Инвестиции в рынок недвижимости: Петербург сдает позиции?

Общий объем российского рынка в первом полугодии в IBC Real Estate оценивают в 323 млрд. Скорее всего, по итогам текущего года рекорд 2023-го (874 млрд рублей) повторить не удастся. Прогноз на 2024 год по Петербургу: около 100 млрд руб.

ЗПИФ снижает риски  

В первом полугодии 2024-го наблюдается высокая потребительская активность в онлайн-ретейле, которая способствует росту спроса на складские помещения. При этом на фоне жесткой денежно-кредитной политики и при ключевой ставке на уровне 16% (с трендом на повышение) на рынке возросла популярность ЗПИФ.

«ЗПИФ – не новый инструмент, он существует в России уже более 20 лет, такой своеобразный аналог траста. Он интересен тем, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, и все полученные фондом доходы можно реинвестировать полностью. Пайщики платят НДФЛ или налог на прибыль только когда получают дивиденды, продают паи или ликвидируют фонд. При этом фонд позволяет бенефициарам обеспечить конфиденциальность: все сделки происходят от имени фонда, в открытых реестрах владельца не видно. ЗПИФ снижает риски для инвесторов, поскольку управляющая компания не допускает ущербных сделок и исключает конфликт интересов между пайщиками», – считает начальник отдела корпоративных продаж УК «ДОХОДЪ» Марина Сакович.

За январь–июнь 2024-го в Петербурге и Ленобласти введено 141 тыс. кв. м складских площадей. Сумма купленных и арендованных помещений составила 70 тыс. кв. м. По итогам года ввод составит 550 тыс. «квадратов», прогнозирует Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

В первом квартале базовая арендная ставка в строящихся и действующих складских объектах составила 9600 рублей и 9500 рублей за кв. м в год (соответственно). Во втором квартале средние расценки подросли до 10 600 рублей и 10 500 рублей за «квадрат». При этом в 2023-м на границе первых двух кварталов базовая арендная ставка в BTS-сделках была существенно ниже – 5,5 тыс. руб./кв. м в год, отметил директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Андрей Амосов. По прогнозам экспертов, в ближайшие два года рост арендных ставок на фоне дефицита качественных площадей составит порядка 30%.

Доля свободных помещений в складских терминалах А- и В-классов за первый квартал 2024-го составила всего 0,5%. По предварительным оценкам, по итогам второго квартала она еще снизится – до 0,2% (или 10 тыс. кв. м) без учета ротации, строящихся объектов и площадей, которые освобождаются в ближайшее время. В целом на рынке сейчас предлагается  312 тыс. кв. м складов.  

Спрос уходит в регионы  

В 2024-м значительно увеличился спрос инвесторов на продажу и покупку региональных торговых центров. По прогнозам IBC Real Estate, в 2024 году в Петербурге будет введено 71 тыс. кв. м новых торговых площадей. Результат, прямо скажем, скромный, хотя он и превышает почти вдвое итог 2023-го. В регионах общее количество новых торговых площадей составит около 170 тыс. кв. м.

«Региональные ТЦ с точки зрения стоимости квадратного метра сильно выигрывают у тех, которые продаются в Москве или в Петербурге. Готовый объект в регионе можно купить в три раза дешевле, чем в столицах. Цены начинаются от 25 тыс. руб. за кв. м (при актуальной себестоимости строительства в 75 тыс. руб.)», – комментирует генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников.

Общий объем качественных торговых площадей в Петербурге составляет 2,4 млн кв. м. К открытию в 2024 году готовятся три крупных объекта: ТРК «Парк Молл» (35 тыс. кв. м), ТРК «Небо» (25,7 тыс. кв. м) и ТЦ районного формата «Лунапарк» (10,7 тыс. кв. м) в Новогорелово.

«Каждый девелопер сейчас тщательно просчитывает доходность инвестиций и эффективность использования площадей. Поэтому мы постепенно движемся от объектов с арендопригодной площадью от 100 тыс. кв. м к ТЦ районного значения размером 15–20 тыс. кв. м», – отмечает руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров.

Активная экспансия российских брендов в сфере ретейла продолжается. Так, в первом полугодии, по подсчетам IBC Real Estate, 8 российских марок заняли больше торговых площадей, чем 15 новых международных брендов: 32 тыс. кв. м против 17,5 тыс. кв. м. 

Льготы для гостиниц  

В 2023 году был зафиксирован рекордный объем инвестиционных сделок в гостиничном сегменте. В 2024-м в Петербурге, по прогнозу IBC Real Estate, планируется к вводу 576 номеров – на 57% больше, чем в прошлом году. Общий объем рынка размещения в компании оценивают примерно в 17 тыс. номеров.

Интерес к гостиничному сегменту растет, в том числе на фоне мер государственной поддержки, которые стали стимулом для инвесторов.

«Есть много гостиничных проектов, реализованных за счет льготных кредитов. Но их дают на строительство объектов от 120 номеров категории 3–5 «звезд». Не всем регионам и небольшим городам нужны такие крупные отели. Им бы что-то поменьше и попроще. Условия поддержки государства довольно жесткие, а пройти все процедуры непросто», – считает директор компании Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз.

Во втором квартале 2024 года уже введено 276 номеров. В эксплуатацию сданы два крупных качественных объекта – «Domina Пулково» и «Cosmos Итальянская». До конца года планируется ввести еще один – «Лахта Тауэрс».

За январь–май 2024-го средняя цена за номер в Петербурге составила 6,5 тыс. рублей, а доходность номера – 3,5 тыс. Прирост средней цены номера (в зависимости от категории отеля) составил за первое полугодие 2024 года от 8% до 21%.

На долю сетевых классических гостиниц в Петербурге сейчас приходится 46% предложения (7,8 тыс. номеров). Из них 72% (5,6 тыс. номеров) находится под управлением российских операторов. У 28% (2,2 тыс. номеров) – операторы международные, комментирует Сергей Владимиров.