Закон о защите потребителей не будет распространяться на дольщиков
Что важного принесут застройщикам поправки в 214-й закон? Как избежать противоречий между разными законами и кодексами в сфере градостроительства? Кто должен строить «социалку» в рамках комплексного развития территорий? Об этом шла речь на очередном заседании Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, прошедшем в Петербурге.
Госдума недавно приняла сразу во втором и третьем чтениях поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…». По словам члена Экспертного совета, директора департамента права Союза строительных компаний Урала и Сибири Натальи Разумовой, документ устанавливает исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности: «Сейчас эта сфера регулируется как 214-ФЗ, так и законом о защите прав потребителей. Причем последний суды воспринимают как приоритетный, не замечая особенностей отраслевого законодательства, которое и должно определять финансовую ответственность девелоперов в отношении с дольщиками. Законопроект прошел активное обсуждение, поддержан Правительством РФ. Поправки ко второму чтению носят в основном лингвистический характер, но также сокращают гарантийный срок по объектам долевого строительства с пяти до трех лет».
Нестыковки и запреты
Кроме того, в Госдуму внесены поправки к правилам использования зданий, сооружений и участков, совершения регистрационных действий с ними.
«В документе нет революционных новшеств, и по большей части он догоняет уже сложившуюся практику. Он внесен Правительством РФ на основании ряда поручений Президента, но есть несколько нестыковок, а сам текст, как это часто бывает, не стыкуется с пояснительной запиской. В проекте много отсылок к Кодексу об административных правонарушениях, который должен меняться параллельно, но этих поправок пока нет, и прогнозировать, как будут работать нормы, пока проблематично. В целом законопроект мы поддерживаем, но необходимо устранить ряд недочетов», – говорит заместитель директора, руководитель юридической службы Ассоциации «Астраханские строители» Наталья Дубинина.
Например, документ обязывает всех владельцев зданий и сооружений приобрести участок под ними в собственность или в аренду. Но нет срока исполнения такой обязанности. Непонятен и механизм принудительной регистрации прав. Норма не новая, она просто ужесточается, но авторы не продумали, как это будет работать на практике. Кроме того, эти положения не должны применяться при комплексном развитии территорий, когда специально ограничивают круг лиц, которые уже после старта проекта могут приобретать недвижимость и участки.
В Градостроительном кодексе появится прямой запрет на эксплуатацию зданий и сооружений до их государственной регистрации. Обеспечить кадастровый и регистрационный учет должно «лицо, создавшее здание или сооружение». Наталья Дубинина говорит, что из-за этого непонятного определения уже есть судебные разбирательства и даже разъяснения Верховного суда, связанные с эксплуатацией объектов до их официального ввода: «Фактически эта ошибка повторяется, неточная формулировка множится, появляясь в других законопроектах, что недопустимо».
Законопроект позволяет приостанавливать регистрационные действия с объектами, если в ЕГРН нет сведений о правах, местоположении и границах участка. Норма совсем не учитывает старый фонд, где участки под многоквартирными домами зачастую не сформированы, а значит, купить или продать квартиру в таком доме не получится.
Ужесточается запрет на использование зданий, сооружений и участков не по целевому назначению. Но с применением этой нормы уже сегодня есть большие проблемы – дело дошло до Конституционного суда. Закон не учитывает, что разрешенное использование может быть как основным, так и допустимым. Но в ЕГРН вносится только основное назначение, а если владелец руководствуется вспомогательным, его могут привлечь к ответственности. Эта законодательная ошибка транслируется и в новый документ.
За чей счет «социалка»?
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал о свежем законопроекте, который облегчит реализацию проектов комплексного развития территорий: «Документ вносит ясность в вопрос, кто должен строить социальные объекты и другую инфраструктуру. Пару лет назад уже был законопроект, предполагавший эту нагрузку полностью возложить на застройщиков. Но новая инициатива предлагает возводить такие объекты за счет инвестора и (или) за счет бюджетной системы РФ. Это важная новелла, поскольку иначе большинство проектов КРТ просто бы остановилось, а новые никогда бы не стартовали».
Законопроект обязывает власти внести изменения в Генплан и Правила землепользования и застройки после заключения договора о КРТ. Часто в такие соглашения попадают участки, использовать которые для реализации проекта не позволяют ПЗЗ или Генплан. Есть примеры, в том числе в Петербурге, когда девелоперы из-за этого так и не смогли приступить к стройке. Власти заключали договоры, но правовых последствий по корректировке Генплана и ПЗЗ это не вызывало. Теперь такая обязанность органов госвласти может появиться. Члены Экспертного совета этот законопроект поддержали; создана отдельная рабочая группа, которая займется его доработкой.
