Нужен ли городу и участникам рынка закон о комплексном развитии территорий и стоит ли откладывать его применение?

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Запускать программу реновации в Петербурге необходимо. Ориентир – успешный опыт Москвы. Пауза в любом случае временная. Все имевшиеся претензии были не к реновации как таковой, а к недостаточной проработке гарантий предоставления равнозначного жилья, а также отсутствию нормы о предоставлении нового жилья в том же районе. Поэтому ситуация с КРТ в Петербурге обусловлена лишь необходимостью более тщательной подготовки. 

Артем Чугай, ведущий менеджер по работе с партнерами инвестиционно-строительной компании Maslov Group Development:  
– На мой взгляд, в Петербурге давно назрел кризис, связанный с «серым поясом». Речь идет о промышленных и постиндустриальных территориях между историческим центром и новыми районами города. Современные процессы не позволяют девелоперам полноценно заниматься реновацией советского «наследия». 
Закон о комплексном развитии территорий, безусловно, необходим для освоения и облагораживания таких кварталов. Например, огромная территория Калининского района и большая часть Обводного канала застроены функционирующими и нефункционирующими производствами и складами, которые возможно релоцировать в более подходящие места. 
Однако принятый вариант закона о КРТ, особенно в части, касающейся жилых построек, откровенно «сыроват». Если доработать закон, учитывая интересы всех участников, как жильцов старого фонда, так и компаний строительного сектора, Петербург может преобразиться. 

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Формально механизм, предусмотренный законом о КРТ, обязывает стороны (застройщиков и администрацию) к определенным действиям. Фактически в Петербурге сложилась такая практика, что строительство жилых объектов может сопровождаться рядом условий. В договоре с городом, по условиям соглашений с градостроительной комиссией, могут заключаться требования по строительству социальных объектов, проектированию и строительству дорог, по ремонту местных учреждений, предоставлению каких-то квартир или нежилых помещений для муниципальных нужд и так далее. Сейчас этот механизм, пусть не идеально, но работает. Если в него включить дополнительные обязательства – например, расселение части кварталов массовой застройки – увеличатся затраты, вырастет себестоимость. А дополнительного спроса на новостройки мы не видим, и в ближайшие годы, скорее всего, его не будет.  
На мой взгляд, закон о КРТ (в местном варианте) выглядит необязательным дополнением к сложившейся схеме регулирования. Эффективное сотрудничество может строиться на двусторонней основе, с взаимными обязательствами и обоюдным доверием.  

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
– Земель под комплексное освоение территорий в городской черте осталось крайне мало. Те немногие свободные участки, которые есть, подходят в основном под редевелопмент, а это дороже и сложнее, чем строительство на новой территории. Это отражается и на итоговой стоимости квартир, поэтому мы обратили внимание на Ленинградскую область. Эта территория перспективнее для комплексных проектов, там меньше обременений и больше места, чтобы построить продуманные районы. 
У нас есть богатый опыт реализации проектов КОТ нового типа, где есть не только одна функция – жить, а можно и работать, и отдыхать, не меняя места.  
В московском регионе, по данным нашего исследования, более трети жителей наших районов редко выезжают за пределы своей локации. Все необходимое есть в «15-минутной доступности»: передовые школы и детские сады, места для отдыха, площадки для развития собственного бизнеса и даже лайфворкинги для удаленной работы. Такие районы притягивают инвесторов и становятся не просто «спальниками», а точками роста. 
В развитие наших кварталов во Всеволожске и Лаголово мы изначально заложили принципы комплексного подхода и амбициозные цели по высокому уровню автономности. В перспективе до 70% жителей будут работать здесь же или поблизости. Помимо рабочих мест мы разработали систему для удобной удаленной работы, полноценные деловые кварталы и возможности для развития формата лайт-индастриал. 
Уже сейчас агломерационные процессы между Петербургом и Ленобластью сильнее, чем в московском регионе, и будут только усиливаться. Поэтому многие проекты в области сопоставимы и даже превосходят жилые комплексы у границ КАД или на реновируемых территориях по качеству жилья и городской среды.  

