Как продать недвижимость по доверенности: оформляем по правилам

В последние годы процент сделок по доверенности на вторичном рынке сильно вырос. По заявлениям руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елены Мищенко, доля таких сделок достигает 25%. Каждая четвертая квартира у нас в стране продается по доверенности.

Если у продавца или покупателя нет возможности лично присутствовать при заключении договора, статья 182 Гражданского кодекса предполагает возможность делегирования этих полномочий другому человека. Для этого необходимо оформить доверенность у нотариуса.

Доверенность – это документ, предоставляющий право одному человеку действовать от имени другого. В ней всегда присутствует две стороны: доверитель и доверенное лицо, где первый доверяет второму совершение каких-либо действий в своих интересах.

Какие бывают доверенности 

Разовая 

Данный вид доверенности позволяет поверенному осуществить действие один раз. После того как указанное действие совершается, например, доверенное лицо подписывает договор купли-продажи, доверенность утрачивает свою силу и считается недействительной. 

Специальная 

Такой вид доверенности позволяет неограниченное количество раз совершать определенные действия. Специальная доверенность идеально подойдет для тех, кто хочет сдать квартиру в аренду, но не может заниматься этим лично. 

Генеральная 

Общая (генеральная) доверенность позволяет доверенному лицу распоряжаться квартирой как своей собственной, если в документе не предусмотрены исключения. Вообще термина "генеральной доверенности" в законе не существует, но бытовое название сильно прижилось у людей. Если вы попросите у нотариуса составить генеральную доверенность, то он поймет вас. 

В ст. 185.1 Гражданского кодекса указаны случаи, в которых доверенность может быть приравнена к нотариально заверенной: 

1. Доверенность может быть заверена начальником военно-лечебного заведения – для военнослужащих, которые находятся на лечении. 
2. Доверенность имеет право заверить командир воинской части, но только для своих подчиненных. 
3. Заверить доверенность также имеет право начальник тюрьмы, но только для лиц, отбывающих наказание. 
4. Доверенность могут заверить руководители стационарных организаций социального обслуживания – для граждан, проживающих в таких организациях. 

 Что нельзя делать по доверенности 

Генеральная доверенность наделяет доверенное лицо широким диапазоном полномочий, но все же есть исключения – действия, которые по доверенности совершать нельзя: 

1. По доверенности нельзя составить завещание и осуществлять другие действия личностного характера. 
2. По доверенности нельзя подписать кредитный договор. Это актуально при покупке квартиры в ипотеку. 
3. По доверенности нельзя совершать сделки в пользу самого себя. Т. е. вы, обладая доверенностью, не сможете продать квартиру доверителя самому себе. 

Как оформляется доверенность 

Чтобы оформить доверенность, нужно лично посетить нотариуса. На месте он убедится, что вы, находясь в твердой памяти и трезвом уме, добровольно делегируете свои права третьему лицу. Причем личное присутствие доверенного лица необязательно.

Если возможности посетить нотариуса нет, то можно оформить доверенность на дому. Обойдется такая услуга примерно в полтора раза дороже.

Для этого надо будет открыть реестр нотариусов вашего города, выбрать подходящего и обратиться к нему.

Стоимость оформления такой доверенности в Петербурге составляет примерно 2,3 тыс. рублей, из которых 500 рублей плата по тарифу, а 1,8 тыс. – плата за оказание услуг. 

ВАЖНО! В том же реестре мы советуем проверять статус нотариуса, если вы обращаетесь к нему по рекомендации или нашли его на каком-то стороннем ресурсе.

При оформлении доверенности нотариус запросит у вас паспорт, паспорт доверенного лица, а также документы на квартиру. Если доверенное лицо лично не присутствует, то достаточно принести копию его паспорта.

В некоторых случаях нотариус может запросить другие документы: 

• Если доверитель не достиг совершеннолетия – нужны будут документы его законного представителя. Такая же ситуация в случае недееспособности доверителя – нужны документы его опекунов. 
• В случае продажи совместно нажитого имущества, необходимо заручиться письменным согласием супруга. 

Что должно быть указано в доверенности 

1. Название и номер документа. 
2. Дата фактического составления. 
3. Личные данные доверителя и доверенного лица. 
4. Точный адрес объекта недвижимости и размер доли. 
5. Права, которые доверитель предоставляет доверенному лицу. 
6. Срок действия. Поставить можно любой срок, если ограничений нет, то доверенность действует год. 
7. Подписи сторон. 
8. Право передоверия. Может ли ваше доверенное лицо передоверить действия с вашей квартирой кому-либо еще. 

Также можно указать сумму сделки, если она известна. Еще в тексте доверенности можно прописать сумму вознаграждения поверенного, если вы ему платите. 

Нотариус самостоятельно составляет текст доверенности, а вам остается лишь поставить подпись.

Можно ли отозвать доверенность 

Доверитель может в любой момент отозвать доверенность. Но для этого ему придется вновь посетить нотариуса и написать соответствующее заявление. Но эта услуга платная, хоть и стоит на порядок меньше оформления. 

Может ли доверенность быть недействительной до окончания срока действия? 

Может. Статья 188 Гражданского кодекса предполагает следующие причины прекращения доверенности: 

• Отказ доверенного лица от предоставленных ему полномочий. 
• Смерть доверенного лица или доверителя на момент сделки. 
• Признание недееспособным или без вести пропавшим какой-либо стороны.  
• Отсутствие у нотариуса права заверять доверенность на момент оформления доверенности. 
• Проведение процедуры банкротства в отношении доверителя или доверенного лица.