Спрос на дорогое жилье растет, в Петербурге появляются новые элитные локации

Михаил Гущин: 
– С точки зрения дорогого жилья у нас средняя компания. Мы смотрим, прежде всего, на свой сегмент, на рыночную ситуацию, на перспективы ипотеки, которая на дорогой сегмент тоже влияет.  
Но еще и на то, что Петербург – по-прежнему первый город России. Большой приток инвестиций, город остается привлекательным, так что дорогое жилье будет востребовано и в долгосрочной перспективе. 
У нас был успешный опыт старта продаж через три недели после начала пандемии. В прошлом сентябре мы тоже запустили проект, после известных событий.  
И он также прекрасно продается и строится. В конце ноября стартовали еще два проекта. В одном из них мы в течение пары часов продали 170 квартир, во втором – похожая динамика, притом что цены на 10–20% выше, чем в других ЖК близкого класса. 
С точки зрения расширения географии элитного рынка, мы видим, как растет город. Петербург уже не заканчивается КАДом, идет в Ленобласть. По сути, это все одна агломерация. И районы элитной недвижимости расширяются. Прежде всего – за счет промышленного пояса, он остается привлекательным, и мы в нем активно мониторим участки. У нас на рассмотрении порядка 20 проектов в пре-девелопменте, в довольно высокой стадии. Там, где еще недавно были проекты комфорт-класса, мы уже планируем в чистом виде бизнес-класс. Дорогая недвижимость появляется в лучших локациях удаленных районов. Например, наш ЖК «Струны» у метро «Проспект Просвещения». 10 лет назад казалось, что это очень далеко. Сейчас мы понимаем, что это хорошее место для бизнес-класса. Просто надо выйти из «коробки» стереотипов и понять, что Выборгский район – отдельный город. И в нем точно найдется какое-то количество людей, которые не хотят ехать в центр Петербурга, но готовы приобрести дорогое жилье.  
Мы смотрим проекты не только в Петербурге, но и в Москве. Геополитические причины могут негативно влиять на весь рынок недвижимости, на все регионы. Мы в целом позитивно оцениваем рыночную ситуацию, но для каждого проекта всегда моделируем семь-восемь сценариев развития продаж. Сейчас ставки по проектному финансированию действительно значимо влияют на цену. Например, на старте проекта «Куинджи» мы считали несколько моделей и понимали, что выгоднее быстро продать квартиры на 5–7% дешевле, нежели платить проценты банку. 
Коллеги из масс-маркета говорили про частных инвесторов: у нас их достаточно много. Одни вкладывают небольшие деньги, их устраивает, если у них просто останется квартира. Это не профессиональные инвесторы, но опытные, им важно, что они получат в итоге. Вторая группа – полупрофессиональные инвесторы. Там логика простая «купил – продал». Если получил больше 30% годовых, то ты спекулянт, меньше – инвестор. Ну, или остался с этой квартирой. Третья группа – люди, которые, в зависимости от локации, ориентируются на арендный поток. У нас есть апарт-отель, и в этом году было две сделки, когда инвесторы покупали по целому этажу. Это крупные сделки, более шестисот миллионов рублей. Невысокая доходность, но защита от инфляции. 
Премиальный сегмент будет развиваться, открываются новые локации. Например, Черная речка – просто топовое место. Или район Обводного канала, возле метро «Балтийская». Здесь уже есть хорошие проекты, и дальше по Митрофаньевскому шоссе будет появляться жилье достаточно высокого уровня. Там же, на мой взгляд, пойдет развитие офисного кластера, потому что у этой зоны много преимуществ в плане доступности. На намыве последние проекты будут достаточно высокого уровня. За счет расположения, за счет продукта здесь уже реализуют премиальные проекты. Будет развиваться зона от «Лахта-центра» в сторону Зеленогорска. Она будет востребована, поскольку есть понятный кластер покупателей.  
У нас есть план по утроению размеров компании, мы планируем его реализовать в ближайшие два-три года. В целом, с точки зрения рынка Петербурга, разделяю оптимизм коллег. Каждый проект – отдельная история, которую нужно считать, моделировать. Но я верю, что все будет хорошо. 

