НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

18 апреля, 14:00

Окупается ли красота: кто определяет облик здания – заказчик или архитектор?

Так мы обозначили тему дискуссии, посвященной архитектуре дорогих жилых новостроек. Причем разговор шел не только об оформлении фасадов, но и об интерьерах общественных зон, входных групп и о благоустройстве территории. То есть тех составляющих, которые делают дома привлекательными для покупателей и горожан, формируют образ квартала. Кто определяет облик здания: заказчик или архитектор? Чего сегодня хотят клиенты/покупатели? Сколько стоит «красота», есть ли на нее спрос и выдержит ли «тягу к прекрасному» экономика проектов? Об этом рассуждали участники круглого стола, организованного NSP.RU.

Фото: Никита Крючков

Спикеры дискуссии: 

  • Ингмар Витвицкий, руководитель ООО «Ингмар Архитектурно-строительное бюро»  
  • Евгений Подгорнов, архитектор, руководитель архитектурной мастерской «Интерколумниум» 
  • Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» 
  • Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) 
  • Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга ГК «Еврострой» 
  • Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Intelligent Development 
  • Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers 
  • Полина Стрих, директор по продажам ГК Fizika Development   
  • Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» 
  • Сергей Тарасов, директор по продажам комплекса «Проект 6|3» 
  • Ольга Мандрикова, руководитель направления ленд-девелопмента Maslov Group Development  
  • Елизавета Гречухина, главный архитектор филиала в Санкт-Петербурге ГК «А101» 
  • Дамир Бахтигараев, руководитель группы по работе с проектными организациями ООО «ЛСР. Стеновые» 
  • Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту, Группа RBI 

Модераторы: 

  • Владимир Федоров, директор по продажам Richness Realty Investment Group  
  • Халмурат Касимов, заместитель главного редактора газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU  

Фото: Никита Крючков  

Халмурат Касимов: 
 Архитектура – тема столь же интересная, сколь и дискуссионная. С одной стороны, это наука о проектировании и строительстве, с точными пропорциями, золотым сечением.   
С другой – эстетика, а понимание красоты сильно разнится у каждого из нас. Видимо, это противоречие всегда будет вызывать споры о ценности того или иного здания. Вспомним скандалы со строительством Исаакиевского собора, критику архитектуры Дома Зингера и храма Спаса-на-Крови. То же самое происходит и сегодня. 
Но для начала – немного цифр от нашего главного аналитика.  
 
Ольга Трошева: 
 Основные показатели рынка новостроек в целом за январь, февраль и середину марта 2024-го лучше, чем годом ранее, причем почти на 40%. Если в первые два месяца 2023-го фиксировалось по 3,5–4,5 тыс. сделок, в этом году – 4,8–6 тыс. сделок. И динамика в марте не хуже февраля. 
В элитном сегменте – сопоставимые изменения, объемы продаж тоже немного выросли. Если в 2023-м доля сделок с дорогим жильем на «первичке» в Петербурге была скромной – около 1,5% (от общего количества продаж), то по итогам первых двух месяцев мы видим уже рост до 2%. В основном за счет нескольких объектов, по которым активно идут продажи. А если приплюсовать бизнес-класс, эти два сегмента займут чуть более 10% в общем объеме сделок. 
Спрос хорошо поддерживается рассрочками от застройщиков, это видно и по объектам Setl Group. В премиальном сегменте – это тоже один из важнейших инструментов, сегодня на долю рассрочки приходится до 80–85% всех продаж в этой категории. Сделок с ипотекой существенно меньше. 
Во втором полугодии 2023-го мы наблюдали положительную динамику цен в связи с возросшим спросом, как и в массовом сегменте. В январе–феврале по элитным объектам Setl Group средняя цена зафиксирована на уровне 450–460 тыс. рублей за кв. м.  
На начало марта 2024-го средняя стоимость элитных новостроек Петербурга немного подросла (плюс 2% к началу года) и составила 538 тыс. рублей за «квадрат». Если подойти более дифференцированно, то в подклассе «премиум» с начала года жилье подорожало на 2,8% – до 486 тыс. руб./кв. м, в подклассе de luxe цифра уже стремится к 1 млн рублей за кв. м – 946 тысяч.  

Проекты Setl Group:  
The One,  реализованный на берегу Малой Невы, и Imperial Club, строящийся на видовом участке В. О.  

Всеволод Глазунов: 
 Странный вопрос: окупается ли красота? Вся история человечества говорит, что красивые вещи стоят дорого. Дальше мы приходим к тому, что их созданием должны заниматься люди, которые умеют работать с красотой. Если пытаться сделать красивое из просто дорогих материалов, зачастую получается китчево, аляповато, странно. Примеров, когда здание построено из дорогих материалов, но выглядит некрасиво, хватает. Основная логика – важно, не из чего дом построен, а как он построен, как архитектор и девелопер используют те или иные приемы, архитектурный контекст. Это достаточно сложная задача в нашем городе и, пожалуй, особый вид искусства. С одной стороны, мы, любящие Петербург, не хотим сделать что-то, что будет диссонировать со сложившейся застройкой. С другой – стремимся привнести нечто новое и свежее. Не хочется, чтобы здание «растворялось» в окружающей среде.  
Если говорить о взаимодействии архитектора и девелопера, одна из основных проблем заключается в том, что заказчик зачастую недостаточно глубоко и компетентно оценивает задумку архитектора. В итоге начинаются замены, корректировки, и это, в свою очередь, разрушает концепцию. Или, наоборот, архитекторы бывают настолько фантазийны и далеки от реальности, что важно, чтобы девелопер мог на самых ранних стадиях сказать «нет».  

