НАШ ЦИТАТНИК: «Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут позволить девелоперу возводить школы и детсады одновременно с первыми домами жилого комплекса...» Анатолий Клинков

14 апреля, 19:56

Новостройки с отделкой востребованы, но квартиры с меблировкой пока редкость

Сегодня в 11:31

Больше половины квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти уже продаются с отделкой от застройщика. Эта услуга год за годом набирает популярность, а ее стандарты вполне сложились. При этом меблировка от девелопера все еще остается редкостью. Другое дело апартаменты. Здесь готовые к проживанию лоты клиенты оценили гораздо быстрее, а во многих комплексах отделка и даже меблировка – обязательное условие.

Апарт-отель Ladozhsky AVENIR от ГК «ПСК-3»
Апарт-отель Ladozhsky AVENIR от ГК «ПСК-3»

Покупая квартиру с готовым ремонтом, клиент избавляется от множества хлопот. Он сбережет время и силы на ремонте, не связывается с закупкой материалов, выбором рабочих и контролем за стройкой. Выигрывают и соседи, которых избавляют от шума и грязи от ремонтов, растягивающихся на годы. Застройщики уверяют, что покупатель еще и сэкономит: материалы и оборудование компании закупают централизованно по оптовым ценам. Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева уверена, что постоянное удорожание строительных и отделочных материалов – одна из причин популярности отделки от застройщика: «Стоимость отделки регулярно растет, но в Setl Group это не сказывается на цене квартиры. Например, межкомнатные двери подорожали в 2023-м на 12%, керамогранит и керамическая плитка – на 18–20%, ламинат – на 15%. Продолжает увеличиваться и стоимость работ. Курс рубля снижается, появляются разные нововведения для мигрантов, и им работать в России становится все менее выгодно. Поэтому растет дефицит отделочников и их зарплаты».

Покупая квартиру с ремонтом, можно не только гораздо быстрее отметить новоселье, но и включить эти затраты в ипотечный кредит, не изыскивая дополнительные и немалые суммы. 

Отделку распробовали 

 Пожалуй, единственный недостаток – ограниченный выбор дизайнерских решений от застройщика и отсутствие индивидуальности. Впрочем, и это перестает быть проблемой. «Отделка в новостройках долгое время была атрибутом жилья класса «эконом», а представить готовые решения в домах более высокого сегмента было трудно. Бытовало мнение, что покупатели дорогих квартир предпочитают уникальный дизайн, чтобы подчеркнуть собственную индивидуальность, чего застройщики обеспечить не могут. Но времена меняются, меняется отношение клиентов, и в очевидных тенденциях последних лет – рост доли проектов с отделкой и в других сегментах рынка», – отмечает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.

«Если говорить про масс-маркет в крупных агломерациях, квартиры с отделкой набирают популярность уже несколько лет. Петербург в этом плане продвинулся больше других крупных городов и регионов. Доля жилья с полной отделкой здесь более 60%. В регионах этот тренд менее выражен, не все готовы жить в «одинаковых» квартирах. Хотя это заблуждение. Простыми манипуляциями (с помощью декора и окраски стен) квартиру можно изменить до неузнаваемости», – полагает архитектор-дизайнер СК «ЛенРусСтрой» Сергей Коковин. Он уверен, что такое предложение актуально для всех сегментов рынка. Просто если речь про масс-маркет, то главным для покупателя становится платеж по ипотеке, а для клиентов, приобретающих жилье подороже, – экономия времени и комфорт проживания без суеты и шума перфоратора.

«Заметно выросла доля квартир с полной отделкой в жилых комплексах комфорт-класса – более 50%. Даже в премиальном сегменте появились такие варианты. Застройщики стали использовать эту опцию как дополнительное преимущество при продажах. Но чтобы она привлекла клиента, у квартиры должна быть удобная, эргономичная планировка, а отделка должна быть качественной, соответствовать актуальным трендам в дизайне и быть хорошей базой для последующего декорирования мебелью, текстилем, картинами и другими предметами интерьера», – подтверждает Екатерина Немченко. 

Апарт-отель Moskovsky AVENIR от ГК «ПСК-50»
Апарт-отель Moskovsky AVENIR от ГК «ПСК-50»

Ремонт по выбору 

 По данным Ольги Трошевой, в Петербурге и пригородах доля продаж квартир с отделкой в общем объеме в 2023 году составила около 70%. «Во всех объектах комфорт-класса Setl Group квартиры реализуют с чистовой отделкой по стандарту Nord Line, предусматривающему два цвета: White и Silver. Они отличаются цветом кварцвинилового покрытия пола. На стенах – гладкие флизелиновые обои. В помещениях натяжные потолки. В ванной – крупноформатная плитка под мрамор с акцентной стеной, подвесная тумба и зеркало», – поясняет Ольга Трошева. 