Анастасия Ясинская: 
– Покупают ли богатые люди недвижимость или они все мечтают положить деньги на депозит? Появляются ли в дорогом сегменте новые лица и новые игроки?  

Елизавета Конвей: 
– Сегодня, не услышав запрос рынка, продавать практически невозможно. Мечтают ли покупатели элитной недвижимости положить деньги на депозит? Какая-то часть, возможно, 10%, наверное, мечтает. Но есть и другие инвестиционные и финансовые инструменты. Что радует: недвижимость по-прежнему остается достаточно устойчивым инвестиционным инструментом для нашей аудитории. Этот тренд в некоторых случаях подкрепляется нежеланием вкладывать в зарубежные рынки. Мы видим пример Дубая: яркая волна покупок прошла. Зато в Петербурге спрос на премиальную недвижимость остается достаточно высоким, особенно если проекты соответствуют ряду важных условий.  
Как пример, хорошие темпы продаж у RBI: два их новых проекта – это уверенный, качественный премиум-сегмент. Еще один показательный кейс – резиденции «17/33» от компании Element Development на Петровском острове. Здесь сошлось все самое востребованное у покупателя: центральная локация, первая линия, нахождение в рекреационной зоне и исторической части Петровского. Конкурентоспособности проекту добавляет консьерж-сервис 24/7 – это «вишенка на торте», за которой покупатели буквально охотились. В итоге у нас за первые полчаса со старта продаж было около 650 броней, которые конвертировались потом более чем в 300 договоров.  

Анастасия Ясинская:  
– Что-то невероятное. А сколько всего апартаментов в проекте? 

Елизавета Конвей:  
– Почти 900. Это ответ на первый вопрос – «покупают ли». Теперь про локации. Границы между классами стираются не просто так, а с позволения пользователя. Проект бизнес-класса называют «премиум», и это устраивает клиента. Кто-то говорит, что проспект Просвещения стал центром мира, и для покупателей это тоже вроде бы «ок». Для такого подхода существует достаточное количество предпосылок, и одна из них – новый портрет потребителя. Если для поколения Х и Y было принципиально важно владеть недвижимостью, то для Z (или есть новое понятие – homelander), владение не обязательно: это более свободно мыслящие люди, им хочется жить в доме хорошего качества, иметь сервис и места для отдыха, а не просто быть собственниками квадратных метров. 
Раньше определяющими факторами в большей степени являлись локация и вид недвижимости, сейчас – качество и уровень проживания, которые дает эта недвижимость, плюс социальная и, обязательно, транспортная инфраструктура, ведь с каждым годом ценность времени растет. 
Я присоединяюсь к мнению Михаила Гущина о формировании новых дорогих локаций. У нашего партнера Element Development есть проект реновации усадьбы Шуваловых в Парголово, и мы долго думали, к какому классу его отнести. А потом вспомнили, что Озерки были одной из первых элитных локаций наряду с Петроградкой и Московским проспектом. 
Мне кажется, жесткие границы между классами, которые мы сами когда-то проводили, продолжат нивелироваться. Любая локация с хорошей транспортной доступностью, с приличной инфраструктурой, социально однородным окружением может быть премиальной, если все это дополняет яркая архитектура проекта, качественный ландшафтный дизайн, дружелюбная для пешеходов среда и сервис высокого уровня. 

Анастасия Ясинская: 
– Яркий старт новых проектов говорит о дефиците предложения?  

Елизавета Конвей: 
– Петербургский рынок элитной недвижимости относительно молод, ему не сравниться с московским, развитие которого началось еще в сталинские времена. И дефицит премиальной недвижимости на нашем рынке достаточно острый. Жилые комплексы, которые появились во второй половине «нулевых», уже морально устарели. Сейчас как никогда востребованы хорошие проекты с интересной концепцией. Поэтому, как только на рынок выходит что-то стоящее, раскупают очень быстро. Деньги у наших покупателей все еще есть. 