Халмурат Касимов: 
 Кто определяет облик здания? Вы как заказчик или архитектор?  
 
Всеволод Глазунов:  
 Красота и эстетика – это вопрос взаимопонимания девелопера и архи­тектора, они вместе решают. 

Владимир Федоров: 
 Есть еще и согласующие органы. Полагаю, сейчас процедура согласования АГО сильно влияет на принятие решений. Когда мы планировали «Набережную Европы» (я работал в «ВТБ Девелопмент»), то проводили опрос: сколько клиенты готовы платить за архитектуру. Получилось, что в среднем они согласны доплатить 10% за качественный внешний фасад, кто-то говорил о 15–20%, а кто-то – о 5%. Поэтому, конечно, спасибо за ваши всегда разные объекты.  
Раз заговорили о ВТБ, переходим к архитекторам. Поделитесь, как вам работается с девелоперами?  

Евгений Подгорнов: 
 Мой взгляд не сильно отличается от взгляда любого архитектора. Потому что задачи, которые ставит девелопер, приблизительно одинаковые: есть участок, количество метров,  желание сделать проект. Локация, как правило, определяет предельную возможность участка. У застройщиков в элитном сегменте свое видение, но они тоже считают деньги, и все равно стремятся выжать из площадки максимум.  
Проект «Петровская Доминанта» я считаю достаточно удачным: дисперсность зданий, проникаемость, вокруг – зелень. Мы ощущаем, что находимся на острове, а не в плотной застройке.  
Сейчас в тренде – огромные окна в пол, ощущение воздуха и видовые характеристики. Это не то чтобы преимущество, сколько цель покупки жилья на том же Петровском острове. Изменился подход к планировкам, сегодня легче продать более компактную квартиру, хочется больше метров – объединяй, бери этажами. То есть идет разукрупнение лотов.  
В клубном доме у Троицкого собора недавно сменился застройщик. И первый же вопрос нового собственника: нельзя ли сделать более мелкую нарезку квартир? Сейчас мы этим заняты… Но есть нюанс: основной фасад здания смотрит на собор, а так как нужно соблюсти инсоляцию, то получается, что спальни выходят на собор. В моем представлении они все же должны быть ориентированы во двор.  
Проект на Петровской косе, 1 изначально мы согласовывали в стиле «лофт», с большими витражными окнами, с множеством элементов из металла. Но сменился собственник, а покупатели сказали – хотим видеть светлый дорогой фасад. Поэтому перешли на юрский мрамор, хотя он дороже, сохранив всю композицию.  

Халмурат Касимов: 
 Есть ли сегодня дефицит материалов и оборудования?  
 
Евгений Подгорнов: 
 В одном из наших проектов на Карповке предполагался кирпич, который был уже принципиально оговорен, бельгийские материалы. И в один момент оказалось: ни кирпичей, ни гранита, ничего нет. Начали искать места, где это можно у нас добыть. Нашли не сразу. Но сегодня уже есть альтернативы: что-то везут из Китая, что-то сами научились производить. 

Анна Любимова: 
 У нас на разных стадиях реализации несколько дорогих проектов в центре и на Крестовском острове. Два проекта капремонта и реставрации: «Мадонна Бенуа» и «Три Грации». Что их объединяет? Здание должно быть дорогим внешне. Мы даже подготовили небольшой расчет того, какую долю занимает красота в себестоимости строительства.  
ЖК «Привилегия»: достаточно крупный проект, большая доля ландшафтного дизайна, очень дорогие интерьеры. На фасады ушло 11% от общей стоимости строительно-монтажных работ, на отделку общественных зон – 20%; доля благоустройства во всех проектах почти одинаковая – от 1,5 до 2,6%. 
ЖК Esper Club: красивый проект, в фасадах использованы мавританские и готические мотивы, спасибо студии Intercolumnium! На фасады потрачено уже 25%; на отделку интерьеров – 10%, так как дом маленький и лобби небольшое; на благоустройство – 2% (маленький двор).  
Клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной: фасады – 16%; отделка МОПов – 13%; благоустройство – 1% (компактная придомовая территория).  
Клубный дом «Три Грации» – реставрационные работы продолжаются, поэтому расчеты приблизительные: фасады – 12%; отделка интерьеров – 14%. В подобных проектах используются только дорогие натуральные материалы, детали и декор изготавливаются по индивидуальному заказу.  
«Мадонна Бенуа» на Петроградской стороне – завершается капитальный ремонт. На фасады – 10%; отделка МОП – 11%; на благоустройство отведено 2%, но это не столько наша территория, она прилегает и к другим домам. 
Клубный дом «Идеалист»: отделка – 10%; благоустройство – 2,5%.  
Если суммировать затраты на красоту, то получим, что в премиум-классе это 22–23%, а в элитном сегменте – от 28 до 38% общей стоимости строительно-монтажных работ.  

