НАШ ЦИТАТНИК: «Лет через 10 у нас все пойдет, как в Советском Союзе: в новых ЖК будут одинаковые дома с клинкерным кирпичом. Архитекторы у нас одни и те же, и результаты более-менее похожи. А выделяться можно как раз центрами притяжения - социальными объектами...» Максим Жабин

15 июня, 18:04

Инвестиции в готовые объекты набирают популярность у инвесторов

4 октября 2023 в 07:25

Экономические прогнозы и возможный вектор развития обсудили петербургские предприниматели на ежегодной деловой встрече BestBreakfast по инвестициям «О дивный новый мир».

BestBreakfast по инвестициям «О дивный новый мир»
Фото предоставлено организаторами BestBreakfast

По данным, приведенным аналитиками ГК «БестЪ», показатели социально-экономического развития демонстрируют уверенный рост. Так, инвестиции в основной капитал во II квартале 2023 года выросли на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, ВВП – почти на 5%, а реальная заработная плата – на 6,8%. Лидируют по объему инвестиций такие отрасли, как промышленность (рост на 21,2%), недвижимость (рост на 15,5%), логистика и хранение (19,2% прироста).

Динамика основных показателей экономики Петербурга в целом соответствует общероссийскому тренду. По данным ГК «БестЪ», Петербург занимает 10-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности российских регионов и является лидером по вводу объектов в эксплуатацию. По словам Станислава Ступникова, генерального директора «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), несмотря на потенциал, инвесторы не рвутся в Петербург, и по объему инвестиций в основной капитал на душу населения город находится на 20-м месте среди регионов России. А по объемам строительства объектов социальной инфраструктуры на душу населения Петербург и вовсе занимает 47-е место. Тем не менее на сегодняшний день недвижимость является одним из наиболее инвестиционно емких и значимых секторов для города. «За 8 месяцев этого года в недвижимость было проинвестировано около 620 млрд руб., – приводит цифры Станислав Ступников. – Этот показатель имеет отрицательную динамику по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Снижение на 22% обусловлено резким сокращением вложений в девелопмент коммерческой недвижимости. Сегодня выгоднее купить уже готовый коммерческий объект, чем построить его заново. Основным драйвером является девелопмент жилья – на него приходится 83% всех инвестиций». 

BestBreakfast по инвестициям «О дивный новый мир»
Фото предоставлено организаторами BestBreakfast

Тем не менее, по мнению Андрея Лушникова, председателя совета директоров ГК «БестЪ», в долгосрочной перспективе альтернатив недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности нет: «Недвижимость – прекрасный инструмент и для сохранения сбережений, и для заработка. Несмотря на все макроэкономические факторы, единственный недооцененный сейчас продукт – это недвижимость. Цены практически на все глобально выросли, а недвижимость еще только готовится к «скачку». Предполагаю, что в следующем году недвижимость покажет наибольший рост».

Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии СПбГУ, подчеркивает, что, несмотря на общий пессимизм, прослеживаемый в социологических опросах, на практике потребители достаточно активны: «По данным ВЦИОМ на август этого года только 12% респондентов готовы брать кредиты, а 72% относятся к «кредитному ярму» негативно. Но данные по объему и структуре кредитов физическим лицам за август 2023 г. демонстрируют рост на 65% по отношению к августу прошлого года. Причем значительный рост показывает именно ипотека». 

Григорий Сосновский, региональный управляющий «БКС Ультима», подчеркивает, что мы живем в эпоху очень высоких банковских ставок, поэтому сейчас выгодно инвестировать: «Но нужно понимать, что инвестиции в российский фондовый рынок – это только способ спасения средств от девальвации. Если смотреть на длинной дистанции, то привлекательность долларовых инвестиций очевидна. Несмотря на санкции, есть достаточное количество юрисдикций, которые положительно относятся к инвестициям российских граждан: Дубай, Гонконг и некоторые другие. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры", обращает внимание на специфику регионального законодательства:

Фото предоставлено организаторами BestBreakfast

«Если рассматривать тренды именно петербургского рынка, то на инвестиционную привлекательность региона влияет ситуация с Генпланом. Сейчас многие бизнесы столкнулись с проблемами в оформлении необходимого вида использования земельного участка. Прежде всего, это касается деловых зон: большая часть из них переводится обратно в производственные с целью простимулировать развитие промышленности. Но тут мы рискуем получить обратный тренд. И второй ключевой момент – это изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, на основании которой рассчитывается налог на имущество. Для многих объектов коммерческой недвижимости переоценка приведет к значительному росту налогового бремени».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «С введением в строительстве эскроу-счетов у наших покупателей поменялась инвестиционная модель. Если раньше покупали на этапе котлована с целью продать лот сразу после ввода комплекса в эксплуатацию и получить доходность в 30%, то сейчас таких доходов нет, и стратегия поменялась. Последние пару лет активно развивалась арендная модель, когда покупатели рассчитывают на доход от сдачи апартаментов в аренду, по нашим объектам это составляет порядка 8–9% годовых. Но турбулентность отразилась и на рынке апартаментов, сократив спрос практически в 2 раза. Тем не менее мы продолжаем считать этот сегмент достаточно перспективным для небольших розничных инвесторов. Также неплохой доход показывают помещения стрит-ритейла и встроенные коммерческие помещения в жилых комплексах, мы видим возросший спрос в этих сегментах. Хотя сроки окупаемости таких вложений увеличились с 10 до 15 лет». Г-н Софронов также подтверждает тренд последнего года – инвестиции в недвижимость как способ сохранения средств. Этот тренд иллюстрируют продажи объектов со сроками окупаемости 20 и более лет. 

BestBreakfast по инвестициям «О дивный новый мир» 04
Фото предоставлено организаторами BestBreakfast

В целом, эксперты сошлись во мнении, что недвижимость остается самым «твердым» активом, который в дальнейшем будет расти в цене.