 2023 года объемы ввода и строительства идут вровень с показателями прошлого года. Но мы также видим, что проседают объемы выдаваемой ипотеки, объемы продаж и т. д. Сейчас мы готовим предложения по самым острым темам, чтобы передать их в правительство РФ, и призываем строителей подавать свои замечания», – заявил Владимир Яковлев. 

Оптимизма в достатке 

 Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко подтвердил, что, невзирая на все внешнеэкономические вызовы, город план по вводу жилья выполнил – сдано 3,474 млн кв. м, что на 1,7% больше норматива. При этом Петербург отличается от остальных субъектов РФ тем, что доля ИЖС здесь никогда не превышала 7%, хотя даже в Москве она доходила до 35%.

За прошлый год введен 51 социальный объект, причем 30 из них – за счет средств девелоперов. Г-н Линченко отметил и работу Градостроительной комиссии: «Механизм функционирует по прозрачным правилам. Именно здесь происходит фиксация обязательств девелоперов по строительству социальных объектов и объектов улично-дорожной сети. Комиссию прошли проекты общей жилой площадью более 5,8 млн кв. м, из которых комплексы на 2,5 млн кв. м уже получили разрешение на строительство. В рамках этих проектов заключены соглашения о строительстве 61 детского сада на 12,1 тыс. мест, а также 37 школ на 27,8 тыс. мест, семи поликлиник, а также о передаче 43 помещений площадью 21 тыс. кв. м для врачей общей практики. Кроме того, будут предоставлены помещения для нужд районных администраций, квартиры для детей-сирот, участковых и т. д.». 

Николай Линченко в очередной раз заверил, что новый Генплан и Правила землепользования и застройки появятся в городе до конца этого года. В 2023 году предстоит решить проблемы всех петербургских обманутых дольщиков, хотя еще в начале 2019 года площадь проблемных новостроек составляла около 1 млн кв. м. Причем, как заверил чиновник, новых обманутых дольщиков не появляется. Решения находятся до получения объектами статуса проблемных. Помощь получают даже пострадавшие от мошенников граждане, которые не смогли получить статус обманутых дольщиков. Только в прошлом году решено дополнительно выплатить 272 млн рублей. Эти средства собраны при непосредственном и, как подчеркнул Николай Линченко, добровольном участии девелоперов, возводящих апартаменты.

Вице-губернатор пообещал, что Смольный не будет снижать финансирование городских социальных и транспортных проектов. По его словам, в ближайшее время будут развиваться два основных пилотных проекта КРТ. Один – на севере Петербурга, где крупная свободная территория находится в собственности девелоперской группы. Второй – на юге. Для комплексного освоения этой площадки, переданной из федеральной собственности, документацию будут готовить комитеты Смольного. 

Что касается перехода на ресурсно-индексный метод определения себестоимости, то Петербург должен сделать это в третьем квартале. Однако с наполнением базы есть объективные проблемы; некоторые данные приходится собирать в ручном режиме, а отдельные аспекты такого перехода еще обсуждаются на уровне Минстроя. Однако г-н Линченко пообещал, что переход будет максимально корректным и комфортным.

«Все эти итоги позволяют нам смотреть в будущее с достаточным оптимизмом. Перспективы финансирования из федерального и регионального бюджетов указывают, что снижения объемов дотаций на социальные и транспортные проекты не планируется. На их строительство направлены крупные средства. Строительный рынок будет продолжать развиваться несмотря ни на что», – говорит Николай Линченко. 

Плановое замедление 

 Председатель комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский уточнил, что в последующие годы соглашение с Минстроем предусматривает плановое снижение объемов вода жилья, в том числе для увязки со строительством социальной инфраструктуры: в 2023 году – до 2,771 млн кв. м, а в 2024-м – до 2,61 млн кв. м. Тем не менее федеральные чиновники призвали регионы сохранить объемы строительства, поэтому и Смольный заинтересован в том, чтобы девелоперы вводили объекты раньше и старались перевыполнить план. Кстати, за первый квартал в Петербурге уже введено 1,042 млн кв. м жилья – 36% от годового плана. За три месяца 2023 года сданы 59 многоквартирных домов, 238 коттеджей и 44 объекта общегражданского назначения.

Сам комитет по строительству в прошлом году также отличился рекордным за последние 20 лет результатом исполнения адресной инвестиционной программы – 98,4%. 

Начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Владимир Болдырев говорил о законодательных изменениях и послаблениях для застройщиков, а также о цифровых новшествах в работе Службы. Например, сейчас необязательно подавать в госстройнадзор заключения экспертизы на проекты, сведения о которых уже есть в соответствующем реестре. 

Однако Владимир Болдырев все же рекомендует это делать, поскольку обмен сведениями между федеральной и региональной базами пока небезупречен – важные данные могут потеряться.

Можно не подавать и целый перечень документов при получении разрешения на ввод. Но чиновник опять же рекомендует загружать в базу все документы, особенно те, что готовят сами застройщики. «Если этого не сделать, мы в выдаче разрешения не откажем, но в ряде граф будут отсутствовать данные, и есть вероятность, что вы не сможете поставить готовый объект на первичный кадастровый учет», – поясняет Владимир Болдырев. По его словам, не за горами время, когда Служба перестанет принимать журналы проведения работ в бумажном виде, а перейдет на электронный формат – пока этот функционал доступен в тестовом режиме.

Главный архитектор Петербурга Павел Соколов более подробно рассказывал о новом Генплане. По его словам, объем нового жилищного строительства в расчетный период до 2040 года составит 66 млн кв. м. Жилые зоны до 2030 года увеличатся на 2620 га, а с 2030-го по 2040 год – на 4600 га. Около 68% от объемов нового строительства расположится на свободных землях, 12% – в зонах реновации и 20% – в зонах преобразования нежилых территорий. Основной объем стройки придется на Пушкинский и Приморский районы.

Кроме того, планируется расширение промышленных зон: к 2030 году – на 1200 га, с 2030-го по 2040 год – еще на 1180 га. Основной прирост придется на Пушкинский, Колпинский, Приморский и Выборгский районы. 

Подождите радоваться 

 Оптимистичные выступления чиновников, как всегда, разбавил вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. Он приводил данные Росстата о резком сокращении загрузки строительных мощностей в первом квартале по всем субъектам РФ. До уровня конца 2018 года снизилась обеспеченность заказами, уменьшился индекс предпринимательской уверенности и т. д. При этом большинство негативных явлений не затронули Ленобласть, где по некоторым позициям даже есть рост. А вот в Петербурге ситуация ухудшается. Например, с городского рынка с 2019 года ушла почти треть строительных компаний. В Ленобласти, кстати, за тот же период их число выросло на 9%.

Лев Каплан обозначил основные проблемы строительной отрасли города. Например, по его мнению, в Петербурге сложилось, по существу, ручное управление. В городе должны работать законы и понятные всем институты, а не волевые решения отдельных людей. Уже восемь лет мегаполис живет без актуального Генплана: существующий превратился в решето из-за сотен поправок. Утрачена и координация градостроительного развития. С этой комплексной задачей имеющаяся Градостроительная комиссия не справляется. Несмотря на ее работу, есть огромный перекос в сторону жилищного строительства, а социальные объекты отстают. Петербургские застройщики жалуются, что естественные монополисты не принимают инженерные объекты, а руководство КГА недоступно для общения. 

В итоге некоторые компании уходят в Ленобласть, где значительно проще, прозрачнее и быстрее решаются бизнес-проблемы.