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well: 
– Привязывать комплексное развитие только к расселению «хрущевок» не совсем корректно. Оно подразумевает всестороннюю заботу о будущем города, в том числе редевелопмент «серых зон» и развитие промышленных территорий.  
Сегодня применение закона о КРТ в Петербурге осложняется требованиями Градостроительного кодекса: если для реализации проекта КРТ требуется внести изменения в Генплан, они должны быть внесены не позднее 90 дней со дня утверждения планировки территории – в современных реалиях это сложно. Нужно ускорять сроки изменения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), оптимизировать внедрение этих изменений в Генплан. Иначе временной разрыв между утверждением проекта и изменением ПЗЗ «съедает» всю маржинальность проекта для девелопера. Возможно ли это? Без сомнения. Я параллельно занимаюсь девелоперскими проектами в Москве, где такой опыт успешно реализован. 

Михаил Голубев, девелопер проекта «Прибрежный квартал»: 
– В Петербурге в бурной застройке последних двух десятилетий исторически были рассинхронизированы градостроительные и социально-экономические вопросы развития территорий, а также – проблемы взаимодействия с собственниками земельных участков и недвижимости. Сборка и запуск их в эффективном исполнении затруднены из-за уникальной специфики Петербурга и огромной ответственности за принятие управленческих решений. 
Есть различные виды КРТ, развитие уже принятых и включенных в ПЗЗ, а также появление новых не может откладываться. Необходимо быстрее запускать этот процесс, может быть, начиная с небольших территорий, пока не затрагивающих интересы существующей жилой застройки. Также обязательно надо решить вопрос с благополучием жителей при комплексном развитии застроенных кварталов. Коммуникация и сотрудничество собственников и инициаторов КРТ с органами власти в «открытой» системе, особенно с КГА, с привлечением экспертов в области городского развития может быть налажено, например, в рамках применения регионального инвестиционного стандарта. Это даст приток инвестиций, новые возможности создания комфортной городской среды. 

Юлия Акимова, проектный директор ГК «Альфа Фаберже»:  
– Закон о КРТ в части реновации «хрущевок» в той или иной редакции городу необходим. К сожалению, построенное 50–70 лет назад жилье в ближайшие 10–20 лет потребует значительных инвестиций для поддержания его потребительских свойств. Поэтому реновация таких кварталов неизбежна. Вопрос лишь в подходе: сравнять все бульдозером или сделать выборочную реновацию в сочетании с реконструкцией. Механизм КРТ позволяет в максимально сжатые сроки решить вопрос с множеством собственников, из-за споров с которыми многие территории простаивают десятилетиями и находятся в удручающем состоянии.  
Кроме жилых кварталов, механизм КРТ может быть применен к общественно-деловой застройке, например, к таким объектам, как Апраксин Двор, комплекс «Красного треугольника» или, скажем, Тележной улицы. Территория таких кварталов находится в собственности десятков, а то и сотен лиц. Договориться о единой концепции развития с таким количеством стейкхолдеров не представляется возможным. Но благодаря механизму КРТ в относительно разумные сроки можно навести порядок на таких территориях. 

Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис»: 
– Результаты градостроительной политики властей Петербурга можно увидеть в городских предместьях. Прекрасный пример – граница Петербурга и Ленобласти южнее Красного Села, где строят свои кварталы «Самолет» и «А101». Где они строят? В Ленобласти. А на другой стороне Гатчинского шоссе – другое поле, такое же, но оно петербургское, и на нем ничего не происходит. Новые проекты, новые кварталы чаще оказываются в Ленобласти, даже когда граница регионов где-то рядом.  
В таких кварталах – под десяток детских садов и школ, торговля, поликлиники. С больницами ситуация хуже, надо признать. Но налогоплательщики оказываются в Ленобласти. В результате частной инициативы и усилий нескольких застройщиков получается неплохой результат. Была бы земля, понятные нормы и разумные требования к высотности, «социалке» и плотности застройки, а дальше сами разберутся.  
Реновация «хрущевок» в рамках КРТ – это попытка переложить с больной головы на здоровую. Объем проблем в такой застройке огромен.  
В принципе вся процедура, с конкурсом, ограничениями по налогам, требованиями к опыту по объемам реализации, наличие жильцов, возможности домов выйти из программы КРТ с помощью общего собрания собственников – это история для очень немногих, для избранных, и не то чтобы прямо такая коммерческая. Больше подходит под госпрограмму, когда с помощью механизма КРТ город пытается решить действительно серьезную проблему.