Итоги года на первичном рынке Петербурга и Ленобласти: динамическое равновесие

Бурные события августа–сентября, когда резко взлетела ключевая ставка и провалился курс рубля, почти не отразились на застройщиках. Помогло государство, поддержав спрос. Ставки по льготным ипотечным программам остались на прежнем уровне, несмотря на растущие расходы бюджета на субсидирование банков. Накопившиеся в отрасли проблемы были не то чтобы решены, но хотя бы – отложены. 

Ввод с областным уклоном 

По итогам 2023 года в Петербурге ввели в эксплуатацию 3,48 млн кв. м жилья, в Ленобласти – 4,18 млн кв. м. Второй год подряд областные строители опережают городских. Если считать «на душу населения», разница будет еще значительнее: 0,66 кв. м на одного петербуржца и 2,07 кв. м – на жителя Ленобласти. Подсчет, конечно, лукавый: квартиры в новостройках Кудрово или Мурино в основном покупают как раз горожане. Кроме того, в Ленобласти уже три года подряд более 60% нового жилья вводится в домах ИЖС. 

В Петербурге доля частной застройки на порядок меньше – 6,3%.

В городской черте на первом месте традиционно обосновался Приморский район: здесь сдано более 768 тысяч кв. м. На второй строчке – Невский – 472,8 тысячи кв. м. На третьей – Красногвардейский: 394,8 тысячи кв. м. Судя по запуску новых проектов, в ближайшие годы стройка будет сдвигаться на юг: в Пушкинский район (Шушары, Пулково), в Красносельский и Петродворцовый, где строятся несколько крупных малоэтажных комплексов.

Но в абсолютных цифрах даже Приморский район уступает Всеволожскому: в 2022 году там построили 1,8 млн кв. м жилья, из них 812 тысяч кв. м – в многоквартирных домах. (Данных о вводе по районам ЛО в 2023 году пока нет.) 

Тенденция последних лет достаточно очевидна. Начиная с 2019 года в Петербурге строят все меньше (табл. 1 и 3). За пять лет объем жилищного строительства сократился в 1,7 раза: с 12,8 млн до 7,2 млн кв. м. В Ленобласти – наоборот: с 2020-го показатели неуклонно растут. У этого тренда несколько причин. Себестоимость строительства в области пониже, бюрократические процедуры немного проще, это позволяет застройщикам держать цены на приемлемом уровне. Главное: почти все построенное раскупается.  

Спрос и предложение 

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2023 год в регионе (город плюс область) девелоперы вывели на рынок 3,7 млн кв. м в новых ЖК. (В 2022 году – 3,3 млн кв. м.) Общий объем спроса составил 3,6 млн кв. м.

По данным Росреестра, в Петербурге за 2023 год заключили 64 510 ДДУ – на 4% больше, чем в 2022-м. С января по июль 2023 года продажи в петербургских новостройках не поднимались выше 5 тысяч сделок в месяц. Зато с августа, после первого экстренного повышения Центробанком ключевой ставки, продажи на «первичке» стали расти – до 6–7 тысяч ДДУ ежемесячно. И до конца года этот драйвер оставался главным: увеличение ставок по ипотеке на вторичном рынке, ослабление рубля, инфляция – весь набор факторов поддерживал традиционное стремление россиян «инвестировать в бетон».

Параллельно росли и показатели по ипотеке: за прошлый год в Петербурге было зарегистрировано почти 176 тысяч ипотечных договоров, на 21% больше, чем в 2022-м. В конце года уже более 90% сделок в новостройках (за исключением элитного сегмента) проходили по программам льготной ипотеки. 

В Ленобласти за год Управление Росреестра зарегистрировало 24 680 ДДУ – на 6% больше, чем в 2022-м, и на 14,6% больше, чем в 2021 году. Правда, в 2019-м, до СВО и до пандемии, областным застройщикам удавалось реализовать более 27,6 тысячи квартир. Влияние и значение ипотеки для области даже более важно, чем для городских покупателей: за 2023 год в регионе впервые было зарегистрировано более 100 тысяч ипотечных договоров. (В 2022-м – 72,4 тысячи.) 