Владимир Федоров: 
 Ингмар, как вы работаете с известными заказчиками, например, по аэропорту в Левашово? Мы знакомы давно, еще с вашего проекта «Явара Нева» на Бычьем острове.  
У вас есть проекты не только в Петербурге, но и в Улан-Удэ («Улыбка Будды»), а сейчас и на Мальдивах, где вы не просто архитектор, но еще и посол доброй воли.  

Ингмар Витвицкий: 
 Мы делаем корпоративный проект для Газпрома – аэропорт в Левашово. Он состоит из пяти зданий: пассажирские терминалы (большой и малый) для внутренних и международных авиалиний, штаб-квартира «Газпром-авиа», бизнес-центр на 200 сотрудников и гостиница для летного состава.  
Петербург – город-ансамбль, поэтому хотелось создать единую композицию. Мы проектируем по стандартам Well-Building, что позволяет удобно раздать задачи смежникам. В зданиях предусмотрена антибактериальная среда с обработкой воздуховодов, биодинамическое освещение, определенный вкус воды, безбачковые унитазы и прочие новшества, которые даже с учетом начала СВО мы пытаемся реализовывать. 
Работа идет непросто, потому что строим для тех, кто находится на другом пользовательском уровне. Линия гостеприимства: из хорошей машины – в хороший маленький самолет – не должна нигде прерываться. Пассажир не должен испытывать какие-то иные эмоции, получая этот продукт. Прежде чем начать строить, мы анализировали зарубежный опыт, где малые аэропорты принимают борт № 1.  
Аэропорт проектируется изнутри наружу, такой принцип я проповедую для любых объектов. Надо посчитать пропускную способность, понять, как здание получает свет, чтобы архитектура была энергоэффективной. Мы применяем солнечные батареи, которые окупятся за 8 лет. Например, затраты на электричество для системы снеготаяния на кровле зимой перекрываются летом за счет получаемой солнечной энергии. Экономит энергию и внешняя пассивная солнцезащита на фасадах… В пособии по проектированию международных аэропортов есть нормы ИКАО, в них сказано, что вновь строящиеся здания должны вбирать лучшие мировые практики. Такой подход сразу дает совершенно другой результат. И он применим к строительству любых зданий, включая жилые. 
Аэропорт в Левашово активно строится, многие элементы уже смонтированы. Работая над этим проектом, мы хотим создать архитектуру, которая могла бы достойно представить Петербург гостю, впервые прилетевшему в наш город.  
Петербург достоин современного видения. У меня есть проект ЖК «Бетанкур» на Уральской улице. Это параметрическая архитектура. Линия фасадов со стороны Невы вторит сложившемуся стилю разновысотной архитектуры.   

Халмурат Касимов: 
 Из какого материала фасады «Бетанкура»? 

Ингмар Витвицкий:  
 Это гибкая структура: фибробетон, светящаяся система, моллированное стекло. Но все новое, что строится в Петербурге, не вызывает такого интереса, как в Москве. Мне кажется, Петербургу пора «освежаться». 
Мы работаем также на Мальдивах, я там бизнес-посол от «Деловой России». Работать сложно, ибо там задействованы лучшие архитектурные бюро мира. Требуется уникальность. Как говорят местные, «серости» у них своей хватает. В зоне нашей ответственности также ведение переговоров на правительственном уровне; изменения основного энергоносителя (переход страны с дизеля на газ), организация прямых авиалиний из российских городов-миллионников.  Открывается генконсульство в Мале, где также ждет много работы. 

Дамир Бахтигараев:  
 Наше предприятие входит в «Группу ЛСР», это одно из крупнейших объединений в сфере строительства и производства стройматериалов. Производимые нами материалы используются широко, в составе Группы есть предприятия по производству бетона, газобетона, кирпича лицевого, клинкера фасадного и тротуарного, бетонных камней, крупноформатной поризованной керамики, бетона, инертных материалов (песок и щебень), а также подразделения, предоставляющие услуги по аренде кранов. 
Популярность кирпичных фасадов растет в проектах среднего и высокого ценового сегмента, уступает позиции в эконом-классе. Но количество проектов с использованием кирпича – огромное. Кирпич и клинкер производства «ЛСР. Стеновые» применяется как на собственных объектах «Группы ЛСР» (ЖК «Венеция», «Верона», «Русский дом»), так и в проектах других застройщиков. Недавно сдан наш элитный ЖК Neva House, спроектированный Евгением Герасимовым, где выполнены уникальные фасады. Для этого комплекса мы разработали лимитированную серию клинкерного кирпича нетиповых размеров (21 на 4,5 см). Это стало для наших технологов новым опытом, совместно с архитекторами разрабатывались уникальные виды кирпича, не поставляемые в Россию и не производимые здесь. Требования заказчика и архитектора были очень высокими, так как фасады выходят на Петровский проспект. Нужно было привлечь клиентов неординарной архитектурой, это было требование и наших руководителей. Считаю, что с задачей мы справились, особенно в первом корпусе, который получился брутальным. Его орнамент включает более 25 оттенков ангобированного кирпича. Мне кажется, мы нашли удачное решение. 
В сегменте комфорт и ниже используются более дешевые материалы. Застройщики переходят от традиционного кирпича или крупноформатного керамического камня на бетонные камни, фасады в основном штукатурные. Но кирпич тоже широко распространен, особенно в некоторых локациях, например, в проектах в Новоселье, где его использование придало зданиям более статусный облик.  
В бизнес-классе каркас дома сегодня чаще заполняют не кирпичом, а монолитным бетоном. 
Кстати, у нас была предварительная договоренность с ГК «ПСК» о поставке наших облицовочных кирпичей для ЖК «Северная корона». К сожалению, не получилось из-за дефицита белой глины. Мы не смогли поставить кирпичи с необходимым для заказчика цветом. Но продолжаем разрабатывать новые продукты, производство постоянно совершенствуется, проводятся научные исследования, что позволит нам избежать подобных ситуаций в будущем. У нас уже есть интересные разработки, например, кирпичи с частичным или смешанным ангобированием (нанесением тонкого слоя цветной пасты. – NSP), также в наш ассортимент возвращаются традиционные светлые тона – бежевый, пшеничный, серый.  

