Состав компаний-лидеров по объемам строительства в Ленобласти скоро изменится
У Ленинградской области традиционно высокие показатели ввода жилья, а по площади сданных новостроек в расчете на одного жителя регион уже не первый год абсолютный чемпион. При этом состав компаний-лидеров по объемам строительства, а также рейтинг областных локаций с самым большим числом новостроек меняются.
Объем ввода жилья в Ленинградской области по итогам 2023 года составил 4,19 млн кв. метров. Всего 1,7 млн кв. м приходится на многоквартирные дома (причем это на 23% больше, чем в 2022 году). Еще 2,5 млн «квадратов» составляет ИЖС – на 4% меньше, чем годом ранее.
География строек
Основное жилищное строительство сосредоточено во Всеволожском районе, по объемам ввода он лидирует с огромным отрывом. Здесь в 2023 году сдали 1,3 млн кв. м многоквартирного жилья.
В границах района массовое жилищное строительство сосредоточено на нескольких территориях, которые девелоперы активно осваивают последнее десятилетие. Это еще недавно деревня, а теперь город Мурино, где в прошлом году ввели 350 тыс. кв. м жилья. На втором месте поселок Бугры – 252 тыс. кв. м. На третьей позиции молодой город Кудрово – 177,9 тыс. кв. м. Большой объем строительства пришелся на кварталы Янино-1 – 153 тыс. кв. м. Эти цифры взяты непосредственно из разрешений на ввод в эксплуатацию, поэтому возможны расхождения с официальными данными.
Однако очаги массовой застройки трансформируются. Например, градостроительный потенциал Кудрово практически исчерпан, а вот активная застройка Новосаратовки и ее окрестностей (все тот же Всеволожский район) только начинается. В 2023 году здесь сдали всего 67 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Но, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сейчас здесь в стадии строительства 687 тыс. кв. м жилья. Больше только в Мурино – 756 тыс. «квадратов». Так что через пару лет именно в Новосаратовке будут одни из самых больших объемов ввода.
На втором месте по сдаче с огромным отставанием Ломоносовский район – 175 тыс. кв. м жилья. Здесь основное многоэтажное строительство сосредоточено в поселке Новоселье, где несколько компаний сейчас возводят 462 тыс. кв. м – это третий показатель по количеству строящегося жилья в конкретной локации.
Всего же, исходя из проектных деклараций, в планах застройщиков на 2024 год сдать в Ленобласти 1,13 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, а в 2025 году – 1,55 млн.
Новички поджимают
Если рассуждать о компаниях-лидерах, то Группа ЦДС в 2023 году построила в Ленобласти почти 320 тыс. кв. м жилья (по данным из доступных разрешений на ввод). Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) дает чуть меньшую цифру – 306,5 тыс. кв. м. Однако в любом случае это крупнейший по объемам ввода девелопер в регионе. Эта компания завершила строительство полутора десятков домов в Мурино, Буграх и Новосаратовке.
На втором месте компания «ЕвроИнвест Девелопмент». По нашим расчетам, она сдала 149 тыс. кв. м жилья (по данным ЕРЗ – 143 тыс. кв. м). А на третье место с очень похожим результатом в 144,4 тыс. «квадратов» вышел относительно новый игрок на областном рынке – столичная ГК «ПИК». Правда, ЕРЗ ставит именно его на второе место с показателем 143,3 тыс. кв. м. Разница незначительная, поэтому можно сказать, что компании поделили второе место.
Среди крупнейших застройщиков Ленобласти в 2023 году также оказались ГК «КВС» и ИСГ «Мавис» – каждый из девелоперов ввел более 100 тыс. кв. м жилья.
ГК «Прок», ГК «Новоселье», «Строительный трест» и «Ленстройтрест» хоть и входят в число лидеров, но до таких объемов не дотянули.
Существенных результатов достиг «государственный» девелопер – Фонд защиты прав дольщиков Ленинградской области. Он сдал более 70 тыс. кв. м жилья в проблемных новостройках, не считая тех долгостроев, где формальными застройщиками оставались уже почившие компании.