Анастасия Ясинская: 
– Какая локация выстрелит следующей?  

Елизавета Конвей: 
– Я очень верю в намыв. Это шикарная территория, здесь можно было бы создать прекрасный современный квартал, но, к сожалению, девелоперы пока не смогли реализовать весь ее потенциал.
У нас все еще не до конца освоен «серый пояс» Петербурга, в том числе Октябрьская набережная. Территории около воды – первые кандидаты на преобразование в премиальные кварталы. Ну и, конечно же, Адмиралтейский район, который может и должен составить конкуренцию Центральному району. Редевелопировать эту локацию без участия государства сложно, но я верю, что Адмиралтейский район когда-то станет частью престижного исторического центра.

Анастасия Ясинская: 
– У некоторых петербургских девелоперов есть опыт работы с дорогой недвижимостью в Москве и возможность сравнивать. Чем отличаются эти рынки? Что мы можем подглядеть у столицы или у нее особый путь? И где интереснее работать? 

Екатерина Немченко: 
– Я хочу перекинуть двойной мостик: между этим разговором и первой сессией по масс-маркету и между двумя городами. Если сравнивать две аудитории и сравнивать проекты масс-маркета и премиальной недвижимости, то удивительные закономерности можно наблюдать. В Москве аудитория, которая покупает масс-маркет, менее требовательна, нежели петербургская. Там больше региональных клиентов. Бюджеты у них ограничены, тем не менее в Москве объектов строится много, и все они раскупаются. А петербургская аудитория более избирательна, придирается, анализирует, все сопоставляет. У нас покупателей меньше, и денег у них меньше. Они хотят свои средства вкладывать с толком и с расстановкой. 
В дорогом сегменте все наоборот. Московская аудитория очень требовательна. У нее параметров оценки больше и ожидания от нового проекта выше, нежели у петербуржцев. Есть планета Москва и есть планета Петербург. Наши рынки очень отличаются, и мы до сих пор еще очень далеки от столичного уровня требований.  
Обычно элитный сегмент менее зависим от кризисных явлений и живет по своему сценарию. Но события двух последних лет больше повлияли именно на этот сегмент. Они спровоцировали серьезное пополнение вторичного рынка: появилось предложение, которое отсутствовало прежде. На рынок вышли квартиры, которых раньше никогда не было в открытой продаже. Причины разные: один уехал, другой решил реализовать активы. Появились в срочной продаже уникальные лоты, да еще и по привлекательной цене. 
И еще, с чем столкнулись все застройщики, – переуступки в новостройках. Квартиры, которые приобретались на более ранних стадиях и за другие деньги (за это время цены серьезно выросли), стали переуступаться. Для застройщиков дорогой недвижимости настали не лучшие времена, объем продаж серьезно пострадал. Это происходило абсолютно у всех.  
Следует учесть, что у нас основное предложение элитной недвижимости сконцентрировано на Петроградской стороне, где строится 85% элитного жилья. На Петровский остров приходится порядка 70% сделок. Но сюда пришло много разных застройщиков, и каждый делает что-то свое. Нет единой концепции, чтобы подчеркнуть и усилить элитность локации. Посмотрим, как заживет остров, когда эта масштабная стройка закончится. Предполагаю, что подобная ситуация может случиться и с намывом на Васильевском острове. 

Анастасия Ясинская: 
– Сейчас давление вторичного рынка и воздействие срочных продаж уже ослабло?  

Екатерина Немченко: 
– Нет, оно все еще ощущается. Поэтому застройщики идут на длинные рассрочки, которых раньше не давали: двух- и трехлетняя рассрочка после ввода объектов в эксплуатацию, ключи после первого взноса и возможность проживания. То есть компании идут на всевозможные ухищрения, чтобы реализовать запасы в построенных домах.  

Дмитрий Синочкин: 
– Уточним в режиме блиц: продаж в дорогом сегменте больше или меньше, чем за тот же период прошлого года?  

