Алена Бердиган: «Сырьевики и айтишники насытились офисами»
За последние 1,5–2 года произошло много значимых событий: ковид, санкции, СВО, бегство иностранных компаний и айтишников, дефицит качественных материалов и оборудования, повышение ключевой ставки… Как эти события повлияли на конъюнктуру в премиальных бизнес-центрах Петербурга? Какие процессы устаканились, а какие продолжают развиваться? Об этом рассуждает Алена Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris.
Конечно, последние два года внешние факторы не дают рынку расслабиться. Не то, чтобы раньше мы часто пребывали в лаундж-зоне комфорта, но все познается в сравнении.
В Петербурге конъюнктура на рынке качественных офисных зданий класса А и В+ драматично не менялась. Во времена ковида кто-то получил скидки и смог пересидеть пандемию без потери площадей. Когда началась СВО, высвободилось много качественных офисов, зачастую со свежей отделкой и мебелью. Ведь за время ковида многие крупные компании воспользовались возможностью провести апгрейд своих помещений, которые потом пришлось покинуть.
Отложенный спрос
Из-за отсутствия большого объема строящихся БЦ большинство высвободившихся офисов довольно быстро нашли новых арендаторов, отложенный спрос сделал свое дело.
На данный момент ситуация на офисном рынке более-менее спокойная. Есть неплохие офисы, которые подолгу «зависают» и не могут найти арендатора, хотя собственники и прибегают к акциям и суперпредложениям. Но есть и сделки среднего размера от 200 до 1000 кв. м. Договоры на площади более 3 тыс. кв. м тоже заключаются, пусть и нечасто.
Мы пока не наблюдаем скачка вакансии, потому что хотя компании и сокращают бизнес или закрываются, но и девелоперы не спешат предлагать рынку новые конкурентные объекты. Мы понимаем, что на сегодняшний день нет ни экономических предпосылок, ни иных логичных причин для реализации масштабных офисных проектов. Однако очень хочется, чтобы в обозримом будущем горизонт планирования вновь прояснился, и рынок начал пополняться интересными и современными проектами.
В третьем квартале 2023-го наблюдалось практически повсеместное сокращение объема вакантных площадей на офисном рынке Петербурга. В результате валовой объем пустующих помещений сократился на 5%.
Стабильность с признаками роста
По предварительным оценкам, объем спроса на офисы в третьем квартале 2023-го оказался на 18% ниже показателя годовой давности. Однако за счет высокой активности арендаторов во втором квартале за девять месяцев текущего года валовой объем спроса превзошел показатель трех кварталов 2022 года на 3% (предварительные данные). Практически три четверти всего объема спроса на офисном рынке Петербурга за три квартала 2023-го пришлось на бизнес-центры класса B (их доля в общем объеме заявок увеличилась на 8% по сравнению с показателем за тот же период 2022-го). Соответственно, синхронно снизился спрос на помещения в деловых комплексах класса А. Это обусловлено вымыванием ликвидного вакантного предложения, а также ростом запрашиваемых арендных ставок в премиальных зданиях.
Также можно отметить, что по итогам первых трех кварталов несколько сократился объем спроса со стороны компаний нефтегазового сектора и представителей IT-индустрии. При этом на рынке аренды возросла активность компаний из сферы услуг для бизнеса, логистических операторов и реального сектора экономики.
Если говорить о запрашиваемых ставках аренды в Петербурге, то они демонстрируют стабильность на протяжении всего 2023 года. За 9 месяцев прирост ценовых индикаторов в БЦ класса А составил 3,5%, в классе B – 2,2%. С учетом умеренной динамики прироста спекулятивного предложения и достаточно высокого уровня активности спроса на офисы по итогам 2023 года не ожидается существенного изменения запрашиваемых ставок и/или увеличения объема вакантных площадей. Основные рыночные индикаторы будут стабильны.
