Большинство проектов, приоберетенных с готовой документацией, перепроектируются
Реализация участков с уже готовым проектом и даже разрешением на строительство – явный тренд на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Количество сделок между девелоперами по переуступке площадок продолжает расти. При этом в большинстве случаев новый собственник как минимум корректирует проект, а порой – и полностью меняет его концепцию. Что требует денег, времени и нервов.
Концепции, разработанные несколько лет назад, неизбежно устаревают: меняется экономическая ситуация, запросы и возможности покупателей. Однако еще быстрее может поменяться законодательство: как местное, так и федеральное. И в ряде случаев даже действующее разрешение на строительство не гарантирует реализацию задуманного проекта.
Наперегонки с законами
«При совершении сделки важно обратить внимание на дату выдачи разрешения на строительство. Мне нередко встречались документы трехлетней и более давности. Это очень значительный срок. У нового застройщика могут возникнуть проблемы с градостроительной документацией. Например, если в проект вносят изменения, то независимо от наличия разрешения на строительство он должен соответствовать актуальным Правилам землепользования и застройки, которые в Петербурге постоянно корректируются. Был случай, когда новый владелец участка с действующим разрешением постфактум выяснил, что из-за изменений правил уже не сможет построить здание заявленной высотности», – вспоминает генеральный директор Центра консалтинга и экспертиз им. Плетцер Алина Плетцер.
В ее практике есть примеры, когда после продажи участка концепция его застройки менялась в целом. Сохранялись только основные технико-экономические показатели, указанные в разрешении, например, высота, площадь, число этажей. Действующее законодательство этого не запрещает, но потребуется повторная экспертиза. «Зачастую, например, кардинально меняется квартирография проекта, когда просторные квартиры заменяют малогабаритными и наоборот. При повторной экспертизе очень многое зависит от качества первичной проектной документации и квалификации оценивавших ее экспертов. Нередко они оставляют желать лучшего, и тогда трудностей не избежать. Работу может упростить взаимодействие с прежними проектировщиками или анализ градостроительной ситуации и имеющихся материалов экспертной организацией перед сделкой», – уверена Алина Плетцер.
С ней согласен и руководитель ГК «Зерно» Данил Орлов: «Желательно сохранять команду, которая занималась проектом и знает все его сложности и подводные камни. Тогда внесение корректировок происходит в кратчайшие сроки и с минимальными проблемами».
Его компания участвовала в нескольких подобных проектах fee-девелопмента. Например, новый застройщик крупного жилого комплекса изменил даже технологию строительства: сборный железобетон – на монолитный каркас со стенами из газобетона и фасадного кирпича. «В данном случае разрешение на строительство гарантировало, что девелопер сможет реализовать проект в нужных технико-экономических показателях. В целом это не удлинило срок проектирования: разрешение позволяло начать подготовительные работы на площадке и параллельно вести перепроектирование, с утверждением изменений в экспертизе».
На другом объекте – жилой дом средней этажности – «ГК «Зерно» разрабатывала документацию стадии П, а сделка с участком состоялась уже перед заходом в экспертизу и получением разрешения на строительство. Проект пришлось переделать с учетом типовых решений девелопера, что подразумевало отмену части проекта планировки территории. В итоге ППТ так и не отменили, что привело к еще одной корректировке и смещению сроков.
Пустые хлопоты
Поводом для переделки проекта не всегда становится смена застройщика. Турбулентность в геополитике и экономике никуда не делась. Девелоперы пытаются соответствовать меняющейся конъюнктуре, из-за чего даже внутри одной службы заказчика может отсутствовать единое понимание параметров проекта, будь то квартирография или даже функционал. В результате глобальных переделок сроки реализации могут увеличиваться в полтора-два раза.
И, по наблюдениям руководителя архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкиной, это не всегда дает желаемый результат.
«Думаю, у некоторых компаний еще не появился навык работы в ситуации неопределенности, которая требует разумной смелости и рисков в принятии решений, а также быстрой адаптации. Ведь скорость изменений очень высокая, а их характер радикален. Казалось бы, это идеальное время для экспериментов, качественного изменения подхода к продукту. Но, к сожалению, далеко не все застройщики понимают, что старые методы теряют эффективность. Поэтому компании и «меняются» площадками и перерабатывают недавние технические задания. При этом их подходы к выбору участка, формированию квартирографии и пр. остаются преимущественно консервативными. В результате концепция корректируется, но реально ощутимых преимуществ проект не получает», – сетует Татьяна Бровкина.
Впрочем, не все девелоперы подтверждают, что за покупкой участка с проектом обязательно следуют переделки. «В большинстве случаев это экономически невыгодно, – уверена начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина. – Такие участки изначально продаются дороже. Ведь их преимущество в том, что можно быстро выйти на стройплощадку. Если же новый владелец участка не планирует строить по разработанному проекту, он просто переплатит: и за землю, и за перепроектирование. Как правило, площадки с разрешением на строительство приобретают ради экономии времени. Такие варианты рассматривают и компании, выходящие в новый для себя регион».
