Девелоперы держат паузу?

Дарья Гончарова:  
— У нас, если сравнивать с прошлым годом, в 2023-м количество сделок и в Петербурге, и в регионах выросло в 1,5–2 раза. Предприниматели из регионов выходят на петербургский рынок, и зеркальные процессы тоже идут. 
С начала года мы столкнулись с запросами компаний из Воронежа, Ижевска, Иркутска и др. на участки с разрешительной документацией (РНС) площадью 0,5–0,6 га, реже – более 1 га. Их дефицит известен.  
А в качестве примера выхода наших компаний в регионы приведу Группу «Эталон», которая успешно развивает проект в Омске, а также компанию «Глоракс», уже осваивающую участок в Нижнем Новгороде.  
Портрет покупателя и его предпочтения не сильно изменились. Основной мотив приобретения жилья и коммерческой недвижимости – сохранение капитала. По этой причине в периоды нестабильности рынок всегда растет. 
С начала 2023-го у нас был шквал обращений на покупку коммерческих объектов. По некоторым позициям мы наблюдаем даже их дефицит. Например, не хватает качественных промышленных площадей. Сделки совершают в основном конечные пользователи. Недавно мы успешно реализовали две площадки: одну – в Колпино, другую – вблизи Пулковского шоссе. Покупатели – петербургские предприятия. Общая стоимость обеих сделок составила порядка 1 млрд рублей. Обе площадки были инженерно подготовлены, с действующими кран-балками, поэтому лоты были быстро реализованы. На фоне федеральной поддержки «промка» – одна из наиболее очевидных точек роста для игроков рынка.  
В 2023-м ощущался некоторый спад спроса на участки, что было обусловлено слухами о новом Генплане, в частности, о сохранении производственного назначения за рядом территорий, которые девелоперы рассчитывали перевести в жилую функцию. Многие компании принимали решения с учетом этой ситуации. Мы знаем конкретные примеры и сделки: одни девелоперы переупаковывали свои портфели, другие продавали землю друг другу.  
По итогам 11 месяцев общая сумма продаж РАД в Петербурге составила 8,8 млрд рублей. Лидируют нежилые площади (встройки и отдельные здания). Востребован готовый арендный бизнес, если владелец грамотно упаковал свой торговый или офисный центр. Ценовая категория – от 500 млн до 2 млрд рублей.  

Анастасия Ясинская: 
— Получается, среди сегодняшних покупателей немало компаний из регионов, экономика которых подогревается за счет «оборонки»?  

Дарья Гончарова: 
— Абсолютно верно. И в этом году у нас была совершенно неожиданная продажа: реализовали БЦ на Вознесенском пр., победителем торгов стала сибирская компания, которая обошла конкурентов из Петербурга и Москвы.  
То есть региональные клиенты покупают в Петербурге не только квартиры для детей, но и серьезную коммерцию.  
Помимо наделов под жилье, мы продаем сейчас участок с РНС под бизнес-центр на наб. Адмирала Лазарева.   

Борис Мошенский: 
— Соглашусь с коллегой в том, что касается конъюнктуры в регионах и спроса на «промку». Только надо понимать, что покупают сейчас прежде всего производственные объекты площадью от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м; они должны быть новыми и отвечать современным требованиям. Если их конечная стоимость составляет 90–100 тыс. руб./кв. м, тогда площади уходят достаточно быстро. Получается, девелопер должен купить землю, подвести мощности, построить объект, пустить его в рынок и заработать, оставаясь в этом ценовом диапазоне.  

Анастасия Ясинская: 
— Что при действующей ключевой ставке, думаю, очень сложно…  

Борис Мошенский: 
— Да. Со стоимостью денег есть сложности, но те из девелоперов, которые работают в формате built to suit (строят под конкретного заказчика), могут позволить себе обойтись и без кредитов. Конечно, рост ключевой ставки негативно влияет на все сегменты коммерческой недвижимости. Так, у нас офисного девелопмента нет уже с прошлого года, достраиваются лишь начатые ранее объекты. Ни один девелопер, который прежде был активен, сегодня не хочет закладывать новый проект. Ибо продукт сам по себе дорогой, и он продолжает дорожать из-за стоимости заемного финансирования. При этом спрос на аренду офисов по итогам 2023 года будет сопоставим с объемом спроса за 2022-й.  
В производственном сегменте интересен формат light industrial – универсальные здания, которые подходят под разные виды производства.  
Понятно, что за проектами с готовыми РНС охотятся все. Согласен, что последние изменения в Генплан, касающиеся «серого пояса», всех напугали. Как минимум, возникла пауза. Мы активно предлагаем девелоперам эту самую «промку», которую гипотетически можно перевести в жилье, но никто сейчас серьезно играть в это не готов. И что будет дальше, сказать сложно. Да и проектов с РНС не так много.  