В будущем же списке лидеров возможны серьезные коррективы. Уже сейчас по объемам текущего строительства лидирует московская компания «Самолет», которая возводит 576 тыс. кв. м жилья – 26 корпусов на 14,5 тыс. квартир. Впрочем, «Самолет» строит больше всех и в стране – почти 5 млн кв. м. На втором месте в Ленобласти с почти двукратным отставанием «Мавис» – почти 300 тыс. кв. м, а нынешний лидер по объемам ввода – Группа ЦДС – на третьем месте: компания возводит 244 тыс. кв. м жилья.
Умеренные габариты
Самым крупным жилым объектом, сданным в 2023 году, стал корпус № 6 в ЖК «Мурино Space», который Группа ЦДС строит у станции метро «Девяткино». Его жилая площадь составила 47 тыс. кв. м. Кстати, он лидирует не только по площади, но и по числу квартир – 1169 штук. Однако физически шестой корпус представляет собой четыре отдельных дома.
В состав комплекса «Мурино Space» входит еще один корпус, который (как и шестой) досрочно ввели в эксплуатацию в ноябре. Проект вывели в продажу в 2021 году. Он расположен на участке 4,8 га на шоссе в Лаврики и соседствует с двумя другими проектами Группы ЦДС – комплексами «Муринский посад» и «Северный».
На втором и третьем местах по площади, да и по числу квартир – два корпуса в проекте «Новые горизонты» от того же застройщика, расположенном в Буграх. В каждом по 1119 квартир, и жилой площадью они отличаются незначительно – 40,7 тыс. кв. м и 40,9 кв. м.
Жилые корпуса в Ленобласти, по сравнению с Петербургом, в среднем компактнее. Если в Северной столице в 2023 году сдавали объекты под 2000 квартир (а прежде и под 3000), то в области таких не было. Да и высотность здесь меньше. В Петербурге не редкость дома в 25, а иногда и в 27 этажей. В Ленобласти такие высотки скорее исключение и играют роль отдельных доминант. В прошлом году, например, самым высоким жилым домом стал корпус в проекте «Заречный парк» (ГК «ПИК») в деревне Новое Девяткино. Разновысотное здание имеет от 16 до 25 этажей (в том числе один подземный) и рассчитано на 860 квартир площадью 36,7 тыс. кв. м.
В последнее время власти Ленобласти дают четко понять: застройка в регионе должна быть среднеэтажной.
Средняя площадь квартир, сданных в 2023 году, составила в Ленобласти около 40 кв. м. Это меньше, чем в Петербурге, где средний по городу показатель – 41,8 кв. м.
Решенные проблемы
Комплексом с самыми просторными квартирами, сданным в прошлом году, оказался проблемный ЖК «Ванино», последние корпуса которого ввели в декабре. В этом комплексе, строительство которого началось еще в 2013 году, 12 многоквартирных домов на 229 квартир. Застройщик – компания «Тареал» – продал 172, но объект не достроил и в 2019 году обанкротился. 10 домов завершил Фонд защиты прав дольщиков Ленобласти, еще два – привлеченный правительством региона инвестор (ГК «Расцветай»).
В этом проекте есть восемь четырехэтажных корпусов: в каждом по 16 квартир, жилая площадь – почти 1200 «квадратов». То есть средний размер лотов – около 74 кв. м.
Объектом с самыми компактными квартирами (в среднем – 24,7 кв. м) оказался корпус 2 долгостроя ЖК «Северный вальс» на Дороге жизни во Всеволожске. В корпусе 727 квартир, площадь которых (с учетом балконов и лоджий) составляет всего 17,9 тыс. кв. м. Это проект обанкротившейся в 2022 году компании «Петрострой», который она начала в 2015 году. Работы возобновились в конце 2021-го за счет инвестиций, привлеченных правительством региона. Техзаказчиком выступает Дирекция КРТ Ленобласти. Весной 2022-го правительство Ленобласти сумело договориться с Группой ЦДС, которая согласилась помочь завершить третий корпус проблемного ЖК.
Кстати, за 2023 год под надзором Дирекции КРТ, помимо корпуса в «Северном вальсе», сданы еще четыре долгостроя: последний корпус ЖК «Радужный», секции Д, Е и Ж в ЖК «Материк», 5-й корпус в ЖК «Чистый ручей» и долгострой на улице Красных Военлетов в Гатчине. Всего введено 100 тыс. кв. м жилья, и 2000 дольщиков получат квартиры.