«Мы наблюдаем рост интереса к готовым отделочным решениям, но не торопимся строить все дома с полной отделкой. Мы не диктуем однозначные решения, предоставляя покупателям выбор. Во всех проектах РСТИ можно купить квартиру без отделки, выбрать вариант white box, который включает все подготовительные работы, либо остановиться на квартире с отделкой в светлом или темном цветовом решении. Наблюдая выбор клиентов и темпы продаж, мы регулируем соотношение квартир с отделкой и без, в последнее время наращиваем долю квартир с полной отделкой», – говорит Екатерина Немченко.

Группа «Эталон» предлагает варианты как с отделкой, так и без, но доля покупок готовых к проживанию квартир в последние годы тоже стабильно растет. Эта опция популярна в проектах класса «комфорт» и «бизнес-лайт», например, в петербургских ЖК «Галактика», «Новоорловский», DOMINO. Покупателям предлагают на выбор три пакета отделки: два варианта «комфорт» (в теплых и холодных тонах) и более демократичный – «стандарт». 

СК «ЛенРусСтрой» уже более 10 лет все квартиры сдает с полной чистовой отделкой. «За непривлекательный вид покупатель платить не станет. Если же материалы и дизайн соответствуют его требованиям и не похожи на те, что есть в соседнем ЖК, отделка может увеличить стоимость квартиры на 20–30%. Еще несколько лет назад у нас было два типа отделки. Но после 2020 года мы заметили, что клиенты предпочитают светлый вариант. Тогда мы решили предлагать один максимально нейтральный, подходящий большинству дизайн, хотя и постоянно над ним работаем. Для масс-маркета, по-моему, этого достаточно. Ведь основным наполнением квартиры станет мебель и декор. Актуальный тренд – минимализм, уход от акцентной орнаментной плитки, простота и лаконичность. Гибкость предложения с отделкой можно обеспечить добавлением различных опций, например, теплый пол, плитка в прихожей, другой стиль дверей и т. д.», – делится Сергей Коковин.  

Вариант отделки и меблировки от Setl Group
Вариант отделки и меблировки от Setl Group

Добавим мебель 

 Требования клиентов растут, и компании стали добавлять в свой продукт мебель. «Этот тренд пришел к нам с Запада, где большинство людей ценит время и деньги. Но если отделку легко отразить в договоре долевого участия, поскольку это неотъемлемая часть объекта недвижимости, с меблировкой сложнее. С прошлого года мы запустили кампанию «мебель в подарок» либо даем рассрочку на год для ее приобретения у наших партнеров. Далее планируем внедрить этот продукт в ипотечный кредит», – обещает Сергей Коковин.

В объектах Setl Group, выбрав квартиру с отделкой, можно дозаказать и мебель (кухню, спальный гарнитур) или даже меблировать квартиру под ключ. В компании заверяют, что это будет примерно на треть дешевле, чем покупка такого же комплекта мебели и техники в розницу. Кроме того, срок производства и установки мебели может занять всего несколько недель.

Согласно данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», в январе 2023 года доля продаваемых меблированных квартир составляла 2%, а в январе 2024-го выросла до 9%. Причем резкий всплеск интереса к такому предложению произошел с октября прошлого года. 

«Запрос на продукт есть, но он остается относительно новым для клиентов. Как только покупатели поймут плюсы полностью укомплектованного жилья, спрос ощутимо возрастет. У девелоперов есть ресурсы и возможности сотрудничать с крупными мебельными фабриками на своих условиях, чтобы выгодно для покупателя укомплектовать квартиру практичной и качественной мебелью», – уверен начальник отдела продуктового менеджмента компании «Главстрой Санкт-Петербург» Максим Томашевич.

Он полагает, что покупателю нужны несколько вариантов. Пакет-минимум от застройщика – готовая кухня с полным комплектом мебели. Кроме того, есть предложения со встраиваемой мебелью: кухня и гардероб. Наконец, полная меблировка квартиры. Максимальная комплектация, которую может предложить девелопер, – квартира с мебелью, освещением и декором.

«Сейчас меблировка оформляется дополнительным соглашением, то есть приложением к договору долевого участия, что создает ряд проблем. Возможно, в правительстве проработают механизмы стимулирования девелоперов, которые позволят выводить в продажу полностью готовый продукт на других условиях. Но для этого нужна законодательная поддержка», – полагает Максим Томашевич. 

Во всех проектах группы «Самолет» можно купить квартиру с чистовой отделкой. В качестве опции можно добавить и полностью готовую кухню – с мебелью и техникой. Компания предлагает семь вариантов дизайн-проекта кухонной зоны. Также в рамках программы «Можнотека», которая позволяет включить в ипотечный кредит дополнительные опции, можно заказать мебельные сеты в каждое помещение: в прихожую – банкетку и вешалку, в ванную – тумбу с раковиной и зеркало-шкаф, на кухню – стол и стулья, в гостиную – диван, набор кофейных столиков, торшер, кресло, тумбу для телевизора, а в спальню – кровать, прикроватные тумбочки с лампами, комод и шкаф. Доступен даже декор для разных помещений. Например, набор подушек, плед, беспроводная колонка, ароматизатор и ваза для гостиной или комплект постельного белья и подушек, плед, одеяло, электронные часы и свеча для спальни. Такие сеты есть и для кухни, и для столовой. 