Екатерина Немченко: 
– Больше. Рост в пределах 20%. 

Дмитрий Синочкин: 
– В Москве отчитываются о росте продаж в два раза. Когда мы говорим про элитный сегмент, это всегда про деньги. Была волна денег, вернувшихся из Европы. Вторая волна, которая привычно катилась было в Европу, не дошла туда из-за ограничений. И часть средств от любых федеральных проектов, куда бы они ни направлялись – в ВПК, в новые регионы и т. д., – оседает прежде всего в Москве.  

Анастасия Ясинская: 
– Вопрос к Александру Кравцову. В портфеле проектов компании есть и жилье, и апартаменты. В дорогом сегменте грань между этими форматами особенно тонка. Ощущаете ли вы неудовлетворенный спрос или, наоборот, давление вторичного рынка?  

Александр Кравцов: 
– Наша компания специализируется исключительно на объектах высокого уровня, в их число входят и апартаменты, как сервисные, так и несервисные. Сейчас мы строим апарт-отель в центре, в этом году его вводим, а в следующем году выводим на рынок несервисные апартаменты на Галерной, 20, это объект реконструкции.  
В нашем апарт-отеле средний чек 10–11 млн рублей, но класс жилья достаточно высокий: это уже «бизнес плюс» или даже «премиум», с хорошим оснащением, с дорогими фасадами, с именитыми партнерами. И это дорого. Среди конкурентов мы, наверное, одни из самых дорогих в городе.  
Если брать жилье от «бизнеса» до «делюкса», то сравнивать покупателей разных форматов не совсем корректно. Потому что чек в 30 млн на Петровском острове и клубный дом в центре города с чеком 100–150 млн – это совершенно разные объекты и разные покупатели.  
Если вернуться к продажам апартаментов, то за три квартала этого года мы получили выручку на 40% больше, чем за весь 2022 год. Сейчас пошла небольшая «просадка» за счет инвесторов. У нас инвесторов в структуре покупателей примерно половина; вторая половина приобретает лоты для собственного проживания, в том числе это региональные клиенты, которые хотят остаться в Петербурге, в своей квартире или в апартаменте с полным сервисом.  
Так вот большинство инвесторов сейчас перешло в депозиты. Ставки достаточно комфортные (до 15%) для тех, кто не хочет особо заморачиваться с размещением, с инвестициями. Такие ставки ни один девелопер пообещать не может. Хотя, если посмотреть не просто на доходность, которую номер будет приносить (8–9%), а добавить сюда и капитализацию, то у нас будет больше 15%, однозначно. Даже если брать наши цены на старте по 230 тысяч рублей за кв. м, и сейчас – 400 тысяч, и учесть, что прошло меньше двух лет с начала продаж... Понятно, что в нас вкладывать вроде бы выгоднее, но до обывателя это не донести, поэтому мы наблюдаем отток клиентов в банки. Это временная история, до понижения ключевой ставки.  
Что касается жилья, там и чек выше, и площади больше, и себестоимость выше. То есть это немного другая история. Люди, покупающие дорогое жилье (от 50 миллионов), это не те инвесторы, которые размещают деньги на депозитах. Они зарабатывают на своем бизнесе, это конечные потребители. Они могут приобрести квартиру и «чтобы была», как трофейную или коллекционную недвижимость. Эти люди понимают, что предложение ограничено, новых проектов все меньше. Поэтому здесь мы тоже не наблюдаем спада. Если брать наш клубный дом Talento в Московском районе, то как было у нас две сделки в месяц, так и продолжается. Там всего 80 квартир, и это нормальные темпы реализации.  

Анастасия Ясинская: 
– Какие лоты больше востребованы: самые дорогие или самые функциональные?  

