Апартаменты готовятся к реформам

Апартаменты — самый перспективный (по динамике роста) сегмент рынка недвижимости. При этом не вполне понятный потребителям и не до конца отрегулированный. Новые риски связаны с прохождением обязательной классификации, переходом на эскроу-счета и проектное финансирование. Проблемы апартаментов девелоперы, консультанты и чиновники обсуждали на встрече, организованной «НП».

Дмитрий Синочкин:

— Проблемы отрасли связаны с реформой в долевом строительстве и с требованиями обязательной классификации гостиничных объектов.
Кроме того, есть думские инициативы по переводу апартаментов в статус жилых помещений и петербургская идея моратория на целевое предоставление участков под гостиницы. Конкурентную среду также изменит запрет на хостелы в жилых домах и повышенное внимание чиновников к краткосрочной аренде квартир.
Сегодня обсуждаем несколько ключевых вопросов. Какие проекты будут вынуждены договариваться с банками, какие будут завершаться по старым правилам? Как изменится себестоимость при переходе на проектное финансирование? Как будет происходить дифференциация рынка по функционалу, расслоение на «надёжные» и «маргинальные» проекты?

Светлана Московченко:

— По итогам I квартала видно, что предложение с конца 2018-го остаётся стабильным и составляет около 5500 апартаментов. За год оно увеличилось на 9% благодаря выходу в продажу шести новых сервисных объектов и трёх дополнительных очередей строящихся комплексов.
По итогам прошлого года было продано 4400 апартаментов, из них чуть более 3000 — сервисные. За первый квартал реализовано немногим больше тысячи юнитов, доля сервисного формата составила 80%. Лидер по продажам — компания VALO. Число объектов выросло, спрос на 40% выше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Увеличилась и стоимость квадратного метра. 
Похожая динамика — в сегменте рекреационных апартаментов: не так много выходило новых объектов. Средняя цена уменьшилась на 3%. Продажи сократились вдвое.
Элитный сегмент: для этой группы покупателей не так важен статус, сколько локация. На протяжении двух лет динамика слабо отрицательная. Новых проектов мало, средняя цена уменьшилась на 6%. Это скорее связано с вымыванием элитных продуктов.
В связи с тем, что происходит с хостелами, сервисный сегмент будет развиваться. И мы увидим увеличение продаж в следующем году. В том числе — рост спроса со стороны инвесторов. Люди готовы вкладывать деньги в объекты, которые будут приносить доход. 

Дмитрий Синочкин:

— Популярность формата зависит в том числе от туристического потока…

Алексей Фисенко:

— Посмотрим в динамике. В 2016 году было порядка 6,3 млн туристов. В 2017-м к нам приехали 7,5 млн человек. По итогам 2018-го турпоток составил 8,2 млн человек. Из них 3,9 млн — иностранцы, 4,3 млн — россияне. Идёт постоянный рост. Есть государственная программа, с целевыми показателями: 2020-й — 8,6 млн, 2021 — 9 млн и так далее. 
И в целом мы думаем, что цифры будут расти.

Дмитрий Синочкин:

— Как считаем?

Алексей Фисенко:

— Используем разные методики. В прошлом году разработали новую, цифры не всегда бьются. Когда человек регистрируется в гостинице — мы получаем информацию. Есть подведомственные нам информационные бюро, работа с музеями, с погранслужбой. Из разных мест получаем данные, обобщаем — в целом, полагаю, выходим на объективные цифры. Приблизительные, но люфт небольшой.

Дмитрий Синочкин:

— На нас надвигаются два переходных периодасразу: отмена «долёвки» и переход на обязательную классификацию гостиниц.

Константин Сторожев:

— С точки зрения новых требований к «долёвке» и по объёму выполненных работ, и по числу проданных номеров мы отвечаем установленным критериям. Кроме того, мы и так работаем с банками по части проектного финансирования. 

Мы запустили в продажу третью очередь, это большой объект, в нём сочетаются четыре разных формата, объём инвестиций существенный. И мы не можем рассчитывать только на продажи, хотя они идут хорошо. Кредит у нас будет как страховка: он есть, но мы его не берём. Если придётся всё же открывать эскроу-счета, у нас есть согласие банка на кредитование.