Анастасия Ясинская: 
— Правильно ли я понимаю, что, несмотря на наличие спроса на коммерческие помещения (те же офисы, например), девелоперы берут паузу и ожидают дальнейших движений по ключевой ставке, ну и в целом наблюдают за макроэкономическими процессами?  

Борис Мошенский: 
— В первую очередь – макроэкономическими. Коммерческая недвижимость – это зеркало экономики. Очень чувствительный сектор. Девелоперы, работающие в коммерции, никогда не рассчитывали на поддержку государства.  
В жилом сегменте ипотека – главный драйвер рынка. Сама отрасль жилищного строительства становится отчасти квазигосударственной. Девелопмент же коммерческой недвижимости всегда происходил на рыночные кредиты и ориентировался на коммерческий спрос. Хотя, безусловно, по части аренды офисов нам сильно помогали и помогают госкорпорации. Поэтому в первую очередь все участники рынка смотрят на экономику. Ставка – это дополнительный гвоздь…  

Анастасия Ясинская: 
— Гвоздь обычно вбивают в крышку. Вы это имеете в виду?  

Борис Мошенский: 
— Да. В крышку девелоперской активности. 

Дмитрий Синочкин: 
— Борис, позвольте еще вопрос. Сейчас экономисты говорят и пишут о разделении экономики на два потока. Один – рыночный с высокой ставкой, инфляцией. Другой – государственный, с оборонным заказом, с преференциями, гарантиями по кредитам. Вот свежая новость: ВПК гарантирует 1,5 млрд на компенсацию аренды для сотрудников ВПК. Это пока не продукт, но вот такая идея у них. Может ли быть госзаказ на «промку» с льготными условиями кредитования? Сталкивались ли вы с этим? 
 
Борис Мошенский: 
— Безусловно. Часть производственных компаний активна именно из-за стабильного заказа, необязательно оборонного. Единственная поддержка от государства сейчас – промышленная ипотека. Например, приходит к нам компания с типовым запросом на аренду, мы объясняем, что подходящего объекта нет, но есть готовые 1,5 тыс. кв. м, которые предлагаются в собственность по 100 тыс. рублей за метр. Мы рекомендуем: оформите промышленную ипотеку и посчитайте, какая экономика получается. Клиенты прикинули, и оказалось, что ипотечный платеж получается даже меньше арендной ставки за подобный объект. Но если ставку поднимут, экономика уже не сойдется. Там очень тонкие настройки.  

Алла Сидоренко: 
— Мы фиксируем большое оживление на рынке складских площадей. Создание двух мультимодальных транспортных коридоров («Запад–Восток» и «Север–Юг») стало стимулом для девелоперов, в том числе региональных. У нас запрос (и спрос) на склады-«стотысячники» в Омске, Саратове и в Оренбурге. А в Петербурге уже одновременно строятся четыре «стотысячника» – без учета только заявленных проектов.  
Поэтому активность колоссальная, даже если не принимать в расчет Москву. Спрос создают прежде всего ритейлеры и дистрибьюторы – на их долю приходится 85% рынка. Соглашусь с Борисом, спекулятивные проекты никто сейчас не реализует, не сходится экономика. Как и 10 лет назад, срок окупаемости строительства склада класса А уходит за 20 лет.  
Поэтому активны проекты built to suit, они занимают порядка 45% рынка.  
На «вторичке» все склады выбраны, вакансия меньше 1%, и она продолжает уменьшаться.  
Популярность light industrial, на мой взгляд, миф. Если строить такие комплексы для сдачи в аренду, экономика получается примерно такая же, как и у спекулятивных складов: окупаемость – 20 лет. Хорошо, если проект продается, но найти в петербургской агломерации локацию под light industrial, которая выстрелит, сейчас практически невозможно.  
Из примеров у нас только два проекта в Шушарах. Да и то они сложно продавались, поскольку в этом районе все непросто с транспортной доступностью, Московское шоссе – постоянно в пробках. 
Промышленная ипотека, на мой взгляд, по факту не работает. Попробуйте найти 2 тыс. кв. м под производство в Петербурге. Таких объектов просто нет. Либо за них просят огромные деньги, либо собственники продают юрлицо, а никакой банк, естественно, не даст промышленную ипотеку на покупку юрлица.  
Поэтому рынку производственных объектов нужна либо поддержка правительства (в том числе финансовая) – как с транспортными коридорами, либо, как в жилищном секторе, нужно действовать по модели КРТ. По-другому никак.