Как вернуть неудобную и сложную недвижимость на рынок

В аналитическом обзоре эксперты ГК «БестЪ» вводят на рынок понятие неудобной и сложной недвижимости, к которой относят морально устаревшие производства и социальные объекты, некоторые типы исторических зданий, объекты, которые отстали от технологического процесса и морально устарели (как пример, здания бывших АТС и дома культуры советских времен), а также объекты градостроительных ошибок и паркинги. Основные признаки неудобной и сложной недвижимости: ограниченный спрос, низкий уровень ликвидности, низкие арендные ставки и цена продажи и, самое главное, экономика владения такими объектами становится отрицательной.  

Факторы неудобности 

 Основные факторы, определяющие «неудобность» объекта для инвестора и собственника – это моральный износ, конструктивные особенности, инженерная доступность и оснащенность, правовые ограничения и «ущербные» маркетинговые характеристики (в том числе локация, транспортная доступность, видовые характеристики и тп). Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») оценивает потенциал петербургского рынка неудобной и сложной недвижимости в 1,2-1,5 млн кв.м. «На данный момент основные форматы, в которые можно удачно трансформировать проблемный объект,  это лофт- и креативные пространства, коворкинги и гибкие сервисные офисы, а также сервисные апартаменты. Также популярность набирают фуд-холлы, образовательные центры и культурно-досуговые комплексы. Чем более многофункционален объект, тем меньше риск для инвестора и собственника объекта», - считает эксперт. 

Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета, подчеркивает, что современный город – это пространство сетей и потоков, интенсивных мест и избирательных перемещений. И общественные пространства выступают аттракторами для городских жителей.   

Практический опыт преобразования 

Эксперты сошлись во мнении, что для Петербурга работа с неудобными и сложными объектами является необходимостью, учитывая плотность исторической застройки, количество промышленных объектов в городской черте, а также моральное устаревание зданий и градостроительные ошибки последних 30 лет. Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»: «Есть разные подходы к возвращению сложной недвижимости на рынок. Наш опыт показывает, что правильная идея, как использовать сложный объект, способна увеличить его стоимость в несколько раз. Для инвесторов и владельцев неудобная недвижимость – это возможность зайти на рынок дешевле: купить что-то недорогое и, казалось бы, плохое, добавить идею и зарабатывать дальше совершенно другие деньги. Неудобные объекты, как правило, недооценены, а значит на них можно хорошо заработать».

Александр Басалыгин, основатель BS Art Development Group: «Мы привыкли представлять, что неудобная недвижимость – это какой-нибудь заброшенный завод или разрушенное историческое здание, и мало кто думает, что с годами многие привычные нам объекты инвестирования устаревают или на них накладываются законодательные ограничения. Например, встроенные помещения, которые так любят инвесторы. Показательный пример – улица Рубинштейна, ранее бывшая «ресторанной», где сейчас на некоторые помещения наложен запрет на размещение заведений общепита. Или популярные ранее у небольших инвесторов истории расселения коммуналок под хостелы или мини-отели, что сейчас законодательно запрещено».  

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и франшизы PAGE: «Наш опыт позволяет с уверенностью сказать, что любую неудобную и сложную недвижимость можно сделать удобной для кого-то, все зависит от функции и реализации идеи. У PAGE есть опыт работы и с паркингами, и с фитнес-центрами, и с неудобными встроенными помещениями в ЖК, бизнес-центры, апарт-отели и гостиницы. С точки зрения интеграции коворкингов и гибких офисных пространств в такие объекты самое главное на начальном этапе определиться с целью и задачей такой интеграции: идея открытия коворкинга как самостоятельного доходного бизнеса сработает при условии, что помещение не менее 600 кв метров и находится в собственности;  если планируется как часть инфраструктуры для расширения сервисов и увеличения добавленной стоимости самого объекта, то важно чтобы целевые аудитории совпадали и само планировочное решение должно подстраиваться под целевую аудиторию и инфраструктуру объекта, в последнее время видим также увеличение спроса со стороны компаний на интеграцию гибких офисов как способ оптимизации затрат на аренду помещения, в таком формате важно, чтобы действующий бизнес был готов включить новую функцию в свое пространство и инвестор понимает специфику формата, где основная часть арендаторов – это розница (частные предприниматели и команды), далеко не все готовы и умеют с этим работать. В данном случае оптимальным решением будет отдать эту задачу профессиональной управляющей компании».

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры»: «В Петербурге с учетом объема исторической застройки неудобная недвижимость – это в первую очередь охраняемые здания, которые не могут использоваться по своему первоначальному назначению и находятся в очень плохом состоянии. С юридической точки зрения здесь есть несколько важных трендов: во-первых, появилась возможность выкупать здания-памятники. Причем выкуп возможен только зданий в «удовлетворительном» состоянии, а до момента приведения объекта в надлежащий вид здание арендуется. Тут есть вопрос к определению «удовлетворительного состояния» здания: в законе нет четких критериев, а значит, в выкупе может быть отказано, что создает для инвесторов дополнительные риски. Второй тренд – это изменение в законодательстве, касающееся вспомогательных объектов недвижимости, по которому такие объекты могут располагаться на смежных участках. И это открывает огромные возможности для проектов, которые ранее не могли быть реализованы». 

Запись прямой трансляции делового завтрака