Цены на жилье на петербургском вторичном рынке отстают от инфляции: плюс 3% за 2023 год

Текущий уровень цен на «вторичке» – 197,2 тысячи рублей за кв. м. Ранее средняя стоимость городского «квадрата» приблизилась к отметке 200 тысяч рублей в апреле 2022 года. Затем начался плавный (и продолжительный) спад.

Цены снова начали понемногу расти в июне 2023-го. В июне и июле прирост составил по 0,4%, далее индекс прибавлял от 0,6 до 0,8% в месяц. Сейчас средняя цена составляет 197 217 рублей за квадратный метр, на 3% больше, чем в декабре 2022-го (табл. 1).

Отставание цен предложения на вторичном рынке от средних по региону цен в новостройках за год сократилось с 11 до 5%. Но по сравнению с ценами на ЖК в спальных районах разрыв даже немного увеличился – с 22 до 24% (рис. 1).

Что интересно: на уровень цен практически не повлияло изменение условий ипотеки после резкого увеличения ключевой ставки и роста ипотечных ставок до 16–18%. Эксперты и участники рынка отмечают лишь сокращение предложения. В начале года, по данным ЦИАН, на рынке было представлено более 34 тысяч вариантов в спальных районах, в декабре – около 24 тысяч лотов.

Еще любопытнее, что «заградительные» ставки ипотеки пока не отразились и на количестве сделок. Данных Росреестра за декабрь еще нет, но в сентябре, октябре и ноябре в Петербурге регистрировалось более 10 тысяч сделок в месяц – больше, чем весной. В области та же картина: с сентября по декабрь – около четырех тысяч сделок купли-продажи в месяц – больше, чем весной (2,5–3,5 тысячи продаж).

Возможно, причина неубывающей активности на "вторичке" – как раз в разнице цен между готовым жильем и новостройками. По данным аналитиков «Бюллетеня недвижимости», средняя стоимость петербургской однушки» на первичном рынке – 8 млн рублей, «двушки» – 15 млн, трехкомнатная стоит 20,2 млн рублей. А на вторичном рынке – 7 млн рублей, 11,4 и 15,2 млн рублей соответственно.

Впрочем, в декабре все-таки начался спад. Специалисты АН «Итака» фиксируют сокращение спроса (количества запросов) на 33%. Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», называет сложившуюся ситуацию парадоксальной: спрос сокращается, но параллельно сокращается и предложение, а уровень цен остается прежним. Собственники предпочитают снимать варианты с продажи, но не идти на уступки. Тем более что в конце года резко выросли ставки аренды – и (теоретически) можно переждать неблагоприятную конъюнктуру, сдавая жилье.

В декабре подорожали практически все квартиры во всех районах города. Наибольшая прибавка – в старом фонде в центральных кварталах.

За год более других типов квартир подорожали студии (на 5,3%). С увеличением числа комнат ценовой прирост уменьшается. Жилье подорожало в девяти городских районах из тринадцати (табл. 3), прирост произошел за счет «новой вторички» – квартир в современных, недавно построенных домах. «Однушки» и студии составляют 39% предложения на вторичном рынке. (В новостройках – 66%.)

Структура предложения за год изменилась незначительно. Самый обширный ассортимент – в Приморском районе (21% в общей структуре предложения), в Выборгском (15%) и Московском (10%).

Ценовой обзор не включает квартиры, расположенные на первом этаже. Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Напоминаем: цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок. Подробные сведения с динамикой цен в зависимости от типов домов и квартир см. по ссылке.