1 из 17

Сергей Софронов: 
 Начну с главного – окупается ли красота? Безусловно, а уникальная окупается вдвойне, может, и втройне. Она дает добавочную стоимость любому продукту. 
«Северная корона» – не первый наш проект в дорогом сегменте. Мы начинали с ЖК бизнес-класса «Дипломат», там достаточно традиционная архитектура в штукатурке, характерная для этой части Петербурга. А новое прочтение архитектуры и более глубокое погружение в разработку продукта можно увидеть в ЖК «Новый Невский», спроектированном Евгением Герасимовым. Фасад дома визуально разделен на три части, с разными стилями и материалами. Этим задается разнообразие, что соответствует стилю застройки центра города с плотным чередованием фасадов. 
Для нас как для заказчика важно сделать красивую и достойную архитектуру, чтобы это оценили клиенты и проголосовали рублем. Но это не единственный мотив, мы чувствуем ответственность, строя в таких местах. Особенно это касается «Северной короны», которая находится в парадной части Петроградской стороны. Фасады комплекса развернуты к набережной Карповки на протяжении порядка 250 метров. Это такой кварталообразующий проект. 
В ходе его реализации мы не могли не столкнуться с импортозамещением материалов. У нас было согласовано использование голубого норвежского гранита. После известных событий пришлось искать альтернативы, к счастью, они нашлись. И мы удовлетворены выбранным архитектурным обликом и тем, какой получилась «Северная корона». 
Нулевой цикл был достаточно долгим, потому что пришлось демонтировать мощную подземную часть бывшей гостиницы «Северная корона», которая была выполнена на совесть. В связи с этим стоимость СМР получилась выше, чем обычно. Стоимость фасада можно оценить в 13% от общих затрат на СМР. Но одного фасада мало. Если есть возможность сделать эффектную обертку архитектуры – красивый ландшафт – нужно ею воспользоваться. Площадь благоустройства составила 2300 кв. м. Помимо закрытых приватных дворов, в проекте есть общественная зона благоустройства, в традиционном для Петербурга решении двора-курдонера, который раскрывается на набережную Карповки в сторону Геслеровского моста. Для создания ландшафта мы привлекли известную студию, которая разрабатывала проекты благоустройства Новой Голландии и Тучкова буяна. Ландшафт будет выполнен в бионических плавных формах, на контрасте с традиционной архитектурой. Стоимость благоустройства – примерно 5% от СМР. 
Дополнительно создана инфраструктура только для жильцов дома: детский клуб с игровым пространством и кабинетом, клуб-гостиная с переговорной и рабочими местами, спортивный зал с тренажерами и массажным кабинетом. Интерьеры входной группы украшает мозаичное панно по мотивам произведений Ивана Билибина. Это довольно сложная и кропотливая ручная работа, сборка мозаики заняла 100 дней.  
Другой наш проект – ЖК бизнес-класса на Бакунина, 33 – менее сложный в строительной части. Его спроектировал бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко в выдержанном петербургском стиле, характерном для этой части исторического центра. Это гранит на первых двух этажах, а выше – фасады в цветах классической палитры города. Такого цветового правила мы придерживаемся во всех наших проектах в центре. На Бакунина мы также привлекли к разработке концепции ландшафтного дизайна известную студию. Интерьеры общественных зон будут выполнены в стиле элегантной классики, в мягких тонах. Проект тоже успешен с точки зрения реализации.  