Вариант отделки и меблировки от Setl Group
Вариант отделки и меблировки от Setl Group

Апартаменты наготове 

 На рынке апартаментов ситуация с отделкой и меблировкой складывается иначе. «Сервисные апартаменты в принципе сдаются только с отделкой. Без таковой предлагаются лишь лоты в несервисных проектах для личного проживания или в премиальных комплексах. Меблировка сервисных апартаментов обязательна при условии сдачи юнита в аренду через управляющую компанию. В несервисных апартаментах она может быть опцией, как и в жилой недвижимости. У нас, например, есть один корпус с апартаментами в составе жилого комплекса «Северная корона». Это реконструированный доходный дом – премиальная недвижимость и весьма индивидуальное предложение. И в данном случае отделка не предлагается, поскольку покупатели таких лотов предпочитают индивидуальные дизайн-проекты. За исключением этого примера, все наши апарт-проекты мы строим с отделкой и опцией меблировки – уже больше 5000 юнитов», – рассказывает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

«Для инвестиционной недвижимости отделка и меблировка может быть даже важнее, чем для жилья. Покупатель приобретает, например, апартаменты для последующей сдачи в аренду. Зачем вкладываться в отделку, подбор материалов и мебели, тратить драгоценное время, если можно сразу получать пассивный доход? Поэтому мы передаем все наши апартаменты в Крыму с полной отделкой и опцией меблировки – чтобы инвесторы могли в самые сжатые сроки сдавать свои активы в аренду при помощи управляющей компании», – поясняет Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare).

Руководитель отдела продаж Maslov Group Development Максим Шалаев полагает, что апартаменты с отделкой стали востребованы после того, как на рынке массово появились квартиры с готовым ремонтом. Потребители положительно оценили такой подход. Рынок апартаментов отреагировал контрпредложением: отделка плюс полное оснащение мебелью и техникой. «В плюсе оказывались как сами клиенты, так и управляющая компания, через которую объекты сдаются в аренду. Спрос на готовые объекты остается неизменно высоким с момента их появления на рынке, причем независимо от класса, если апартаменты приобретаются под сдачу в аренду», – говорит Максим Шалаев.  

Вариант отделки и меблировки от группы «Самолет»
Вариант отделки и меблировки от группы «Самолет»

Недопустимое разнообразие 

 Стоимость отделки и меблировки апартаментов от застройщика тоже будет ниже, чем самостоятельная покупка всего необходимого. А вот разнообразие дизайнерских решений, мебели и техники может только навредить.

«На примере апарт-отеля Ladozhsky Avenir меблировка стандартного номера формата Studio, включая бытовую технику, стоит 730 тыс. руб. И это дешевле, чем покупка такого же комплекта в рознице. Но вопрос не только в том, сколько покупатели готовы заплатить за отделку застройщику, а в требованиях к материалам и оборудованию. В апарт-отелях мебель и оснащение подбирают так, чтобы они выдержали интенсивную эксплуатацию и соответствовали отельным стандартам. Даже текстиль, например, или постельное белье подойдут не любые. Есть физические требования к тканям. Гибкость и многовариантность в этом вопросе будет работать в минус. Весь номерной фонд должен оснащаться одинаково, как и номера в классических гостиницах. Хотя между апартаментами разной площади и планировок отличия в меблировке, конечно, будут», – уточняет Сергей Софронов. 

В проектах VALO апартаменты продаются только с качественной отделкой и с меблировкой по желанию. «Меблированные юниты предлагаются для покупателей, заинтересованных в самостоятельном использовании. Стоимость отделки и меблировки варьируется в зависимости от качества, что может повлиять на общую стоимость лота. 

В эконом-классе это может увеличить цену на 15 тыс. рублей за 1 кв. м, а в более премиальном сегменте – на 100 тыс. за «квадрат». Гибкость предложения важна, но создает сложности для застройщика. Некоторые компании продвигают white box как оптимальный вариант, позволяющий покупателям адаптировать объект под себя», – рассказывает директор по маркетингу VALO Евгений Тихоненко.

«В стоимость всех наших юнитов уже включено оснащение всем необходимым. Если для покупателя принципиально приобрести объект без мебели, мы просто предлагаем скидку, но такие случаи скорее единичные. Комплектация мебелью и техникой увеличивает стоимость лота на сумму от 0,5 млн до 1,5 млн руб., в зависимости от класса отделки и техники. Но это все равно выгоднее, чем делать ремонт самостоятельно и докупать все необходимое, – уверен Максим Шалаев. – Клиентам иногда предлагается выбор цветового оформления из двух-трех вариантов палитры. Это максимум, поскольку кастомизация сильно усложняет процесс отделки, увеличивает себестоимость и сроки ввода, а также приводит к снижению качества». Более того, тренды в дизайне интерьера меняются очень быстро. А застройщик не может менять проект в середине строительства, которое занимает полтора-три года. Поэтому девелоперы предлагают нейтральные цветовые решения, невычурное оснащение и классический современный дизайн, который подходит для широкой аудитории. 

Вариант отделки и меблировки от группы «Самолет»
Вариант отделки и меблировки от группы «Самолет»