Дмитрий Синочкин:

— А вы договорились уже с кадастровыми инженерами, чтобы они приехали, все обмерили и просчитали?

Константин Сторожев:

— Мы-то договорились. Но пока ещё ведомство (Минстрой) не договорилось с ними, по какой методике они должны всё это делать. Рекомендации есть, но пока они не узаконены.
В части классификации — мы изначально проектировали объект под требования для гостиничных номеров. Сейчас готовится к вводу первая очередь, рассчитанная на три «звезды» с запасом, вторая — так же, а вот в третьей будем претендовать на четыре «звезды». Там ещё будет отдельная история с Affordable luxury, это сейчас одна из важных тенденций в мире: в компактном номере сделать полный набор опций для комфорта. Дизайнерский отель, новое направление в гостиничном бизнесе. 
Но есть вопрос с метражом. 16-18 кв.м — это больше, чем в аналогичных отелях на Западе, но меньше, чем требует принятая у нас классификация. Мы ужимаем кухонную площадь — до зоны, до ниши. Но номер без кухни людям покупать страшно. «А если что, то как же я?» За рубежом такие отели претендуют на четыре «звезды», у нас это или две, или вовсе «без звёзд».
Мы подали в Минэкономразвития предложения от Гильдии управляющих и девелоперов, надеемся, что их учтут.

Алексей Фисенко:

— Каналы взаимодействия с федеральными ведомствами есть, и они работают. Это касается не только классификации гостиниц, но и, например, мест размещения в жилых домах. Есть рабочая группа — мы регулярно собираемся с отельерами, общаемся.

Дмитрий Синочкин:

— Ещё одна важная тема: как банки работают с девелоперами апартаментов, готовы ли переводить их на эскроу-счета и предоставлять проектное финансирование?

Татьяна Хоботова:

— В принципе, большой разницы нет, апарт-отель или жилой комплекс. Требования о переходе на проектное финансирование относится ко всем, кто работает по 214-ФЗ.  
В конце апреля вышли рекомендации от «Дом.РФ» — что делать застройщикам, как готовиться банкам. Там как раз и сказано: застройщики должны оценить, насколько им необходимо проектное финансирование, подать заявки в несколько банков, создать структуру, которая могла бы разговаривать с банками на одном языке.
Уже есть застройщики из жилого сегмента, которые обратились в банки, но не за проектным финансированием, а чтобы посмотреть, как всё это работает. И банки тоже поняли. Среди девелоперов апарт-отелей таких пока нет. Но с апартаментами сложностей быть не должно: так же выдаётся ипотека, так же осуществляется финансирование.
И даже если вам сейчас проектное кредитование не нужно — отчего бы не попробовать, не подать заявку? Тем более это ведь у вас не последний проект. Переходный период до 2022 года. Пока к нам по апарт-отелям идут предварительные обращения.
Существуют четыре основных критерия, по которым оценивается возможность предоставления кредита. Во-первых, оценивается застройщик, его положение на рынке, его репутация (в том числе — что о нём пишет пресса), отсутствие претензий. Второй момент — маркетинговая составляющая проекта: концепция, график продаж, транспортная доступность. Третье — исходная разрешительная документация. Четвёртое, самое важное — экономика и бюджет проекта. Эти параметры определяют и возможность получения кредита, и ставку.

Константин Бачкин:

— У банка следующие подходы к кредитованию проектов строительства апартаментов. Если проект реализуется в рамках 214-ФЗ, то процедуры для кредитования полностью соответствуют тем, которые используются при финансировании строительства жилья. Если же проект реализуется вне рамок 214-ФЗ, привлечение в проект средств физических лиц до ввода объекта в эксплуатацию запрещено, и банк рассматривает такой проект в рамках финансирования строительства коммерческой недвижимости, то есть все специальные схемы, связанные с использованием счетов эскроу, не применяются.

При переходе на проектное финансирование удорожание проекта выражается в появлении процентной нагрузки. По оценке банка, при переходе на проектное финансирование стоимость проекта для застройщиков, которые уже использовали банковское кредитование, вырастет в среднем на 3-4%. Для тех застройщиков, которые ранее не привлекали банковские кредиты, процент может быть несколько выше.

