Мария Славич: «Нормы, регулирующие правовой режим общего имущества, остаются неполными и противоречивыми»

Длительное время в законодательстве прямо был урегулирован только режим использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» от 29.07.2017. В нем (как и в законе, который до его вступления в силу регулировал деятельность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений) в общем виде определен состав общего имущества садоводов и огородников (законодатель обозначил его как «имущество общего пользования»), установлен его правовой режим.

Вместе с тем вопросы владения и пользования общими помещениями в нежилых зданиях долгое время урегулированы не были, а возникающие судебные споры разрешались по аналогии, с применением соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов.

Федеральным законом от 21.12.2021 № 430 в ГК РФ внесены существенные изменения: общая часть дополнена главой 17.1. В составе данной главы с 1 сентября 2022 года вступила в силу ст. 287.5 ГК РФ, посвященная вопросам общего имущества собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении. В этой статье законодательно закреплены правовые подходы, уже сложившиеся в судебной практике, с учетом разъяснений высших судебных инстанций.

В декабре 2021 года Конституционный суд РФ обратил внимание на вопросы, возникающие в связи с использованием объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, а также иных объектов, служащих для удовлетворения потребностей всех жителей так называемых коттеджных поселков, но принадлежащих на праве собственности третьим лицам. Оценивая конституционность норм ЖК РФ, суд подтвердил допустимость применения их «по аналогии». При этом КС РФ признал соответствующие положения ЖК РФ не соответствующими Конституции в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения существующего пробела в правовом регулировании не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов отношений. Суд предписал внести в действующее законодательство изменения, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой. Во исполнение этого предписания разработан законопроект, который пока принят только в первом чтении.

В этом году законодатель вернулся к вопросам регулирования общего имущества. В апреле 2023 года внесены изменения в 217-ФЗ, скорректировано понятие «имущество общего пользования», а также определены цели использования земельных участков общего пользования.

В июле 2023 года приняты сразу два законодательных акта по рассматриваемому вопросу. Федеральным законом № 338-ФЗ «О гаражных объединениях…» от 24.07.2023 вводятся понятия территории гаражного назначения и гаражного комплекса, определен состав общего имущества в их границах и его правовой режим.

Федеральным законом № 351-ФЗ от 24.07.2023 вносятся изменения в ч. 1 ГК РФ. Предлагаемое законодателем универсальное определение понятия общего имущества сформулировано в п. 1 ст. 259.1 ГК РФ. 

Под общим понимается имущество, используемое для удовлетворения общих потребностей собственников недвижимых вещей, расположенных в пределах общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, использование которого предполагалось при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели. Появились и положения о распределении бремени содержания общего имущества.

Вместе с тем порядок участия собственника недвижимости в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества определен в самом общем виде. И в отсутствие законодательно установленного порядка управления общим имуществом, определения состава и размера расходов на его содержание (например, по принципу подчинения меньшинства воле большинства, как в случаях с управлением МКД) споры между собственниками неизбежны.

Нельзя сказать, что принятые изменения исполнили предписание КС РФ по восполнению пробела в правовом регулировании коттеджных поселков. Данные отношения нередко осложняются тем, что объекты общей инфраструктуры принадлежат на праве общей долевой собственности не их фактическим пользователям, а третьим лицам. В принятой редакции поправки в ГК РФ не разрешают основную поставленную КС РФ задачу по установлению справедливого баланса имущественных интересов собственников инфраструктурных объектов (по получению платы за содержание и использование принадлежащего им имущества) и собственников объектов ИЖС (по определению такой платы в экономически обоснованном размере).

При таком подходе пробел не устранен, а возникающие споры будет так же сложно разрешить. В каждом конкретном случае судам надлежит выяснять состав и размер подлежащих возмещению расходов (в отсутствие у собственника договора на оказание соответствующих услуг с управляющей компанией), поскольку решение общего собрания, в котором такой собственник не принимал участие или голосовал против, не является для него обязательным. С теми же сложностями могут столкнуться и сособственники общего имущества на иных территориях/в зданиях/сооружениях. Доказательством тому является правовая позиция ВС РФ, изложенная в свежем обзоре судебной практики.

Более подробную информацию о законодательных изменениях, которые произошли в I квартале 2023 года, вы найдете в обзоре, подготовленном юристами АБ «Качкин и Партнеры».