Полина Стрих: 
 VIDI – наш первый проект, с которым мы вышли на рынок как самостоятельный девелопер. Официальный старт продаж случился 14 февраля 2022-го. Наша реклама поработала ровно 10 дней, дальше начались другие времена. Строим в исторической части, поэтому не можем позволить неяркую архитектуру. Город нужно украшать, это мое глубокое убеждение. Спроектировала комплекс мастерская Сергея Цыцина в неоклассическом стиле. И по материалам, изначально заложенным в проект, мы попали в турбулентную ситуацию. Но было принято волевое решение: не экономим на проекте, несмотря ни на что. Нам удалось установить бельгийские окна Reynaers (хоть и с небольшой задержкой); в облицовке использовали достаточно дорогой материал – терракоту. Повторяя текстуру натурального камня травертина, она создала очень монолитный красивый образ. В облицовке фасада также применялись натуральный гранит, стеклофибробетон, композитные панели. В результате полностью воплощена задумка архитектора. 
Концепция лобби и МОПов разработана британскими партнерами – студией Identity Design. Они также участвовали в создании концепции парадного лобби в элитном ЖК «Привилегия» на Крестовском острове. 
Затраты на красоту составили порядка 30%. Соглашусь с коллегами, это окупается. И вообще красота спасет мир, как известно. Но солидарна я и с Владимиром Федоровым: мы очень сильно зависим от индивидуальных вкусов, потому что выводимые на рынок проекты часто зависят от мнения отдельных людей, утверждающих концепции. И не всегда даже самые шикарные идеи девелопера и архитектора могут воплощаться в жизнь. Тому есть множество примеров. 
Архитектура в сегменте премиум и выше сегодня входит в топ-3 основных критериев, по которым выбирают проект наши потребители. Помимо локации и внутреннего наполнения, архитектура – некая визитная карточка того места, где человек живет. И первое впечатление о доме создается снаружи. Я – абсолютный визуал, помню, как гуляла по Петербургу в период пандемии, когда не было вообще людей, туристов. У нас потрясающе красивый город. Но есть определенная проблема: очень тяжело интегрируются современные решения в историческую часть, это трудно дается, и не всегда согласуются действительно интересные проекты. В Москве гораздо больше компромиссных решений и чаще удачно сочетается исторический облик с современной архитектурой.  

Владимир Федоров: 
 В Москве больше денег, но у вас тоже, судя по ценам на ваши апартаменты, достаточно хорошо совпадают вкусы заказчика и покупателей. И через 50 лет ваш объект будет в «белой» книге, а не в красной.  
Сергей, вы реализуете «Проект 6|3», не создаете архитектуру, а работаете уже с имеющейся. Сложно ли вписаться в уже готовое здание, которое сделали до вас, адаптировать его?  

Сергей Тарасов: 
 Наш проект находится в самом центре Петроградской стороны, буквально две минуты от Биржевого моста. Это реновация, поэтому, с одной стороны, нам проще, если говорить об архитектуре. С другой – сложнее, потому что с дореволюционных времен серьезно изменились требования к планировкам, инженерии, дополнительным услугам и качеству жизни. Дизайн общественных зон и планировки выполняет для нас студия DA Bureu, в стилистике сдержанного минимализма, который, как нам кажется, наиболее актуален сегодня.  
Мы просили архитекторов вдохнуть в старые стены ощущение тихого и теплого пространства, а также поработать с историческим наследием, по возможности оставив элементы старого парадного Петербурга. Мы восстанавливаем архитектурные элементы в парадных и местах общего пользования, сохраняя историческую концепцию. Стараемся максимально аккуратно, тонко и деликатно подходить к восстановлению дома, отдавая дань наследию города. 
Во дворе мы делаем точку притяжения для жителей района, проводим благоустройство и озеленение. Здесь предусмотрены арт-объекты – отсылка, дань уважения к известным личностям, жившим в разные годы в этом доме. Например, профессор Александр Шорин – создатель звукового кино, в честь которого во дворе будет установлен арт-объект, так называемый Шоринофон, похожий на трубу граммофона. 
Помимо обычных квартир в доме будут доходные студии, а также бутик-отель. Здесь тоже прослеживается историческая преемственность: изначально дом был построен как доходный. Кстати, в доходной части в то время также преобладали небольшие и компактные планировки. Сегодня мы также видим, что наши покупатели стали больше присматриваться к гибридному формату владения жильем не самых больших площадей.  

Халмурат Касимов: 
 Гибридный формат владения  не такое распространенное словосочетание. Правильно я понимаю, что это квартира, в которой ты можешь жить, потом уехать, пожить в другом городе или стране, а твоя квартира в это время будет сдаваться в аренду. Так?  

Сергей Тарасов: 
 Да, верно. Современные клиенты покупают недвижимость не только для того, чтобы сохранить капитал, они хотят более разумно использовать актив, извлекая по возможности доход. В доме появится отельная инфраструктура. Гости, собственники и арендаторы квартир могут пользоваться гостиничными услугами 24/7, включая room-сервис, фитнес, спа, комнату для ребенка с няней, клининг; в нашем проекте есть все условия для гибридного владения квартирой.
Возвращаясь к вопросу о красоте. На мой взгляд, тихая, естественная, гармонично вписанная в окружающую среду красота, конечно, окупается. Это мы видим по нашим клиентам, которым интересна эстетика старого Петербурга в современном прочтении. 