Арина Довженко:

— Этот рынок развивается в условиях высокой конкуренции. Конечно, интересно посмотреть, как будет проходить переход на эскроу-счета. Думаю, осенью можно будет подводить предварительные итоги. Апартаменты — действительно такая непонятная зверушка. Неясно, куда её относить: то ли жильё, то ли нежильё.
С правовой точки зрения это, конечно, не жильё. Потому что комплексы возводятся на участках, на которых нельзя строить жилые объекты. Формат апартаментов как раз и был разработан, чтобы преодолеть градостроительные ограничения.
Две группы вопросов: как апартаменты строить и как их потом использовать. Строить можно по 214-ФЗ, если застройщик удовлетворяет установленным требованиям. Возможны другие схемы: договоры купли-продажи, предварительные, договоры инвестирования и так далее.
По 214-ФЗ к застройщику апартаментов предъявляются те же требования, что и к застройщику жилья.

Дмитрий Синочкин:

— Москва упорно пытается перевести апартаменты в статус жилья. А чтобы решить проблему с назначением земли, московские чиновники предлагают отменить генплан. Заявляя, что он мешает развитию города.

Александр Погодин:

— Эта проблема заложена в истории развития рынка. У нас апартаменты изначально строились как гостиницы, при них подразумевалась гостиничная инфраструктура. В Москве 30% рынка «жилья» — это апартаменты, в том числе — лофты в промышленных зданиях. Это уже есть, и с этим надо что-то делать. 

Дмитрий Синочкин:

— Уточним: может ли отсутствие у застройщика апартаментов опыта в возведении жилья стать причиной отказа в разрешении работать по старой долевой схеме?

Арина Довженко:

— Формально — да. В апрельском постановлении правительства приведены критерии, которым застройщик должен соответствовать, чтобы избежать перехода на эскроу-счета. Не менее 10% реализованной площади, минимум 30%-я готовность объекта. (За исключением системных групп и реновации.) Рассчитать эти показатели помогут кадастровые инженеры.
Теперь — про использование апартаментов. Это история тесно связана с классификацией гостиниц. В сложившейся системе владельцами апартаментов могут быть физические лица, или ИП, или юридические лица. Они либо передавали объект управляющей компании, либо управляли самостоятельно. Это было организовано с помощью достаточно известных и понятных правовых конструкций. Либо аренда, либо предоставление гостиничных услуг, либо доверительное управление.

Пётр Чакий

— Президент в рамках нацпроекта поставил задачу: не менее 5 млн семей в год должны улучшать жилищные условия. А если семья из комнаты в коммуналке переезжает в апартаменты — она улучшает условия или ухудшает? 

Арина Довженко:

— Формально — не улучшает. Как это будет отображаться в статистике — не знаю. Вернёмся к использованию. Схемы управления апартаментами известны, структурированы и понятны; лет пять назад всё это было в новинку.
С 1 июля 2019 года по общему правилу гостиницам, в которых более 50 номеров, запрещено вести гостиничный бизнес, не пройдя классификацию. С 1 января 2020-го — более 15 номеров и с 1 января 2021-го — для всех остальных. В феврале 2019-го вышло постановление правительства №158 — о прохождении классификации. К этому документу много вопросов. В частности, он не учитывает специфику апартаментов и сложившуюся практику их использования. В нём для апарт-отелей не предусмотрена классификация «без звёзд».

Константин Сторожев:

— Если посмотреть по критериям и баллам, апарт-отели могут вписаться только в четыре-пять «звёзд». В постановлении предусмотрены всего два вида номеров: либо студия не менее 25 кв.м, либо апартамент — от 40 кв.м. Всё остальное — это уже не апарт-отель.

Екатерина Запорожченко:

— Мы имеем успешный опыт прохождения классификации: наш апарт-отель получил четыре «звезды». Номерной фонд сейчас составляет 113 апартаментов и продолжает расти. Это номера от 30-метровых студий до 100-метровых апартаментов с тремя спальнями. Все они прошли классификацию, владельцы имеют право сдавать их в аренду с оказанием гостиничных услуг через нашего отельного оператора. Часть помещений не проходила эту процедуру; в них проживают собственники.

Дмитрий Синочкин:

— Они могут сдавать свои номера как что?

Екатерина Запорожченко: 

— Как нежилые помещения.

