Центробанк предупреждает застройщиков: запуск новых проектов - дело рискованное!

Аналитики Банка России выпустили обзор о проектном финансировании жилищного строительства во II квартале 2023 года.   

По мнению экспертов ЦБ, «наращивание запуска новых проектов создает предпосылки для формирования избыточного предложения». В большинстве регионов и в целом по стране в апреле–июне объем запуска новых жилых комплексов превысил объем продаж на первичном рынке. Объем нераспроданного жилья в проектах, где уже привлекаются средства граждан, вырос с 40 млн до 43 млн кв. м.

По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2023 года застройщики вывели на рынок петербургского региона 1,42 млн кв. м (33 тысячи квартир). Спрос за этот период составил 1,24 млн кв. м (29,8 тыс. квартир).

В августе повышение ключевой ставки вызвало прилив спроса. Но в перспективе продажи на «первичке» могут притормозиться, например, как говорится в отчете ЦБ, из-за «возможного изменения условий льготных программ».

Повышение ставок еще до конца текущего года, по крайней мере, по «ипотеке с господдержкой» уже обсуждается в публичном пространстве. Причем не где-нибудь, а на страницах вполне официозной «Российской газеты». Ранее, еще до повышения ключевой ставки, руководители ЦБ заявляли о необходимости сделать субсидирование ипотеки «более адресным»: сохранить льготы для семей с детьми и для IT-специалистов, но пересмотреть условия по «всеобщей» ипотеке с господдержкой.

Торможение спроса приведет к изменению условий проектного финансирования (ПФ). По итогам II квартала в СЗФО стоимость кредитов в рамках ПФ увеличилась с 4,7 до 5%. Общая задолженность девелоперов банкам по этому виду займов выросла с 599 млрд до 656 млрд рублей.

Петербургские застройщики, опрошенные NSP, считают опасения регулятора преувеличенными.  

Мнения экспертов 

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development: 

– Опасений ЦБ мы не разделяем. Разумеется, рост ставок по проектному финансированию – это прямое следствие резкого увеличения ключевой ставки. Однако говорить о формировании избыточного предложения пока рано. Ликвидные проекты в востребованных центральных и околоцентральных локациях продолжат пользоваться стабильным спросом, и в долгосрочной перспективе ситуация выровняется.

До конца года мы планируем вывести два новых проекта, таким образом увеличив объем квадратных метров в экспозиции ровно в два раза.

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 

– Мы не то чтоб разделяем опасения ЦБ – мы испытываем собственные опасения по поводу его опасений. Жизнь научила нас, что в любой сложной ситуации регулятор бросается спасать нашу невероятно хрупкую, нежную, уязвимую финансовую систему. «Вот случится затоваривание на первичном рынке – банкам не вернут кредиты! Надо бы ставки по госпрограммам поднять…» – примерно так рассуждают руководители.

Хотелось бы, чтобы для поддержания стабильности первичного рынка прозвучало другое. Массовое жилищное строительство нуждается в государственной поддержке в период трудных вызовов. Важно, чтобы параметры льготных ипотечных программ оставались неизменными на протяжении всей СВО. Возможно, назрела потребность тонкой настройки господдержки по аудиториям заемщиков и по регионам.

«Средняя температура» по России не отражает положения дел в Петербурге. В августе объем предложения сократится почти на четверть, и вместо избытка будет дефицит предложения, который спровоцирует рост цен.

Наша компания в начале года открыла продажи в объекте «БФА в Озерках». В «Огнях залива» в конце года сдаем третью и готовим следующую, четвертую очередь. Старт продаж пока не назначен. На момент старта новой очереди объем нашего предложения с учетом нереализованных остатков прогнозируется примерно таким же, как в начале текущего года.

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС»:

– Мы пока не видим наращивания запуска новых проектов на первичном рынке недвижимости. Спрос в августе стал активнее, чем в июле. На данный момент компания «КВС» перевыполнила план продаж более чем на 20%. Но строительство – большой и трудоемкий процесс, и у многих застройщиков уже был сформирован план проектов на этот год. Компания «КВС» будет выпускать новые объекты по раннее предусмотренному плану. В августе, еще до повышения ключевой ставки, мы запустили квартал бизнес-класса «Дубровский», который показал отличные продажи. А в сентябре КВС планирует запуск новой очереди в "Олимпийских кварталах" «ЮгТаун». Мы надеемся на сохранение спроса и будем продолжать работу в текущих реалиях.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:

– Опасений Центробанка мы не разделяем и планируем запуск нового проекта до конца этого года. Дело в том, что вследствие проектного финансирования застройщики теперь могут использовать разную тактику продаж и не стремиться реализовать как можно больше жилья до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а при согласовании с банком продавать до 40% недвижимости в готовых проектах. Второй фактор, повлиявший на увеличение объемов нераспроданного жилья, – тренд со стороны покупателей на приобретение квартир в готовых домах. Отчасти это связано с желанием сократить издержки, если люди, например, живут в арендуемой квартире и не хотят дополнительно к аренде осуществлять еще и ипотечные платежи.