Елизавета Гречухина: 
 Сегодня мы увидели много прекрасной архитектуры и, полагаю, у нас нет другого пути, кроме как благодаря ей делать город лучше. Тот, кто занимается урбанистикой, знает, что на стоимость жилья во многом влияет то, насколько развита экономика локации: какие сервисы и инфраструктура есть, сколько рекреаций, рабочих мест рядом. Когда мы строим на территории гринфилда, то с нуля создаем такую городскую среду, причем не только здания и улицы, но и саму жизнь города, помогая настраивать работу бизнеса и социума. 
Город – это ведь не только кварталы, но и пространства между ними – точки притяжения. Их важно распределить по всему району, концентрируя или, наоборот, разряжая пешеходные потоки.  
В одном из наших крупных проектов в районе Прокшино (Новая Москва) мы разрабатываем общественный центр. Это межрайонная точка притяжения, где первый этаж отводится под коммерцию, а выше – социальные кружки, музыкальные школы и пр. Фактически это Дом культуры, который мы не обязаны строить, но чтобы новый район становился комфортным, мы должны создавать в нем подобные функции.  
Отдельный пласт – социальная инфраструктура, мы – одни из лидеров в этой области, потому что к школе подходим не просто как к стандартному социальному объекту, а насыщаем его хорошим образованием, внимательно относимся к работе (и подбору) педагогов. И каждый соцобъект – еще и дополнительная точка притяжения. Школа во внеурочное время работает для всех жителей микрорайона (можно посещать спортивные секции, студии, кулинариумы и пр.).  
В наших проектах основные пешеходные маршруты соединены со всеми важными общественными пространствами и соцобъектами. И трафик, который возникает в этих микрорайонах, это трафик к социальным объектам. Все сервисы, которые мы проектируем, создавая улицы, мы ориентируем на эти пешеходные потоки.  

Владимир Федоров:  
 Сколько уходит на благоустройство? 

Елизавета Гречухина: 
 Примерно 10–15% от общего объема затрат на строительство. Это значительно выше показателя по рынку, но нужно понимать, что в эту сумму входит не только благоустройство дворов, но и создание общественных пространств, рекреационных зон. При этом мы внимательно подходим к ландшафту, сохраняя и подчеркивая его естественность. Иногда нам приходится по ППТ менять дорогу, чтобы сохранить, например, вековой дуб. Это дополнительные усилия, но такой подход делает среду разнообразной и интересной. 

Владимир Федоров: 
 Это классно, но это Москва. Что-то подобное у нас планируете? 

Елизавета Гречухина: 
 Да, мы сейчас реализуем два проекта: во Всеволожске и в Лаголово. Здесь мы используем аналогичные подходы. Также, помимо большого опыта в вопросе социальной инфраструктуры, у нас есть уникальные компетенции по работе с малым бизнесом. Благодаря стратегиям, которые мы закладываем еще на этапе проектирования, в Новой Москве мы сократили ротацию бизнеса в первые годы развития районов с 30 до 5%. Тот же подход мы применим и в петербургской агломерации. Кроме того, мы строим социальную территорию, в структуре ГК «А101» есть образовательный проект «Лернити», одна из ключевых задач которого – формирование во всех построенных ГК «А101» районах добрососедских центров, общественных гостиных, мастерских, театров, галерей. Специалисты бюро говорят, что в крупных городах 75% жителей любого дома просто не знакомы с соседями, а ведь это влияет и на качество жизни, и на отношение к району, в котором ты живешь, – оно всегда лучше, если рядом друзья. Эти мощные механизмы позволяют нам создавать качество города. Архитектура – это важно, но важны еще и процессы, которым мы можем помочь состояться.

Екатерина Немченко: 
 Возвращаясь к теме элитной недвижимости. Очевидно, что при создании нового проекта в первую очередь играют роль особенности локации и предпочтения заказчика, потом в коллаборации с архитектором рождается проект, который приглаживается (или трансформируется) под присмотром надзорных органов. В итоге мы получаем достаточно разные проекты, которые были всегда востребованы. На них могли по-разному реагировать. Например, ЖК «Венеция» – яркий проект, вызывающий противоречивые оценки: одним очень нравится, другие считают его неуместным. Но были проекты, которые нравились всем и всегда. 
Чем руководствуются застройщики, создавая новый проект? Это: история, гений места, красота, аура нашего города, ведь Петербург – это про любовь. Но не только про любовь, но и про деньги. А что есть красота? Достаточно ли собрать самое дорогое и прогрессивное в одном месте? Такое решение будет однозначно дорогим в реализации. Но будет ли это востребовано, окупится ли? Про денежную составляющую нельзя забывать. 
Любой проект в Петербурге уступает московскому. Как ни крути. Поэтому любой проект у нас – это компромисс с оглядкой на платежеспособный спрос. Но ожидания у покупателей и требования к дому – высокие. Если раньше решающую роль играла локация, сегодня проекты конкурируют в схожих локациях, и у покупателей на первое место выходят характеристики самого дома. Это: архитектура, планировки, благоустройство, инфраструктура, используемые материалы. По нашим исследованиям, 38% покупателей считают параметры проекта главными при выборе, а ценность локации сместилась на второе место – с 28%. Естественно, важны также цена, способ покупки и надежность застройщика. Это хорошо видно на примере Петровского острова: локация одна; в ее пределах сконцентрирован большой объем предложения и сформировалась высокая конкуренция. Поэтому в фокусе покупателей, ориентированных на это место, характеристики проектов и их концепции, то, что придумали застройщик с архитектором. 
Элитный ЖК «Фамилия» изначально задумывался в другом сегменте, но мы дополнили проект и «вытянули» его на более высокий уровень, в том числе за счет добавленных «красот». В итоге комплекс получил много призов и наград. Нам показалось, что проекту нужна некая душа, и появился образ льва – хорошо транслируемый и признанный в Петербурге. У нас он отражен в скульптурной композиции семейства львов во дворе. На нее очень хорошо реагируют как жильцы, так и их гости. Образ льва прослеживается и в оформлении фасадов (маскароны), и в продвижении проекта. Выразительности зданию придала художественная подсветка фасадов. 
Несмотря на сложный период, который пришелся на отделку парадного лобби, мы его полностью сделали по утвержденному дизайн-проекту, и лобби стало настоящим украшением дома.  