Кроме жилья, в 2023 году в Ленобласти построили 26 социальных объектов. Среди них три школы на 3000 мест в Гатчине, Кудрово и Мурино, 10 детских садов на 2760 мест в Малом Верево, Новоселье, Кудрово, Мурино, Сертолово, Янино-1, Буграх. А также дом культуры в Новоселье, детская школа искусств в Лодейном Поле, ФОК в Сертолово, стадион «Спартак» в Гатчине, крытая ледовая арена в Волхове, амбулатория в Дубровке и т. д.
Мнения экспертов:
«Прошедший год можно считать успешным для строительной отрасли. По рынку в целом и в Группе ЦДС в частности были достигнуты рекордные показатели продаж – как в городе, так и в области. Только в 47-м регионе мы реализовали порядка 200 тыс. кв. м жилья, что на 20% больше результата 2022 года. Драйвером ажиотажного спроса послужили изменения в льготной ипотеке. Потенциальные покупатели осознали, что ее параметры будут ухудшаться, и поспешили закрыть сделки на более выгодных для себя условиях.
В 2023 году мы вывели в продажу несколько новых очередей в уже реализуемых областных проектах, таких как ЖК «Город Первых» и ЦДС «Новые горизонты». Покупатели охотно приобретают квартиры в уже знакомых и понятных для них локациях, которые агрегируют большой объем спроса.
К оценке любых перспектив нужно подходить осторожно. С одной стороны, мы по-прежнему видим существенную разницу между ценой «метра» в городе и в области. С другой стороны, в 2024 году нас ждет период существенного ухудшения условий по субсидированной ипотеке. В связи с этим можно ожидать перетекания спроса из города в более доступную Ленинградскую область. В первую очередь его аккумулируют объекты с хорошей строительной готовностью. С новыми локациями ситуация сложнее, так как себестоимость строительства непрерывно растет. Увеличивается и социальная нагрузка на застройщиков. Поэтому встает вопрос маржинальности областных проектов. По некоторым из них себестоимость уже приближается к цене реализации, которая также достигла «потолка». В такой ситуации застройщики задумываются, стоит ли в принципе открывать продажи на новых участках. Уже реализуемые проекты, безусловно, будут достроены, так как в них уже открыты продажи и получено проектное финансирование, а вот к запуску новых девелоперы будут подходить очень аккуратно»
«В прошлом году мы ввели в эксплуатацию почти 71 000 кв. м жилья – во всех наших кварталах. Это почти вдвое больше, чем годом ранее. Непосредственно в Ленобласти – 48 600 кв. м.
Спрос снова сместился в сторону пригородов, в ближайшую Ленобласть. Здесь работает много сильных игроков, в том числе федеральных, реализующих крупные проекты комплексного освоения. Причем, если сравнивать с новостройками двух-трехлетней давности, сегодняшние проекты более качественные, обеспеченные социальной и другой инфраструктурой для комфортной жизни. При этом цены заметно ниже, чем в Петербурге. В текущих условиях для потребителя это важно. Тем более сейчас порядка 40% сделок на рынке Петербурга и ближайшей Ленобласти заключаются с привлечением кредита свыше 6 млн рублей. В среднем он составляет 8,5–9 млн руб. Это также способствует смещению интереса покупателей к областным проектам.
Я считаю, есть все предпосылки для дальнейшего роста объемов жилищного строительства в регионе. В Петербурге сроки согласований затягиваются, есть дефицит участков под застройку. А значит, предложение пополняется медленно, а цены растут. И уже далеко не каждый может позволить себе квартиру в городе. Плюсуем к этому растущий интерес покупателей к загородному формату проживания, который многие считают более комфортным.
Сегодня девелоперы диверсифицируют портфели: реализуют проекты в разных сегментах и локациях, в том числе за КАДом. Большим потенциалом обладают территории на юго-западном направлении. Например, в Ломоносовском районе – поселки Новоселье, Новогорелово, Лаголово. В ближайшей перспективе они будут активно развиваться, как и территории между Гатчиной и Колпино, а также Новосаратовка и Янино во Всеволожском районе»