Кроме того, в ряде регионов, если не в большинстве, власти стали блокировать выдачу разрешений на строительство, если девелопер не обеспечил создание социальных объектов на конкретной территории, ну или их строительство не предусмотрено бюджетом. НОСТРОЙ сформировал рабочую группу, которая должна выработать единую позицию по этой проблеме; в нее вошли и пять членов Экспертного совета. «Социальные объекты нужны, но надо разработать количественные оценки, которые позволят застройщикам заранее и точно рассчитать эту нагрузку, чтобы оценить рентабельность проекта. В Петербурге, например, пока так не получается», – констатирует Алексей Белоусов.
Презумпция виновности
Члены Экспертного совета подготовили отрицательное заключение на законопроект, который расширяет возможности для включения компаний, работающих по госконтрактам, в список недобросовестных поставщиков. Сейчас закупочная комиссия оценивает документы участников, достоверность сведений, в том числе об опыте работы. «Эти сведения, как и другие, берутся из открытых источников. Если предоставлена недостоверная информация, участник к торгам не допускается. Если контракт уже подписан, заказчик может его расторгнуть, а исполнитель попадет в реестр недобросовестных подрядчиков, но после оценки материалов ФАС. Законопроект же позволяет заказчику, который внезапно обнаружил недостоверные сведения об опыте подрядчика уже после исполнения контракта, в одностороннем порядке внести сведения о компании в реестр недобросовестных. Единственный способ обжаловать такое решение – обращение в суд. Это популизм и непроработанный законопроект», – уверена советник директора Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Ирина Кузьма.
«Случаи предоставления недостоверной информации действительно бывают. Но то, что предлагает законопроект, возымеет обратный эффект и позволит кошмарить строительный бизнес. Закупочные процедуры – это всегда площадка для соревнования заказчика и подрядчика, и сейчас есть некий баланс. Госзаказчики могут оперативно обжаловать итоги конкурсов, если есть сомнения в достоверности информации. Давать им дополнительные рычаги, чтобы не пускать участников на торги, нельзя», – полагает советник генерального директора СРО Союза «Строители Республики Дагестан» Леонид Бандорин.
«Сейчас в состав Экспертного совета входят 33 члена. Это представители федеральных округов, городов федерального значения и члены, избранные по квоте президента НОСТРОЙ. В первом полугодии 2024 года проведено пять заседаний, на которых рассмотрено 17 законопроектов (в основном в области градостроительных отношений) и проектов нормативно-правовых актов, а также три инициативы по совершенствованию законодательства от СРО.
Утверждено 10 экспертных заключений и сформулирована позиция по семи проектам нормативных правовых актов и обращениям СРО. Они направлены в федеральные органы исполнительной власти и профильные комитеты Госдумы для учета позиции Ассоциации «Национальное объединение строителей» и продвижения инициатив профессионального сообщества.
На мой взгляд, самыми важными законопроектами, рассмотренными Экспертным советом в последнее время, стала так называемая мебельная ипотека, позволяющая включать в договор долевого участия и ипотечный кредит на встроенную мебель в новостройках, а также распространение схемы со счетами эскроу на индивидуальное жилищное строительство.
За последние пять лет работы советом рассмотрены 465 проектов нормативных актов и иных документов, обращений окружных конференций членов НОСТРОЙ, СРО и их членов по вопросам совершенствования законодательства. Подготовлено 326 экспертных заключений, позиций, справок, методик и иных предложений.»
«Одна из самых важных тем – разрешение правовых коллизий вокруг выдачи разрешений на строительство и обеспечения новостроек социальной и инженерной инфраструктурой. Этого хочет государство и к этому готов застройщик. Но внятных механизмов нет, и их надо разрабатывать. Нужны критерии, иные подходы к градостроительным регламентам. Механизмы совершенствуются, например, комплексное развитие территорий переживает уже третью итерацию, но социальные обязательства застройщика в законодательстве так и не прописаны.
Отрадно, что роль саморегулирования абсолютно очевидно прослеживается во всех принимаемых законах и правилах. Ценность Экспертного совета в том, что, накопив огромный опыт, он на протяжении нескольких лет отсекает популистские и непроработанные законопроекты, которых достаточно. Есть яркие примеры, когда группы депутатов, видимо, в отсутствие профильных юристов, вбрасывают идею, но не прорабатывают юридическую технику и последствия.»
«Экспертный совет чаще готовит отрицательные заключения на рассматриваемые законопроекты. Не могу сказать, что качество вносимых в Госдуму документов очень хорошее. Нужно не только совершенствовать законодательство, но и формировать правильную правоприменительную практику. Это в настоящий момент даже более важно. Не факт, что принятый закон будет работать. Например, пять лет назад мы давали множество замечаний по предлагаемой системе зон с особыми условиями использования территорий, предупреждая, что в таком виде она не работоспособна. Законодательство вступило в силу, но фактически не действует.
Мы против избыточного правового регулирования в строительстве. Это отрасль экономики, которая подчиняется в первую очередь рыночным отношениям.»