Александр Погодин:

— Когда наш комплекс YE’S проходил классификацию, основная цель была — и проверяющие об этом говорили — определить, какие предельные ставки могут установить собственники.

Карина Шальнова:

— Первый наш проект апарт-отеля — Studio Moskovsky. Он создавался и проектировался с учётом требований действующей классификации, что гарантирует получение статуса отеля, соответствующего трём «звёздам».
Ограничение на хостелы вряд ли сильно повлияет на рынок апартаментов: клиенты хостелов скорее предпочтут в качестве альтернативы недорогие гостиницы «без звёзд». А вот ужесточение требований к посуточной аренде жилья станет шагом в сторону цивилизованного рынка аренды. Эти клиенты действительно будут пользоваться апарт-отелями.

Дмитрий Синочкин:

— На сколько «звёзд» могут претендовать большие строящиеся комплексы на 1000, на 1500 номеров с минимальным сервисом?

Алексей Фисенко:

— Давайте посмотрим, что есть сейчас. На данный момент, по сведениям Комитета по туризму, у нас классифицированы 1422 объекта. Больше всего — 835 — «без звёзд», 12 761 номер. Три «звезды» — 329 объектов, 13 270 номеров. Четыре «звезды» — 111 объектов, 13 450 номеров…  «Пятёрки» — 25 гостиниц, 3057 номеров.

Дмитрий Синочкин:

— Но ведь так не должно быть, чтобы в трёхзвёздочных гостиницах было меньше номеров, чем в четырёхзвёздочных!

 Алексей Фисенко:

— В Петербурге зарегистрировано всего 16 организаций, которые имеют право проводить классификацию. Теперь такие организации могут аккредитоваться для своей деятельности только через Москву.

Арина Довженко:

— Чтобы закончить: что будет с теми, кто не прошёл классификацию? Такие объекты можно использовать для личного проживания. Если сдавать в аренду, то для юридических лиц и ИП — штрафы и приостановка деятельности. Для физического лица — штрафы и возможное привлечение за незаконную предпринимательскую деятельность, вплоть до пяти лет лишения свободы.

Дмитрий Синочкин:

— Один из главных вопросов сегодня — куда уплывут эти большие комплексы, которые сейчас строятся? О чём мы должны предупреждать покупателей?

Алексей Фисенко:

— Когда мы сталкиваемся с такими проблемами, надо уходить в самое начало, на этап проектирования. В региональных нормативах нет указания, сколько гостиничных номеров должно быть на тысячу населения. И когда речь заходит о назначении участков, нам нужно иметь аргументы, чтобы говорить: здесь достаточно гостиниц, а здесь — дефицит. В октябре вступит в силу запрет на хостелы в жилых домах. Часть предпринимателей уйдёт с этого рынка, часть будет искать новые площадки. А их не хватает. Полтора десятка — и то с вопросами…

Дмитрий Синочкин:

— Мы уходим от неприятного формата, когда в жилом доме функционируют гостиничка или мини-отель. Потому что люди живут там постоянно, а в гостинице — временно, и у них возникает неизбежный конфликт интересов. И приходим к многофункциональным комплексам, в которых часть людей живёт постоянно, часть — временно, и ничего странного в этом не видим.

Екатерина Запорожченко:

— Расскажу, как на практике это происходит. Владельцы апартаментов в нашем отеле выбрали форму управления — это товарищество собственников недвижимости. Все тарифы утверждаются на общем собрании. Они действуют независимо от того, планирует человек сам проживать или передал номер в управление отельеру. Точно так же утверждаются и правила проживания в комплексе. Они едины и для собственников, и для гостей комплекса. Мы согласовали и утвердили план использования МОПов и регламент использования придомового участка. Для нас это важно: территория составляет 1,3 га, есть детская площадка, зелёная зона и места для отдыха. 

В готовой очереди соотношение гостей и собственников — 50 на 50. В строящейся доля инвестиционных покупок намного выше. Во второй очереди лофт-квартала Docklands мы разделили здания по концепциям и целям покупки. Есть корпус для собственного проживания, есть отели только для инвестиций: апартаменты в них будут сдаваться в краткосрочную и более длительную аренду. 
Соблюсти интересы гостей и собственников, проживающих в комплексе, непросто, но осуществимо. Текущие вопросы, как правило, решают отельер и эксплуатирующая компания, которую также выбирает и утверждает общее собрание ТСН. 
Главное — собрать собственников, чтобы они могли заранее обсудить инициативы и предложения, договориться по спорным вопросам. А затем — раз в год, чтобы утвердить годовой план обслуживания.