И стройки, и рынок жилья в целом прочно привязаны к льготным госпрограммам, и что будет с их отменой – неизвестно. 

Дебютная стратегия 

На протяжении года строители не раз говорили о том, что выводить новые проекты на рынок они будут с большой осторожностью и только после тщательных (насколько возможно) расчетов. Тем не менее заметные дебюты случались. 

В Петербурге началось строительство ЖК «Лайнеръ» и «Кинопарк» от холдинга «РСТИ». Группа RBI вывела на рынок ЖК «Струны» и «Куинджи». Началась реализация ЖК «Титул в Московском» от холдинга Setl Group. В Курортном районе, где много лет отмечали дефицит новостроек, компания «Унистрой» запустила малоэтажный ЖК «Лисино». В поселке Парголово предложение пополнилось объектом комфорт-класса «GloraX Парголово». В Красносельском районе, в квартале «Балтийская жемчужина», появился ЖК бизнес-класса Riviera club. (Называем лишь некоторые из проектов.) Комфорт-класс сдвигается к окраинам и в пригороды; в спальных районах и у метро, а тем более в центре ЖК бизнес-класса становятся основным форматом. По крайней мере, по ценам.

В области тоже случилось немало заметных дебютов, как в освоенных, так и в новых локациях.

В Новосаратовке предложение от ЦДС и Setl Group дополнили ЖК «Невская долина» и «Южная Нева» от группы «Самолет». В Янино началось строительство ЖК «Аквилон Янино».

А вот деревни Лаголово (36 км от Петербурга) до 2023 года не было на карте новостроек. Теперь – есть: начались продажи в ЖК «А101 Лаголово» от ГК «А101» и ЖК «Квартал Лаголово» от группы «Самолет».

В целом по итогам года можно отметить: ассортимент в регионе стал разнообразнее, обустройство придомовых территорий входит в обязательный набор требований. «Социалка» по-прежнему отстает, но уже не так драматично, как 5–7 лет назад. 

Элитные качели 

На первичном рынке элитного жилья в конце 2023 года в Петербурге объем предложения составил 105 тыс. кв. м, или 770 лотов (квартир и апартаментов), подсчитали эксперты NF Group. По сравнению с декабрем 2022-го предложение по площади сократилось на 19%, по количеству лотов – на 23%. Причины: покупали дорогое жилье и апарты активно, а нового предложения появлялось немного. 

В 2023 году стартовали продажи в двух новых объектах уровня «делюкс»: это комплекс ASTRUM на Крестовском острове, сочетающий квартиры и апартаменты, а также секции Residence в комплексе «17/33 Петровский остров». Кроме того, в продажу были выведены апартаменты в ЖК «Северная корона» (подкласс «премиум»).

К началу 2024 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составила 630 тыс. руб./кв. м – на 17% выше, чем год назад. Цена росла неравномерно. В I–III кварталах – умеренно, в пределах 4% за квартал, в IV квартале прирост сразу на 11%. Высокий спрос привел к «вымыванию» наиболее ликвидных вариантов. И одновременно – побудил часть девелоперов поднять цены. 

По отдельным объектам динамика может быть иная. Например, Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», по итогам трех кварталов отмечала: «В наших элитных проектах за 9 месяцев цена в среднем увеличилась на 33%, чек покупки прибавил от 100 тыс. до 200 тыс. рублей за «квадрат» в зависимости от объекта». 

За 2023 год на первичном рынке элитного жилья в Петербурге покупатели приобрели более 340 квартир и апартов (41,5 тыс. кв. м). По сравнению с 2022 годом – на 30% больше по площади и на 21% – по количеству лотов. Основной объем сделок (70%) пришелся на второе полугодие.

Основным драйвером стали волатильность валюты и стремление покупателей сохранить средства, отмечают аналитики NF Group.  