Халмурат Касимов: 
 Кстати, Екатерина, ваш слайд не передает всей прелести этого лобби. Кто не был – рекомендую. Все сделано очень красиво и элегантно: огромный двусветный зал из белого мрамора, мраморные лестницы, расходящиеся на две стороны; теплые панно из оникса; необычный авторский светильник в виде волны под потолком; отреставрированный рояль.    

Екатерина Немченко: 
 Согласна, пространство площадью 360 кв. м получилось уютным и красивым, здесь иногда проводятся музыкальные вечера; там же работает и ресторан. Это открытое для всех пространство, поэтому милости просим.
В отличие от коллег, мы по-другому считали затраты на красоту, учитывая только дополнительные опции (относительно базовых решений). У нас это отделка гранитом первых этажей, скульптурная композиция львов, премиальная отделка лобби, рояль, крупномерные растения в благоустройстве и т. д. Суммарно затраты на эти опции составили 2,8–3% от общего бюджета проекта. Кстати, подобное оформление лобби увеличивает затраты в 10 и более раз относительно базовых решений. Окупается это? Однозначно, да. Поскольку создает уникальный образ объекта. 

Михаил Гущин: 
 Экономическая модель девелоперского проекта сегодня просчитывается с высочайшей детализацией и глубиной. Вклад каждой составляющей можно вычислить. Например, затраты на благоустройство составляют около 5% от бюджета проекта; отделка МОП и входных групп – 7–10%; архитектурная концепция – 0,5%; проектные работы (включая работу архитектора и генпроектировщика) – 4–6%. 
Но куда сложнее понять, что из этого «красота». Можно ли назвать красивым проект с хорошим фасадом, но неудачными планировками? С дорогим дизайном МОП, но непродуманной организацией внутреннего двора? Мы в RBI всегда исповедовали комплексный подход, для нас искусство технологий и жизненных сценариев не менее важно, чем искусство архитектуры или дизайна. Так что «красота», по-хорошему, занимает 100% стоимости проекта. 
Конечный облик дома определяет заказчик, но он должен понимать, какой архитектор лучше всего подойдет для проекта в конкретном месте, кто именно нужен здесь и сейчас. В этом – большое искусство девелопера. Именно в таком сценарии рождается синергия, стороны «не давят» друг на друга, а обогащают идеями. Некоторые считают, что архитектор всегда стремится создать нечто амбициозное, а заказчик держит его в узде бюджета. Это не так, хорошие архитекторы всегда мыслят в категориях экономики. Так, зодчий Евгений Герасимов несколько лет назад начинал создавать ансамбль вокруг Феодоровского собора на Миргородской улице. К нему мы обратились для реализации нашего проекта «МИРЪ». Он должен завершить ансамбль площади вокруг собора, и поэтому он по-своему развивает традицию неорусского стиля. 
Архитектор подготовил для нас несколько вариантов фасадов. Полистав альбом, президент RBI Эдуард Тиктинский задумался – и предложил немного пересмотреть подход. Не ограничивать себя экономическими соображениями, а попробовать создать что-то действительно необычное. Евгений Герасимов как будто этого и ждал: он так вдохновился предложением, что «доработанные» фасады были представлены уже через пару недель. Так наш проект «МИРЪ» получил богатый фасадный декор. 
В условиях снижения спроса у девелоперов два пути: либо максимально удешевлять продукт, сохраняя доступность покупки на прежнем уровне, либо продолжать создавать качественный, выделяющийся продукт, который всегда найдет покупателя. Для компаний, которые, подобно нам, выбирают второй путь, качественная архитектура, конечно, остается конкурентным преимуществом. Мы всегда считали, что вложения в архитектуру, в проектирование окупают себя. 
Принцип «чем дороже – тем лучше» здесь необязательно работает, архитектура должна соответствовать окружению. «Дорогой» фасад в стиле ар-деко за пределами центра уже может смотреться инородно.  

Елизавета Конвей: 
 Красота точно спасет мир, и то, что делает Екатерина, спасет, и то, что делает Element Development. Хотя часть Петровского острова у Биржевого моста очень отличается от части у Бетанкура.  
Окупается ли красота? Как коуч спрошу: зачем? Любой девелопер, наверное, должен задать себе этот вопрос. Она не окупается, если это: не тот проект, клиент или сегмент. Чем выше по пирамиде Маслоу, тем важнее эстетическая составляющая. 
Эстетика в архитектуре, отделке и ландшафте – важна, доля ее в бюджете СМР будет меняться в зависимости от того, о ком мы говорим: федеральном девелоперском локомотиве или бутиковом проекте; новом строительстве или реконструкции/реставрации. Прозвучавшие сегодня цифры по затратам соответствуют действительности. Сложнее «оцифровать» уровень эстетического интеллекта. В девелопменте есть три сущности: заказчик-девелопер, архитектор-исполнитель и покупатель. Важно единое видение красоты, похожие вкусы. И если есть попадание, одно видение и ценности, тогда проект окупится.  
Эстетика – это про образ жизни. В проекте 17/33, где мы выступаем брокером, есть важный участник – Moss Hospitality. Сервис отеля 5* – часть «красоты», который мы будем совместно внедрять. В Москве есть лишь несколько проектов с таким консьерж-сервисом, и любопытно, что всего 30% покупателей им пользуются. Мы шутим, что пролетариату сложно прививать аристократические замашки; многое зависит от ментальности. Поэтому сообразность, уместность и умеренность – важные качества, которые должны быть присущи девелоперу.
В целом, красота – это не только визуальные атрибуты, но и удовольствие, которое мы получаем от всех органов чувств, некий эффект ореола, который девелопер может транслировать. По той же пирамиде Маслоу, чем выше сегмент, тем больше смыслов хочет покупатель. Здесь архитектура и все составляющие красивости и эстетики – это must have. 
В высоком сегменте важно имя архитектора, образ проекта, избирательность подхода. Единство экстерьеров и интерьеров служит еще и фильтром для будущих покупателей, которые входят в проект как в клуб, как в сообщество единомышленников. Поэтому красота действительно спасает мир, в том числе мир девелопмента. И чем тревожнее время, тем важнее эстетика как гармонизирующий инструмент.  

