Александр Кравцов: «Успешный бизнес делается на том, чтобы предугадать, как и в какую сторону будет развиваться рынок»

Специальная праздничная номинация: 
"ЛОКАЦИЯ НА ВЫРОСТ"  

Об особенностях выбора локаций для девелопмента в нестабильное время мы беседуем с Александром Кравцовым, управляющим партнером ГК Fizika Development. 

— Почему для первых объектов компании были выбраны именно эти зоны: Синопская набережная, Заставская улица? Какие неочевидные преимущества повлияли? 
— Синопская набережная – бывший «серый пояс»; имидж места создавали многочисленные предприятия: кондитерское производство, завод «Ливиз» и так далее. За последние 10 лет этот район существенно изменился: появились бизнес-центры и кластер, связанный с «Невской Ратушей». Сюда переехал банк ВТБ, частично – Газпром; появилось несколько ЖК бизнес- и премиум-класса. Эту локацию мы посчитали очень перспективной. Успешный бизнес делается на том, чтобы предвидеть, предугадать, как и в какую сторону будет развиваться рынок. Приобрести и запустить проект не на пике, а когда цены еще не выросли. 

— Участок с проектом дорого обошелся? 
— Мы покупали проект на Синопской под апарт-отель VIDI в 2021 году. Уже было разрешение на строительство, но мы многое в проекте переделали, в рамках утвержденных параметров. Поменяли концепцию, усилили сервисную функцию, изменили фасады и ландшафтный дизайн; сделали более эргономичные планировки. Основную часть суммы на покупку участка предоставил банк ВТБ. В среднем, если посчитать, потратили около 40 тысяч рублей на квадрат продаваемой площади. Сейчас объектов с РНС на апарт-отель в этой локации нет и уже, наверное, не будет. Особенно если учесть возросшую стоимость земли, сложность прохождения градкомиссии, согласование социальной инфраструктуры, которая на апартаменты тоже ложится. А теперь еще и возвращение НДС с продажи апартаментов. За полтора года, с момента начала продаж, цена у нас выросла с 240 тысяч до 340 тысяч рублей. 
А цена вложений для девелоперов в этой локации сейчас составляет уже от 85 тысяч рублей на «квадрат» и выше. Это зона (условно) от метро «Чернышевская» до пл. Александра Невского. Близость Невского проспекта, виды на Неву и на исторический центр, пять минут до метро. Развитие здесь идет быстро: Андрей Кошкин построил свой апарт-отель Yard Residence на улице Александра Невского; «Группа ЛСР» купила за 1,12 млрд и осваивает 3,6 га – площадку завода «Ливиз»; ГК «ФСК» запускает проект ЖК на Новгородской улице… 
Мы не были первооткрывателями, но успели вписаться в растущий тренд. Локация будет развиваться, но рентабельность следующих проектов, вероятно, будет ниже. 

— На Заставской, дом Talento – та же история? 
— Ситуация похожая. Там окружение только начинает складываться. Появился проект ЖК «1919» от Element Development; Seven Suns строит ЖК «Е.волюция»; возводится жилье на территории бывшей макаронной фабрики. Локация, безусловно, перспективная, именно для жилого девелопмента. С этой стороны Московского проспекта практически нет апарт-отелей, зато хорошая социальная инфраструктура.  
У нас во дворе, например, находится частная школа «Рид». Открываются новые общественные пространства. Хоть это и бывшая «промка», она превращается в жилую среду бизнес-уровня и выше, в непосредственной близости от деловой зоны. Московский проспект густо насыщен офисными центрами. Здесь складывается самодостаточная среда. «Скороход» в активной разработке у «Охта Групп», интересный проект у «Форт Групп» на Московском, 115… 
У нас объект маленький, клубный дом Talento – всего 83 квартиры, но он начинен всеми «фишками», которые применяются в объектах премиум-класса. Разнообразие планировок, панорамное и угловое остекление, интегрированная система «Умный дом», есть даже пентхаус со специальным «ключом» для лифта.  

— Бывает, что ближайшее окружение уровнем ниже, чем новый объект. Вокруг «Русского дома» на Короленко, вокруг ЖК «Созидатели» на 12-й Красноармейской – среда, если честно, неоднозначная… Небогатые граждане, коммуналки, соответствующий общепит. Можно ли преодолеть эту инерцию? 
— Можно. Сначала – за счет собственной инфраструктуры. Закрытый двор, закрытая территория – это вопросы безопасности. Но в целом – посмотрите, как за последние 30 лет изменился исторический центр. Сколько появилось качественных проектов в локациях, которые мы бы раньше назвали сомнительными. Это и Лиговка, и Литейный; перспективным будет район Коломны – проспект Декабристов, Лермонтовский... Несмотря на обилие коммуналок и неблагоприятную ауру, эти локации ценятся у девелоперов – за счет местоположения, развитой инфраструктуры, близости деловых зон. 
Во многих объектах есть открытые общественные пространства. В VIDI на Синопской набережной мы планируем устроить галерею Михаила Шемякина, мы уже договорились с художником, получили его разрешение для открытия арт-пространства.  
Через такие культурные центры, через открытие новых общественных зон происходит рост общего уровня, постепенно меняется имидж локации. 

