Юрий Зарецкий: «Стоимость «промки» в Петербурге продолжает расти»

Компания PETERLAND с 2008 года проводит регулярные исследования рынка участков, предназначенных под размещение промышленных и складских объектов. В своих исследованиях рынка мы выделяем несколько давно сложившихся зон, где сосредоточено около 90% всего предложения земли под «промку» в петербургской агломерации. Большинство сделок проходит в этих локациях. Кстати, и основные действующие индустриальные парки (ИП) также располагаются в этих зонах. 

На карте показаны основные параметры предложений по состоянию на январь 2024 года в сравнении с данными середины 2023-го. Источником исходных данных являются порталы Avito и ЦИАН как наиболее репрезентативные по экспонируемым предложениям, а также собственные данные компании PETERLAND. Представлена также динамика средних цен в этих зонах и общая динамика рынка за последние пять лет. Эти данные, конечно, не полные, а цены осредненные, но в целом картину состояния рынка и его динамики цифры дают верно.

Как мы уже отмечали в прошлых наших обзорах, до 2019 года на рынке промышленных земель наблюдались спад и стагнация, а его оживление началось с 2020 года – увеличился спрос, стали расти цены. В начале 2022 года, после ухода иностранных компаний и введения санкций, эта тенденция усилилась. 

Из представленных материалов видно, что за последнее полугодие количество предложений и их площади слегка увеличились, хотя значительно уступают показателям 2020–2021 годов:  когда предложений было почти в два раза больше, а суммарных площадей – в три. 

Почти во всех зонах выросли и цены, особенно в зоне Парнас – Бугры – Мурино. Если четыре года назад (в 2020-м) средние цены на рассматриваемых территориях лежали в диапазоне 1000–2000 руб./кв. м, то в начале этого года цены выросли до 2000–3000 руб./кв. м. А в зоне Парнас стоимость земли практически удвоилась за полгода (!). Такой скачок цен на севере дал значительный вклад в средневзвешенную стоимость по всему рынку: за полгода она увеличилась более чем на 700 руб./кв. м (на 30%). 

Совсем небольшое количество предложений под «промку» имеется и в черте города. Но цены там совершенно неадекватные – от 10–12 тыс. руб./кв. м, а есть и предложения по 15–17 тыс. руб./кв. м.

В целом на рынке промышленных земель установилась парадоксальная ситуация: цены растут, а платежеспособность большинства покупателей падает. Стоимость участков растет благодаря инфляции, финансовой и экономической нестабильности, падению курса рубля, но в значительной мере этот рост формируют крупные лендлорды, владеющие большими территориями. Цены на их земли всегда высоки, их мало кто покупает, тем не менее собственники постоянно повышают цены, вероятно, привязываясь к курсу валюты. Большого желания продавать участки у таких землевладельцев не наблюдается. 

• В начале 2024 года продолжается прошлогодняя тенденция: стоимость участков постепенно повышается, спрос устойчивый, особенно со стороны представителей малого бизнеса, но их платежеспособность низкая. 
• Основной спрос по-прежнему сохраняется на небольшие (0,5–1 га) участки под мелкое производство (малые металлоконструкции, «пищевка», автосервисы) и компактные склады площадью до 2000 кв. м. Большая часть сделок во все годы заключалась с небольшими производственными компаниями (так называемый малый и средний бизнес). 
• Вернулись единичные запросы на большие территории (10–20 га) под крупные производства и складские комплексы. 
• Территориально спрос распределен относительно равномерно. Северные земли (в зоне Парнас – Бугры – Мурино) традиционно пользуются повышенным спросом. Здесь же находятся и самые дорогие участки. Цены варьируются от 3500 до 12 000 руб. за кв. м. Средняя цена на начало года составила 6000 руб./кв. м. 
• Количество сделок по сравнению с предыдущими годами растет. Правда, в основном это сделки с участками площадью до 1 гектара и с бюджетом 20–30 млн за гектар. 
• При совершении сделок продавцы дисконтов почти не дают. Если два-три года назад скидки могли достигать 30%, то сейчас – не более 5%. 
• В 2023 году заработала промышленная ипотека. Почти все покупатели объектов обращаются за банковскими деньгами. Правда, банки не дают ипотеку на покупку участка. Кредит можно получить лишь на покупку, строительство или модернизацию производственного объекта. 
• Дефицит хорошо подготовленных площадок сохраняется и даже растет. В результате появились инвесторы и девелоперы, у которых есть интерес к созданию новых индустриальных парков на фоне таких успешных проектов, как «Софийский парк» и «М10». 
• Набирает силу тенденция строить небольшие «промбоксы» – на 1000–2000 кв. м с полным инженерным обеспечением. 
• Анонсированы новые промышленные площадки в формате ОЭЗ (особые экономические зоны) на Парнасе и в Шушарах общей площадью порядка 150 га. Механизм вхождения в эти зоны пока не отработан. Но все ОЭЗ находятся вне рынка, так как их развитие регулируется государством. 
• Основной проблемой рынка промышленных участков по-прежнему остается вопрос инженерных коммуникаций. Его решение все так же ложится на плечи покупателя. 
• Что касается транспортной доступности, она продолжает ухудшаться. Впрочем, это проявляется на всех направлениях и уже давно воспринимается как данность. 

Рынок «промки» достаточно инерционный. Серьезных изменений до конца года ждать не стоит (если, конечно, не случится каких-то сильных турбулентных потрясений). Скорее всего, цены будут плавно расти, спрос также сохранится, но платежеспособность его вряд ли повысится.