Расти некуда  

Цены на новостройки в спальных районах Петербурга за год выросли на 4,9% К началу 2024 года стоимость «квадрата» в городских «спальниках» составила 258,7 тысячи рублей (см. табл. 10). Центр: плюс 1,6% за год, текущая цена – 349 тыс. руб./кв. м. Стабильно и уверенно дорожали пригороды: плюс 10,2% по сравнению с декабрем 2022 года. Но в целом в Петербурге рост цен предложения получился ниже инфляции. (Если, конечно, измерять инфляцию не по Росстату, а по ценникам в магазинах; исследования «Ромир» дают цифру примерно в 17% за год.)

В ценовом рейтинге городских районов с большим отрывом лидируют Центральный и Петроградский районы, где цены почти московские – около 450 000 рублей за «квадрат». Рубеж в 400 000 превышен также в исторической части Приморского и Василеостровского районов.

На «спальных» территориях дороже других намывные территории Васильевского острова. В реестре городских окраин лидирует Невский: Уткина Заводь и Усть-Славянка. 

В Ленобласти за прошедший год цены на первичном рынке выросли всего на 1,5%. Текущий уровень предложений в областных ЖК – в среднем 146,5 тысячи руб./кв. м. Самой дорогой из областных локаций остается Кудрово: 186,7 тысячи рублей за «квадрат». 

Новоселье и Новосаратовка за 12 месяцев подорожали на 10–12%. Заметный прирост за год – в Ломоносовском районе: плюс 11,5%. Причина – увеличение предложения в относительно дорогих ЖК «NEWПИТЕР», «ЛесART» и «Таллинский парк», а также появление ЖК «Экография» неподалеку от Петергофа.

Отставание областных ЖК от спальных районов Петербурга за год возросло с 41 до 43%, от городских окраин (без метро) – с 20 до 22%, а от пригородов (Пушкинский, Колпинский, Курортный и Петродворцовый районы) – с 11 до 18%.

За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе существенно увеличилась как по числу проектов (с 24 до 33%), так и по количеству квартир (с 31 до 45%).

Дальнейший рост цен будет ограничен доходами населения. Картина прояснится в середине года, с корректировкой льготной ипотеки. 

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
– Для нашей компании 2023 год оказался весьма успешным. В ЖК «Огни залива» мы прибавили в продажах (по площади) 36% к 2022 году. В финансовых объемах прибавка еще существеннее – 42%. Цены выросли за год примерно на 12–13%. Ипотека с господдержкой была главным драйвером продаж. Доля ипотечных сделок, с учетом переходов с рассрочки, превысила 90%.  
Также мы вывели в продажу ЖК бизнес-класса «Дом БФА» в Озерках у Большого Суздальского озера. Дом на 265 квартир сдается уже в этом году. На повестке сейчас сдача третьей очереди ЖК «Огни залива», готовим старт продаж четвертой очереди – почти тысяча квартир. Ожидания по спросу осторожные. Если 2024 год принесет спрос на уровне 2023-го, все будут довольны. В любом случае рынок адаптирован, устойчив и продолжает работу. 

Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис»: 
– По итогам 2023 года мы продали более 2000 лотов, на 7% меньше, чем в 2022 году. В переводе на проданные квадратные метры разница 10%.  
В 2023 году вывели в продажу несколько новых корпусов в уже реализуемых проектах. В начале 2023 года в продаже было пять объектов, сейчас четыре. В 2022 году запустили новые проекты в Новоселье и в Мурино, в которых вышло в продажу уже по три очереди. 
Сейчас на стадии строительства три жилых комплекса, один из которых уже получил заключение о соответствии проекту. В 2024 году планируем вывести в продажу новый проект в Новосаратовке. В перспективе есть еще один проект, о котором расскажем позднее. Параллельно выводим новые очереди: 60 тыс. кв. м в ЖК «Полис Новоселье» и 50 тыс. кв. м в ЖК «Полис Лаврики» в Мурино. 
Цена росла в зависимости от проекта, в пределах 10–20%, это связано как с увеличением стоимости строительно-монтажных работ, так и с ростом строительной готовности объектов. В течение года индексировалась и себестоимость из-за увеличения стоимости строительных материалов, немного выросли зарплатный фонд и цена кредитов. 
В структуре сделок ипотека занимает 85%. Из них 65% – льготная, 26% – семейная. 
На начало 2024 года мы закладываем снижение спроса на 25–30%, это с учетом уже повысившегося первого взноса и сокращения суммы кредита. Если к этому прибавить возможную отмену продления льготного кредитования, просадка может увеличиться до 50%. 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– По состоянию на январь 2024 года в Петербурге компания ведет продажи в 10 объектах в разных районах города – на два объекта больше, чем в январе 2023-го. За прошедший год заключено 2505 ДДУ (на 103 тыс. кв. м), что в 2,4 раза больше, чем в 2022 году, когда было продано 1026 квартир (45 тыс. кв. м). В течение двух последних лет компания не меняла планы по выводу в продажу новых объектов и очередей. В 2022 году мы вывели на рынок ЖК «Академик» и ЖК Master Place, а также очереди в ЖК Cube, ЖК «Тайм Сквер» и «БелАрт». В 2023 году РСТИ продолжил пополнять предложение и объявил о старте продаж в ЖК «Лайнеръ», а под конец года – в ЖК «Кинопарк». К концу года квартиры в ЖК «Лайнеръ» уже были распроданы на 50%. Самые активные продажи на протяжении всего года шли в ЖК «БелАрт». Объект востребован. 
С 2022 года определяющим инструментом в продажах новостроек является ипотека. В 2023 году в объектах РСТИ 90% сделок прошло с использованием заемных банковских средств, на 10% больше, чем по итогам 2022 года. В структуре продаж семейная ипотека занимает 31%. Отмечается прирост IT-ипотеки, от единичных сделок в 2022 году – к заметной доле в 10% в 2023 году. Из всех программ, которые предлагали банки в течение года, безусловный лидер – траншевая ипотека от Сбера. 
В течение года по нашим строящимся объектам цены росли в диапазоне от 4% до 15%, в среднем – плюс 6% за год. Это обусловлено ростом себестоимости за счет удорожания некоторых стройматериалов и рабочей силы, а также всплеском покупательского спроса, вызванным изменением условий по ипотеке и увеличением ключевой ставки. Рост ключевой ставки отразился и на изменении условий по проектному финансированию объектов. 

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1»: 
– В 2023 году наша компания реализовала на 50% больше квартир, чем годом ранее. При этом вырос спрос на жилье меньшего метража. Так, в 2022 году средняя площадь продаваемых квартир составляла 60,2 кв. м, а в 2023-м – 57,5.  
В 2023 году новых проектов мы не выводили, но активно их готовим, чтобы начать продажи в 2024-м. На данный момент все наши проекты завершены: в августе в эксплуатацию введен ЖК «Граф Орлов. Московский. Первая линия». В первые дни нового года был сдан ЖК «Байрон». Поэтому основное повышение цен коснулось именно этого объекта, и в первую очередь это связано с завершением строительства.  
В среднем за год цены выросли на 10%. Это напрямую связано с удорожанием строительных и отделочных материалов, а также работ и транспортных расходов. За 2023 год возросло и число ипотечных сделок. В начале года на них приходилось около 70% продаж, к концу года – 93%.  
В первом квартале 2024 года мы ожидаем небольшого снижения покупательской активности. Это вызвано сезонностью, а также ужесточением условий кредитования и введением комиссии за проведение сделок. На второй квартал прогнозы более оптимистичные: перед сезоном отпусков спрос всегда растет. Дальше ситуация будет зависеть от того, будут ли продлены льготные ипотечные программы и на каких условиях. 

Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО: 
– По итогам 2023 года наши продажи выросли на 24% по количеству сделок, в метрах – на 29%. В феврале прошлого года мы вывели на рынок вторую очередь ЖК «Аквилон ZALIVE», в марте – новый проект в Пушкинском районе «Аквилон All in 3.0», в апреле – вторую очередь «Аквилон Leaves» в Московском районе. В октябре усилили позиции в Ленобласти, представив новый проект – «Аквилон ЯНИНО». В настоящее время мы возводим восемь объектов. В начале 2023-го у нас было 10 проектов. 
Цены за год в среднем выросли на 8%. Наибольший рост был в проектах «FoRest Аквилон» (вторая очередь), «Аквилон Stories» (первая очередь), «Аквилон ZALIVE» (первая очередь). Повышение связано со степенью готовности домов. Также увеличилась стоимость лотов в «Аквилон Leaves» – одном из самых востребованных наших проектов. Максимальный рост стоимости квадратного метра пришелся на период с сентября по октябрь 2023 года. В начале 2023 года доля ипотеки в продажах составляла 91%, в конце года – 94%. 
Год начался с сюрприза в области ипотечного кредитования, что повлияло на динамику бронирования в январе. Какие-либо прогнозы сейчас рано делать, мы считаем ситуацию незавершенной. Мы пока не пересматривали сценарии продаж, идем по плановым показателям и ожидаем корректировки от государства и банков в отношении субсидирования госпрограмм. Если ситуация останется неизменной, объемы продаж могут сократиться. 

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI: 
– В 2023 году мы реализовали 37 тыс. кв. м. По количеству сделок – на 37% больше, чем в 2022-м. 
Значительную долю в структуре продаж занимают новые проекты, выведенные на рынок в конце года, – «Струны» на ул. Шостаковича (1137 квартир, порядка 62 тыс. кв. м, пока в продаже четыре корпуса из восьми) и «Куинджи» на Лиговском проспекте. Так, в проекте «Куинджи» (584 квартиры, 27 тыс. кв. м жилья) «квадрат» за неделю предварительных бронирований вырос в цене на 20%, к концу года, за два месяца продаж, реализовано более 200 квартир. 
Продолжаем строительство дома «МИРЪ» на Миргородской улице, который стартовал в 2022 году. В проекте 263 квартиры, около 18 000 кв. м. Завершается строительство апарт-отеля ARTSTUDIO M103 на Московском проспекте – 485 юнитов, 13 тыс. кв. м. 
Таким образом, сегодня в стройке у нас проекты на 1984 квартиры и 485 апартаментов суммарной площадью 121 тыс. кв. м (общая площадь комплексов – около 250 тыс. «квадратов»). Старт новых крупных проектов заметно увеличил товарный запас компании. Но мы продолжаем активно наращивать портфель объектов. В планах на 2024 год – запуск шести-семи проектов, в том числе в Петроградском и Курортном районах. 
В начале года доля ипотеки, особенно в проектах комфорт-класса, доходила до 85% и даже 90%, ближе к концу года она снизилась до 75%, а в наших проектах бизнес-класса – до 35%. Ужесточение условий льготной ипотеки, безусловно, окажет негативное влияние на объемы спроса. Мы ожидаем снижения продаж по рынку минимум на 40%. Но интерес к уникальным проектам в центральных локациях остается на высоком уровне. 

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Мы оцениваем 2023 год как в целом удачный. Объем реализованного жилья в наших комплексах вырос более чем на 20% в сравнении с 2022 годом. 
В 2023 году мы вывели четыре корпуса в ЖК «Северная долина» и «Юнтолово»: 801 квартира, или 40,4 тыс. кв. м. В 2022 году выведено в продажу 1,1 тыс. квартир, или 53,2 тыс. кв. м. 
На начало января 2023 года у нас в стадии строительства было 420 тыс. кв. м. В начале января 2024 года в стройке две очереди – почти 240 тыс. кв. м. 
Мы работаем в рамках динамического ценообразования. По итогам года цены подросли в пределах 5–12% в зависимости от проекта и стадии готовности. Учитывая семейную направленность наших ЖК (более половины сделок в 2023 году составили двух- и трехкомнатные квартиры), главным драйвером стала программа семейной ипотеки. Ее доля к концу года составила 49%, по господдержке приобретены 38% квартир, еще 8% по ИТ-ипотеке. Доля ипотеки в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» выросла с 90% в январе 2023 года до 97% в декабре 2023 года. 
В 2024 году девелоперы продолжат подстраиваться под новые условия. Учитывая конъюнктуру рынка, нас ожидает сокращение стартов по новым проектам, а также среднесрочное снижение спроса.  
Весь 2023 год на рынок недвижимости влияла политика ЦБ, который взял курс на жесткое регулирование. Если для покупателей наиболее болезненными стали новые условия по льготным программам ипотеки, то для застройщиков – повышение ключевой ставки и удорожание строительства. В 2023 году выросли цены на арматуру, цемент, газобетон, минеральную вату, штукатурку, материалы и оборудование для инженерных систем, на часть материалов для отделочных работ. 

Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»: 
– Общая доля сделок с использованием ипотеки в 2023 году составила 90%, из них более 46% составила семейная ипотека. Доля ипотеки для IT-специалистов к началу 2024 года приблизилась к 14%. 
Осенью 2023 года «Строительный трест» представил новый проект бизнес-класса в исторической части Васильевского острова, у Галерной гавани – жилой квартал «Парусная 1». Также в 2023 году стартовали продажи в 1-м, 2-м лотах второго этапа ЖК «NEWПИТЕР» и в четырех корпусах ЖК «Наука». Открыто бронирование помещений в построенном бизнес-центре «Сабировский» у станции метро «Старая Деревня». 
В Калининграде выведен ЖК комфорт-класса – «Дом на Красной». Кроме того, открыты продажи второй очереди ЖК River Park в Гурьевске. 
Компания продолжает строительство объекта «NEWПИТЕР» в пос. Новоселье, ЖК «Наука» в Калининском районе, ЖК «Парусная 1» у Галерной гавани и трех жилых комплексов в Калининграде и Калининградской области – «Альпы», «Дом на Красной» и River Park. 

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»: 
– По сравнению с 2022 годом наши продажи в квадратных метрах сократились на 10%, в выручке – на 6%, а вот по количеству сделок выросли на 8%. Связано это с тем, что средняя площадь продаваемой квартиры снизилась с 46 до 40 кв. м. 
В 2023 году начались продажи в предпоследней очереди квартала «IQ Гатчина» – это три девятиэтажных дома на 516 квартир площадью 27,5 тыс. кв. м. Мы довольно много выводили на рынок в 2022 году, поэтому решили не форсировать процесс и сосредоточиться на достройке.  
В прошлом году мы ввели в эксплуатацию почти 71 тыс. кв. м жилья. Это почти вдвое больше, чем годом ранее. Главным событием стало завершение квартала «Юттери». Сейчас в строительстве находится немногим более 150 тыс. кв. м жилья в кварталах «Янила», «Окла» и «IQ Гатчина».   
В зависимости от проекта цены менялись на 1–6%. Сильнее всего они выросли в «IQ Гатчина», где сработал эффект низкой базы.  
В остальных проектах мы старались держать средний уровень цен, практически без повышения. Доля ипотеки – порядка 93%. Полагаем, это максимум, и дальше расти ей просто некуда.  
Мы ожидаем в 2024 году стагнацию с возможной небольшой активацией спроса перед завершением льготных ипотечных программ в мае–июне. Цены, скорее всего, будут медленно расти. На себестоимость прежде всего повлиял рост цен на стройматериалы, который хоть и не был столь сильным, как в 2020–2021 годах, но все равно ощутим. Есть определенный дефицит рабочей силы. Предпосылок для взрывного роста себестоимости и нового разгона цен, как это было несколько лет назад, я не вижу.  