— Как вы представляете себе целевую аудиторию, как выглядит типичный покупатель в проектах VIDI и Talento?  
— Это разные группы. Хотя есть и общее. Безусловно, обеспеченные люди, в обоих случаях. Минимальный чек в апартаментах VIDI – 8 млн рублей, для сервисных апартаментов это недешево. Где-нибудь в другом месте можно купить апарты за 4–5 млн рублей. Наша цена обоснована классом и локацией. У нас довольно много региональных клиентов, которые планируют не только сдавать, но и использовать апарты для собственного проживания во время визитов в Петербург. На нас работает близость «Невской Ратуши» и Смольного: есть заявки на коммерческий этаж от нескольких юридических компаний, которые планируют разместить здесь небольшие офисы. Покупатели апартаментов в VIDI – люди с деньгами, успешные, в возрасте «сорок плюс». Приобретают для коммерческого использования, кто-то таким образом сохраняет накопления – других консервативных инструментов сейчас не так много. А здесь эскроу-счета, банковское финансирование – риски минимальные. Продукт ликвидный, рост цен это показывает и подтверждает. 

— Эта категория – успешные самодостаточные предприниматели – она последнее время сокращается или растет? 
— После февраля 2022-го, а потом после объявления частичной мобилизации – конечно, сокращалась. И по динамике продаж это было видно. Но сейчас мы чувствуем восстановление спроса. Первый квартал закрыли со значительным превышением плана. Причем план был сформирован еще до начала СВО, и ценник мы не корректировали. Июнь–июль тоже показали классные результаты. Так что эти люди либо уезжали и вернулись, либо снова стали рассматривать инвестиции в недвижимость. После недавнего резкого ослабления рубля народ снова активно понес деньги в апартаменты. 

— Целевая аудитория Talento – похожа или отличается? 
— Talento – история исключительно для жизни. Наверное, здесь нет инвестиционной привлекательности: проект небольшой, себестоимость высокая, для спекулятивных сделок такой объект, скорее всего, интереса не представляет. Только социальная нагрузка – более 40 тысяч на квадратный метр. Дешево продавать мы не можем, в таком случае это будет убыточный проект. Мы его делаем предельно качественным, чтобы держать достаточно высокий чек. Часть наших покупателей – жители Московского района, которые все про эту локацию знают, понимают ее перспективы и переходят на новый уровень. Вторая группа – горожане и приезжие, которым нужен не просто Московский район, а именно клубный формат, с развитой собственной инфраструктурой. 
Мы не демпинговали на старте и не стремимся к массовым продажам, нам достаточно продавать 1–2 квартиры в месяц, чтобы соблюдать график и поддерживать финансовый баланс. Но в целом это небольшой проект для небольшой (не массовой) аудитории. Вот если бы у нас был здесь ЖК на тысячу квартир по такой же цене – возможно, было бы трудно найти столько желающих. 

— Имидж клубного дома помогает продавать? 
— Конечно. На самом деле VIDI – тоже клубный формат, просто в своей весовой категории. В нем всего 410 номеров, на фоне таких проектов, как Well (1220 номеров) или тем более VALO, – это очень скромно. Мы себе можем позволить индивидуальный подход. 

— Какие еще места и зоны Петербурга вы считаете недооцененными и поэтому перспективными? 
— То, что я уже называл, – территория между пл. Александра Невского и «Чернышевской», там, правда, уже немного осталось участков; Васильевский остров в районе Кожевенной линии. Да почти любые объекты «серого пояса» могут быть перспективными. Но есть сопутствующие сложности, и градостроительные, и социальные. 

— Недавно был подписан закон о приватизации памятников – это как-то повлияет на перспективы девелопмента? 
— Возможность оформить объект в собственность не отменит ограничения и требования КГИОП. Если новые нормы и скажутся позитивно, так точно не завтра. Пока девелоперы будут искать немногие оставшиеся площадки, которые позволят осуществить новое строительство, а не реконструкцию. Такие объекты и продаются лучше, и средний чек выше, и полет фантазии почти не ограничен. 

— Какой формат в сегодняшней экономической реальности представляется более надежным – жилье или апартаменты? 
— Для застройщика жилье всегда было более перспективным и более привлекательным направлением. Спрос на жилье выше и более стабилен. Кроме того, в Петербурге почти все жилые объекты высокого класса вводятся в эксплуатацию без отделки. Так сложилось. В Москве другой тренд: уже и меблировка при вводе не редкость. У нас таких проектов мало: ЖК Hovard Palace на Фонтанке, One Trinity Place в Петроградском районе, еще один-два. И не то чтобы они были очень успешными. Возможность сдавать без отделки – это большая экономия. В комплексе VIDI отделка и финишная инженерия обходятся примерно в 40 тысяч рублей на квадратный метр. Апартаменты хорошо продаются с меблировкой, но чек на этом не вырастет. С этой точки зрения девелоперу, конечно, интереснее строить жилье. А социальная нагрузка практически одинаковая.  

— Год назад у вас были планы в Ленобласти: эти проекты продвигаются или отложены? 
— Мы разработали отличную концепцию и смету для коттеджного поселка на 100 домовладений во Всеволожском районе, в Вартемягах. Планировали продавать через эскроу-счета, с проектным финансированием. Но пока этот проект приостановили – нужно спланировать строительство социальной инфраструктуры, дорог и прочего. Еще есть перспективный участок в Рощино. Проекты в области у нас на втором плане. Городские более очевидны и по экономике, и по перспективе, с учетом дефицита объектов и «пятен». И в черте города сейчас у нас в работе пять проектов на разных стадиях.