Халмурат Касимов: 
 Не имея всего того, что вы назвали must have, вы сумели в проекте 17/33 за несколько дней продать треть квартир. В первый же день торжественной презентации на тысячу квартир было подано 2 тыс. заявок. Чем «купили» клиентов? Неужели «Иванушки International» с Филиппом Киркоровым сделали вам план? 

Елизавета Конвей: 
 На самом деле образ у нас был, и архитектура тоже. Но успех проекта, наверное, в красоте маркетинга. Мы использовали множество инструментов: от подготовки потенциальной аудитории до пошагового сценария ценовой политики, которая динамично росла через каждые 3–5 минут. Конечно, «Иванушки International» и весь размах празднества тоже сыграли свою роль. 
Все это транслирует ценности девелопера; и в том числе стимулирует интерес покупателя.  

Ольга Мандрикова: 
 С большим интересом послушала про городские проекты, которые тоже хорошо знаю и многими восхищаюсь, но статистика неумолимо говорит о том, что в последние годы процесс деурбанизации набирает обороты, и он неотвратимо влечет наших покупателей из города. Это не тенденция, а уже свершившийся факт. 
За прошлый год больше 50% от общего объема реализованного жилья (городского и загородного) пришлось на ИЖС. Мы строим коттеджные поселки (КП), мы ближе к земле, и ленд-девелопмент полного цикла значительно отличается от городского. Мы берем большие массивы на Карельском перешейке, в Пушкинском районе и формируем там комфортную, благоустроенную, инженерно подготовленную среду для людей, которые хотят жить в своем доме.  
Начали деятельность с требовательного бизнес-класса. Сегодня волна спроса неотвратимо несет нас в сегмент «комфорт». И, говоря о красоте применительно к сфере ИЖС, я хотела бы отделить понятие эстетики и красоты от термина «элитарность». Мы считаем, что красивыми и интересными, при этом функциональными, могут быть жилые дома в любых сегментах, и реализуем этот тезис в проектах компании. Если говорить об эстетике КП, во многом она определяется общественными пространствами. Мы тратим значительный бюджет на создание рекреационных зон: детские и спортивные площадки, зоны отдыха, бульвары, малые архитектурные формы и пр. На общественные пространства в последние годы выделяем все больше площадей. Сегодня это не менее 1 га из 20–25 га общей площади поселка. На комплексное благоустройство этих пространств уходит до 8–10% от общего бюджета проекта, и это, несомненно, продающий фактор.

Проекты Maslov Group Development:  
база отдыха «О`Пушка», КП «История Парк», «Павлов`SKY»

Что касается архитектуры модульных домов, их облик во многом определяют технологии. 

Сейчас на загородном рынке в эконом-классе преобладает технология каркасного домостроения, в более дорогих сегментах – монолитный каркас, здания из газобетона с минималистичными, графичными фасадами, с большими панорамными окнами, плоскими или скатными крышами.  

Учитывая сложную экономическую ситуацию, мы пытаемся предложить лоты стоимостью 10–12 млн рублей (цена городской квартиры). Такую возможность нам дает собственное производство модульных домов средней площадью 50–65 кв. м. И если это применить к участку стоимостью до 4 млн рублей, земля и дом укладываются в лимит программы льготной ипотеки. Таким образом, мы расширили спектр предложений и отчасти сфокусировались на сравнительно недорогих лотах, оставаясь по основному продукту КП бизнес-класса.  

Халмурат Касимов: 
 Владимир, хотел чтобы вы, как эксперт, подвели итоги нашего «круглого» стола. 

Владимир Федоров: 
 У каждого эксперта, участника, есть свое мнение, свой вкус. Все мы говорим об одном и том же: что есть на свете красота, и почему о ней так часто спорят люди. «Сосуд она, в котором пустота, Или огонь, мерцающий в сосуде». Что важнее: форма или содержание? 
Я надеюсь, что у всех нас будут хорошие продажи, что мы перестанем играть понятиями, элита, бизнес или премиум. Важно не то, как мы называем объекты, а каковы они есть, и как их оценят потомки, спустя некоторое время. Важно, что они не появятся в списке диссонирующих объектов, а будут украшать наш город.