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– За 2023 год мы продали около 315 тысяч кв. м. В 2022 году было поменьше – около 250 тысяч кв. м. Надо учитывать, что и ассортимент расширился. Прошедший год давал покупателям много поводов ускорять принятие решений, однако по статистике, по основным показателям, для застройщиков год был очень неплохим. 
В 2022 году мы вывели на рынок 180 тысяч кв. м, в 2023-м – около 200 тысяч кв. м. Сейчас в наших ЖК находится в продаже примерно 350 000 кв. м. Это 10 тысяч квартир в 20 корпусах. 
Год назад, в январе 2022-го, объем строительства был побольше – порядка 25 корпусов, более 420 тысяч кв. м. 
На протяжении года средние цены в новостройках ЦДС практически не росли. Как в конце 2022-го вышли на уровень около 180 тысяч за «квадрат», так и держались до конца 2023-го. Добавилось предложение в Новосаратовке, в Буграх («Новые горизонты»), но на уровень цен это не повлияло. В городских объектах предложение сокращается.   
Доля ипотеки увеличилась: от 85% до 90%. Практически все кредитные сделки проходили по льготным программам. По рыночным ставкам были единичные продажи. 
На 2024 год мы ни в одном базовом сценарии не закладываем рост продаж. Будем осторожно развивать адресную программу. В этом году нам есть что продавать и что строить. Запускать объекты теми же темпами, что в предыдущие годы, мы не будем. Придется действовать осторожно, точечно, с оглядкой. 
Сейчас вся конструкция, которая опирается на ключевую ставку, на ипотеку и льготные программы, испытывает определенное давление. Как будет выглядеть рынок после отмены льгот, никто не рискнет предположить. Хотя 5–6 лет назад мы жили без доминирующей роли ипотеки и как-то справлялись.  
В себестоимости две главные статьи затрат – материалы и рабочая сила. Стоимость труда стала главным драйвером роста себестоимости в 2023 году. Доля затрат на оплату труда в стоимости «квадрата» выросла с 7–10% до 15–20%.  

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Мы реализовали (по зарегистрированным договорам) в 2022 году 24 тысячи кв. м, 470 квартир. В 2023-м – 29 тысяч кв. м, 600 квартир. У нас в работе один проект, флагманский ЖК «ЛесART» в Новоселье, из пяти корпусов. 
В 2022 году мы продавали первый корпус, в конце 2023-го его сдали и выдали ключи покупателям. Вывели в продажу и начали строить второй корпус, на 700 квартир. В 2024 году его закончим, введем и заселим. Параллельно начнем реализацию трех оставшихся корпусов. 
Цены на протяжении 2023 года менялись незначительно – в диапазоне 1–3%.  Повышение происходит сейчас, в январе 2024-го, на 5–6 тысяч рублей за кв. м. Это обусловлено и повышением стадии готовности объекта, и, конечно, ростом себестоимости. За четвертый квартал прошлого года и в начале текущего отмечен рост цен на 20–35% по некоторым позициям (ламинат, входные двери, межкомнатные и т. д.). В снижение себестоимости мы не верим. Сейчас квадратный метр в ЖК «ЛесART» стоит (в среднем) около 158 тысяч рублей, с учетом отделки «под ключ». 
По льготной ипотеке мы не питаем иллюзий и не надеемся на чудо – на то, что банки поменяют позицию и откажутся от требования дополнительных субсидий. 90–95% квартир продается с использованием ипотеки. Сделки по рыночным ставкам единичны, в основном, конечно, используются льготные программы – господдержка, семейная ипотека. 
Мы полагаем, что снижение спроса в 2024 году составит 20–25%. Но приложим максимальные усилия, чтобы этого не произошло. Комбинируем собственные и банковские программы, смотрим, как они работают. Одна из популярных программ – «Накопи на ипотеку». Она помогает покупателю сформировать первый взнос, ее использует примерно треть клиентов. Людям сложно накопить 30%, далеко не у всех такой резерв есть, а продать  имеющееся жилье сейчас тоже очень непросто. Качество квартир на «вторичке» падает – устаревшие планировки, старенькие сети и т. д. В среднем на продажу активов для формирования первого взноса мы даем 6–8 месяцев. 
Все прояснится в ближайшие полгода, первый квартал пройдем по инерции; во втором банки и застройщики будут принимать решения.