Дмитрий Синочкин:

— Как чувствуют себя рекреационные апартаменты, например, «Первая линия»?

Александр Погодин:

— С точки зрения продаж — очень сложный сегмент. Никому не советую заниматься этим направлением. Продали 14 апартаментов за год по всему сегменту. 
Насчет классификации. Комплекс «Первая линия» — это две большие части. Первая — для собственного проживания, там никаких арендных отношений нет вообще. Фактически это очень дорогое «жильё» на берегу залива. Как правило — место постоянного проживания. Вторая часть — медицинское учреждение со всеми соответствующими службами. И там помещения предназначены для проживания тех, кто приехал, чтобы поправить здоровье. Эти апартаменты не продают частным инвесторам, они в собственности компании (как и весь медицинский комплекс), их можно только арендовать.
Почти всё, что строится в Курортном районе, — это либо лечебное учреждение, либо спортивное. А по факту получается — гостиницы.

Дмитрий Синочкин:

— Будет ли рынок разделяться на псевдожильё и гостиничный сегмент с множеством собственников?

Владимир Фёдоров:

— Это разделение уже происходит. Сейчас формируются три сегмента. Первый — доходные апартаменты, для которых чётко прописана программа доходности. Второй ориентирован на постоянное проживание. В него входят и дорогие объекты (включая часть рекреационных), и, наоборот, самые дешёвые, такие, например, как комплекс «Старт» на Парнасе. Третий — по крайней мере, нам бы хотелось, чтобы он был, — сервисные апартаменты, где люди селятся, ориентируясь на набор сопутствующих сервисов гостиничного уровня. Такие проекты популярны в Москве. Возможно, возникнет четвёртый вариант — проекты, где большое значение будет иметь социальная история: большие общественные пространства и так далее. Такие отели есть в Лондоне, Нью-Йорке. У нас пока это всё ещё находится в зачаточном состоянии. Несколько проектов с одной стороны, несколько с другой. 
В доходном сегменте хорошо вписывается в новые рыночные условия ГК «Пионер»: они были первыми, а сейчас у них уже есть программа, ориентированная на долгосрочное проживание. С шикарным проектом Vertical вышел на рынок «Бекар», с ориентацией на аэропорт, на деловых людей. Позднее в эту же тему встраиваемся и мы с комплексом Salut! — особенно в той части, которая называется Status. Обязательно надо упомянуть Avenue Apart, где внедрили сильную систему управления, которая стала источником развития. 
Есть проекты, которые скорее про жильё. «Пятый элемент», «Крестовский, 12», «Первая линия», «Монферран». То есть рынок уже существует и будет развиваться.
На самое интересное начнётся, когда будут вводиться в эксплуатацию крупные комплексы, которые возводятся сейчас. Как они будут встраиваться в существующую социально-экономическую парадигму? 
Реальная конкуренция только начинается. Рынок проведёт межевание, расставит всё по местам. В том числе — в зависимости от того, насколько эффективными были решения, заложенные на стадии проекта. От того, насколько чувствительным окажется тот или иной проект к издержкам регулирования. Потому что 158-е постановление (о классификации) — это только первый шаг.

Дмитрий Синочкин:

— Итак. Поправки в 214-ФЗ, преобразования, новый курс. Похоже, сегмент апартаментов пройдёт реформу «долёвки» без критических потерь. Обязательное прохождение классификации — здесь мы также не ожидаем потрясений, хотя многое зависит от позиции Роспотребнадзора и от плана по штрафам. Перевода апартов в статус жилья, видимо, всё же не будет. А вот проблемы с эксплуатацией больших — на тысячу номеров и более — комплексов на окраинах, вероятно, всё же случатся. Критически важная компетенция — управление.

Об этом поговорим на следующих встречах в Дискуссионном клубе «НП».Информация на сайте NSP.RU в разделе «Мероприятия»