Александр Кравцов: 
– Скорее функциональные. Идет тренд на уменьшение площадей за счет высокой стоимости метра. В первой части конференции участники говорили про рост себестоимости, в том числе из-за социальной нагрузки, я это подтверждаю. А тут еще инфляция, народ вроде бы не богатеет, особенно если сравнивать с той же Москвой, где продажи, конечно, лучше. Там дорогую недвижимость чаще покупают в рассрочку, чем с привлечением ипотеки. У нас в Петербурге средний уровень дохода пониже, и в условиях малодоступной ипотеки граждане смотрят на более компактные лоты и функциональные планировки, но при этом в хороших локациях и в качественных проектах. 

Анастасия Ясинская: 
– Проект на Галерной компактный? И что у вас там будет?  

Александр Кравцов: 
– Не то чтобы очень компактный, средняя площадь – 67 кв. м. Там будут в основном несервисные апартаменты, достаточно большие и один корпус (во дворе) – с сервисной функцией.  

Анастасия Ясинская: 
– Готовите ли вы новые проекты, кроме Галерной, в ближайшее время?  

Александр Кравцов: 
– Да, у нас есть еще два проекта, по ним больше года мы проходим Градкомиссию. Это такая творческая история, абсолютно непредсказуемая, с использованием множества инструментов и прохождением огромного количества комитетов. На днях, после КГА, пошли на пятый круг. 

Анастасия Ясинская: 
– С другой стороны, еще пару кругов – и как раз, глядишь, Центробанк снизит ключевую ставку, и настанет оптимальное время для вывода проекта на рынок...  
У нас среди людей бизнеса присутствует единственный представитель некоммерческой организации – Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Петербурге. Мы попросили его рассказать о том, как возрождение памятников и джентрификация окружающего городского пространства способствует формированию новых зон высокого спроса на рынке недвижимости и новых зон туристической активности.  

Олег Мазуров: 
– Фонд занимается воссозданием исторических объектов, в частности, на Синопской набережной мы планируем воссоздать исторический храм Бориса и Глеба. Проектом предусмотрена смотровая площадка на крыше, по примеру Исаакиевского собора. Высота храма в 56 метров позволяет открыть прекрасный вид на историческую часть Петербурга. Также запланировано благоустройство, с созданием пешеходных дорожек, высадкой деревьев, кустарников и пр. Ну, и в развитие темы нашей конференции замечу: наверное, это улучшит продажи компании Александра Кравцова. Хотя подчеркну: прежде всего инициативы Фонда призваны способствовать духовному просвещению людей. 
Последний из наших реализованных проектов – Скорбященская церковь на проспекте Обуховской Обороны, 24, где мы не только воссоздали храм, украсили его, но также провели благоустройство прилегающей территории. Обустроили рядом находящийся парк, детскую игровую площадку, совместно с администрацией города построили сопутствующие объекты. Кроме того, на Октябрьской набережной мы воссоздали Троицкую церковь. Там запланирован еще больший объем благоустройства, так как застройщики окружили церковь жилыми кварталами, и получилось, что храм без пешеходных дорожек и транспортной доступности оказался отрезанным от городской среды. Сейчас решаем эту проблему, в частности, проектируем пешеходные и велосипедные дорожки, малые архитектурные формы, скамейки и освещение. Одним словом, все как должно быть для комфортного пребывания, в том числе – и проживающих рядом людей. 

Анастасия Ясинская: 
– Происходит интеграция восстановленных объектов в жилую среду, которая в этой зоне тоже формируется чрезвычайно активно, причем наполняется она не жильем уровня масс-маркет, а комплексами более высокой категории. Не знаю, уместно ли, но очень хочется спросить про колокольню Смольного собора.  

Олег Мазуров: 
– Ну, это, наверное, болезненный вопрос для многих. Тем не менее в июне прошел Совет по сохранению культурного наследия, бурные обсуждения были, город рекомендовал продолжить исследования, как на историческом месте, так и на альтернативной площадке. Чем мы и занимаемся в данный момент. 
 
Анастасия Ясинская: 
– В том или ином виде проект наверняка реализуется и станет новой туристической (и не только) доминантой, новой точкой притяжения для этого района.