Проект тщательно изучается перед покупкой, до принятия решения об инвестировании, поясняет Наталья Кукушкина. Впоследствии возможны лишь косметические корректировки. Другое дело, что на рынке предлагают и неудачные проекты, но такие просто не следует покупать.
Мнения экспертов
«Девелопер может заказать перепроектирование в соответствии со своим видением и внутренними стандартами, но при этом, конечно, будет стремиться остаться в тех рамках, которые не потребуют новых пересогласований. Иначе теряет смысл та премия, которую девелопер платит, приобретая проект с пакетом разрешений. В подобных случаях мы, заказывая перепроектирование, не затрагиваем основные технико-экономические характеристики. Что касается дизайна, планировок, площади и количества квартир – эти параметры не являются основными. Их можно изменять, оставаясь в рамках действующего разрешения, и, занимаясь перепроектированием, вести начальные этапы строительства.
Мы достаточно серьезно корректировали наш проект «Биография» на Пионерской улице, при этом оставаясь в пределах действующего разрешения. Изменения касались планировок квартир, инженерии и т. д. С готовым проектом приобретали проект апарт-отеля ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной улице, но также сделали ряд изменений. Проект дома «Куинджи» на Лиговском проспекте владелец участка создавал уже по нашему техническому заданию, и после покупки необходимости в серьезных коррективах не было.
Важно, кто выступает в роли продавца. Если застройщик, который собирался строить самостоятельно, это, как правило, влечет минимум корректировок. Если согласования получал fee-девелопер исключительно для повышения стоимости надела, возможно, понадобится перепроектирование. Покупателю стоит внимательно оценивать экономику: стоит ли имеющееся РНС того ресурса, который необходимо будет затратить на перепроектирование. »
«Часто бывает, что проект разработан с учетом требований и трендов рынка, актуальных несколько лет назад, и уже не отвечает потребительским предпочтениям и действующему законодательству.
Мы в Группе Аквилон, приобретая проекты с готовой документацией, тщательно работаем над квартирографией, уделяя большое внимание планировочным решениям, а также вносим конструктивные изменения. Чтобы сберечь время и финансовые ресурсы, нужно внимательно изучить проект, оценить эффективность и возможные риски внесения изменений. В целом, если проект выбран удачно, можно обойтись корректировками, которые не требуют пересогласования в органах власти. Потому что любое дополнительное согласование – существенный риск нарушения сроков реализации проекта, а это очень ощутимо с точки зрения экономики. Перед приобретением проекта застройщик уже должен четко понимать, какие технико-экономические показатели, конструктивные решения, материалы и иные детали он, возможно, будет менять.»
«Перепроектирование после смены девелопера – довольно распространенная практика. Может меняться категория объекта, параметры квартир и функционал зданий. Наиболее радикальные переделки связаны с изменением целевого назначения. Например, когда офисный объект перепроектируют под жилой комплекс или торговый центр. Это требует новой архитектуры, изменений в части инженерных коммуникаций и даже в подходе к строительству.
При этом сроки могут значительно вырасти из-за получения новых разрешений, прохождения градостроительной комиссии и пр. Обновленные проекты зачастую требуют полного пересмотра документации и согласования с местными властями, адаптации под новые требования. Это может добавить от нескольких месяцев до года и более к общему сроку строительства. Есть риск, что новый проект в принципе не будет согласован, что может привести к его приостановке.
Необходимо все тщательно планировать на этапе подготовительных работ с учетом всех возможных рисков, обратиться к опытным специалистам. Раннее взаимодействие с градостроительными и другими контролирующими органами поможет выявить потенциальные проблемы и ускорить процесс получения разрешений.»
«На самом деле, площадок под жилую застройку с подготовленной градостроительной документацией и разрешением на строительство в пределах города уже нет. Если они появляются, обычно их предлагают ограниченному пулу застройщиков и по стоимости выше рыночной. А на открытом рынке чаще всего фигурируют старые проекты апартаментов либо многофункциональных комплексов. Последний вариант более реалистичен по цене входа, но требует значительных затрат на корректировку проекта и градостроительной документации. В лучшем случае, это может занять от четырех до восьми месяцев. А если требуется проходить градостроительную комиссию или получать новое разрешение на строительство, срок может растянуться до двух лет и более. В случае корректировки ППТ – еще дольше.
Рисков у таких проектов много, и предусмотреть их все крайне трудно. Поэтому банки очень неохотно кредитуют девелоперов для покупки проектов с апартаментами и только с максимальным собственным участием застройщика, чтобы снизить риски.
Каждый девелоперский проект в пределах города сейчас очень индивидуален, требует определенных финансовых и административных ресурсов, ну и, конечно, творчества. Лишь одно единое правило продолжает действовать для всех в Петербурге – социальная нагрузка. Обязательная везде, где планируется привлечение средств дольщиков по 214-ФЗ, в том числе для апарт-отелей и многофункциональных комплексов.»
