Инвестиции в готовые объекты набирают популярность у инвесторов

По данным, приведенным аналитиками ГК «БестЪ», показатели социально-экономического развития демонстрируют уверенный рост. Так, инвестиции в основной капитал во II квартале 2023 года выросли на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, ВВП – почти на 5%, а реальная заработная плата – на 6,8%. Лидируют по объему инвестиций такие отрасли, как промышленность (рост на 21,2%), недвижимость (рост на 15,5%), логистика и хранение (19,2% прироста).

Динамика основных показателей экономики Петербурга в целом соответствует общероссийскому тренду. По данным ГК «БестЪ», Петербург занимает 10-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности российских регионов и является лидером по вводу объектов в эксплуатацию. По словам Станислава Ступникова, генерального директора «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), несмотря на потенциал, инвесторы не рвутся в Петербург, и по объему инвестиций в основной капитал на душу населения город находится на 20-м месте среди регионов России. А по объемам строительства объектов социальной инфраструктуры на душу населения Петербург и вовсе занимает 47-е место. Тем не менее на сегодняшний день недвижимость является одним из наиболее инвестиционно емких и значимых секторов для города. «За 8 месяцев этого года в недвижимость было проинвестировано около 620 млрд руб., – приводит цифры Станислав Ступников. – Этот показатель имеет отрицательную динамику по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Снижение на 22% обусловлено резким сокращением вложений в девелопмент коммерческой недвижимости. Сегодня выгоднее купить уже готовый коммерческий объект, чем построить его заново. Основным драйвером является девелопмент жилья – на него приходится 83% всех инвестиций». 

Тем не менее, по мнению Андрея Лушникова, председателя совета директоров ГК «БестЪ», в долгосрочной перспективе альтернатив недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности нет: «Недвижимость – прекрасный инструмент и для сохранения сбережений, и для заработка. Несмотря на все макроэкономические факторы, единственный недооцененный сейчас продукт – это недвижимость. Цены практически на все глобально выросли, а недвижимость еще только готовится к «скачку». Предполагаю, что в следующем году недвижимость покажет наибольший рост».

Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии СПбГУ, подчеркивает, что, несмотря на общий пессимизм, прослеживаемый в социологических опросах, на практике потребители достаточно активны: «По данным ВЦИОМ на август этого года только 12% респондентов готовы брать кредиты, а 72% относятся к «кредитному ярму» негативно. Но данные по объему и структуре кредитов физическим лицам за август 2023 г. демонстрируют рост на 65% по отношению к августу прошлого года. Причем значительный рост показывает именно ипотека». 

Григорий Сосновский, региональный управляющий «БКС Ультима», подчеркивает, что мы живем в эпоху очень высоких банковских ставок, поэтому сейчас выгодно инвестировать: «Но нужно понимать, что инвестиции в российский фондовый рынок – это только способ спасения средств от девальвации. Если смотреть на длинной дистанции, то привлекательность долларовых инвестиций очевидна. Несмотря на санкции, есть достаточное количество юрисдикций, которые положительно относятся к инвестициям российских граждан: Дубай, Гонконг и некоторые другие. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры", обращает внимание на специфику регионального законодательства:

«Если рассматривать тренды именно петербургского рынка, то на инвестиционную привлекательность региона влияет ситуация с Генпланом. Сейчас многие бизнесы столкнулись с проблемами в оформлении необходимого вида использования земельного участка. Прежде всего, это касается деловых зон: большая часть из них переводится обратно в производственные с целью простимулировать развитие промышленности. Но тут мы рискуем получить обратный тренд. И второй ключевой момент – это изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, на основании которой рассчитывается налог на имущество. Для многих объектов коммерческой недвижимости переоценка приведет к значительному росту налогового бремени».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «С введением в строительстве эскроу-счетов у наших покупателей поменялась инвестиционная модель. Если раньше покупали на этапе котлована с целью продать лот сразу после ввода комплекса в эксплуатацию и получить доходность в 30%, то сейчас таких доходов нет, и стратегия поменялась. Последние пару лет активно развивалась арендная модель, когда покупатели рассчитывают на доход от сдачи апартаментов в аренду, по нашим объектам это составляет порядка 8–9% годовых. Но турбулентность отразилась и на рынке апартаментов, сократив спрос практически в 2 раза. Тем не менее мы продолжаем считать этот сегмент достаточно перспективным для небольших розничных инвесторов. Также неплохой доход показывают помещения стрит-ритейла и встроенные коммерческие помещения в жилых комплексах, мы видим возросший спрос в этих сегментах. Хотя сроки окупаемости таких вложений увеличились с 10 до 15 лет». Г-н Софронов также подтверждает тренд последнего года – инвестиции в недвижимость как способ сохранения средств. Этот тренд иллюстрируют продажи объектов со сроками окупаемости 20 и более лет. 

В целом, эксперты сошлись во мнении, что недвижимость остается самым «твердым» активом, который в дальнейшем будет расти в цене.