Инвестиции нового поколения обсудили на BestBreakfast

Согласно аналитическому обзору ГК «БестЪ», основанному в том числе на официальных данных Росстата, в Петербурге объем инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2024 показал прирост на 26% по сравнению к аналогичному периоду 2023 г. Отраслями-лидерами по объему инвестиций в Петербурге стали логистика и хранение (129 млрд. руб., прирост на 22%), промышленность (105 млрд. руб.) и недвижимость (19,9 млрд. руб.). На первом месте в структуре инвестиций в девелоперские проекты - жилье, далее коммерческая недвижимость, промышленные и складские здания. 

По мнению Станислава Ступникова, партнера, генерального директора «МТЛ. Управление активами» (ГК "БестЪ"), для Петербурга жилой девелопмент традиционно составляет основное направление развития: «Но по сравнению с прошлым годом, мы отмечаем значительный рост инвестиций в коммерческую недвижимость». 

Антон Декстер, исполнительный директор ГК RAUM, подтвердил рост популярности складских объектов: «Ставка аренды на складские помещения выросла более чем в 3 раза за последние 3 года. В 2024-25 годах будет введено в 5 раз больше складов, чем в 2022-23 г.г., но почти 80% от этого объема займут маркетплейсы. И несмотря на возросшую доходность, вложения в складской сегмент – это долгосрочная инвестиция, т.к. и рост стоимости нового строительства ежегодно опережает индекс потребительских цен более чем в 2 раза».   

«Вне зависимости от того, в какие активы и форматы недвижимости инвестируют сегодня частные инвесторы и компании, одним из ключевых факторов сохранения и увеличения доходности остается профессиональное управление такими активами, - считает Станислав Ступников, - Среди основных трендов в управлении недвижимостью сегодня можно выделить: рост спроса на управление много-собственническими объектами и объектами «сложной/неудобной» недвижимости, повышение эффективности управления через цифровые решения и тренд на инновации в эксплуатации. Тем не менее, у многих остается вопрос доверия к управляющим компаниям (УК), как один из работающих вариантов сегодня – создание совместных УК с представителем собственника объекта». 

Важность цифровизации в управлении активами недвижимости подчеркнула и Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE. По словам эксперта, особенно это важно для объектов, в которых задействована множественность сценариев работы с арендаторами или инвесторами, где важно учесть как интересы инвестора, так и быть удобными для конечных пользователей. “Коворкинги, сервисные офисы и апарт-отели сегодня, пожалуй, локомотивы цифровизации в сфере коммерческой недвижимости.”

Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций, Университет ИТМО обратил внимание экспертов на поколенческую разницу подходов к инвестициям. Более взрослые инвесторы ориентированы на сохранение капитала и вкладываются в консервативные, долгосрочные инструменты (недвижимость, пенсионные фонды, акции крупных компаний), тогда как родившиеся после 1997 года склонны рисковать, проявляют интерес к новым финансовым технологиям и готовы учиться экспериментальным инвестиционным стратегиям. 

Григорий Сосновский, региональный управляющий «БКС УЛЬТИМА» подчеркнул, что сейчас российские инвесторы выбирают тот продукт, который показывает максимальную доходность. В текущей ситуации – это облигации государственного займа. Но более молодое поколение выбирает акции новаторских, потенциально масштабируемых стартапов: «Молодежь ищет, где заработать, а более взрослое поколение – как сберечь».

Алексей Фурсов, президент «Холдинг Евразия»: «Если говорить об инвестициях, то я доверяю исключительно собственному опыту. И поскольку я уже перешел в стадию «сохранить», то 50% от заработанного я реинвестирую в собственные бизнесы, так как они показывают оптимальную доходность, а оставшиеся 50% распределяю между консервативными инструментами: недвижимость, банковские вклады, золото и т.п.». 

Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», считает, что правовая грамотность важна вне зависимости от возраста и поколения: «Бизнесу нужно внимательно подходить к структурированию и правовому оформлению своей деятельности, чтобы не потерять возможную прибыль. Например, если рассматривать распространенную форму ЗПИФов, то нужно учитывать, что налоговый кодекс не знает такого понятия. Т.е. льготы на организацию или физ.лицо для такого оформления активов будут недоступны».

Отвечая на вопрос «инвестировать или сберегать», эксперты показали целую палитру возможностей в текущей экономической ситуации. Так Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ-АПАРТ», считает, что свободные деньги должны работать: «В сегодняшней ситуации выборов два: либо депозиты, либо недвижимость. Мое личное мнение – в депозиты, даже по ставке выше 22%, идти не стоит, просто потому, что вы в конечном итоге не сможете контролировать эти деньги. И, опять же, мое личное мнение – когда вы, забрав вклад с даже самого выгодного сейчас депозита, например, со ставкой 22%, в итоге выйдете на рынок недвижимости, то вложить эти деньги выгодно вряд ли во что-то сможете. К тому времени все площади и объекты либо закончатся, либо подорожают больше, чем на 22% - замедление темпов строительства видно уже сейчас. Отсюда простой вывод: вкладывать нужно сейчас в доходную недвижимость. В какую именно, зависит от размера «кошелька»: если денег много, то инвестируйте в большие объекты, если не так много – то в апарт-отели, так как сейчас они гарантируют пассивный доход, который вы можете получать, не занимаясь этим бизнесом».

С ним согласен Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»: «Главным конкурентом недвижимости как объекта частных инвестиций сейчас являются депозиты. Вопрос, что, при примерно одинаковой прогнозируемой доходности, менее рискованно? На мой взгляд, недвижимость. За последние три месяца арендные ставки на жилье и апартаменты выросли примерно на 30-40%, арендная доходность с 6-8% годовых поднялась до 10%, чего уже давно не было. Плюс роста стоимости самой недвижимости никто не отменял. Если все это суммировать, то на длинном инвестиционном периоде получим доходность в 20% или чуть больше. Посмотрим на депозиты. Пока ставки по ним неспешно росли с 10 до 12%, с 12 до 15%, мы все радостно за этим следили, особенно реальные вкладчики. Но когда ставка стала подходить к 20%, все вдруг стали волноваться. Казалось бы, с чего? Тоже понятно, есть базовый закон инвестора: чем выше доходность, тем выше риски. И если доходность по депозитам стала такой высокой, то это может говорить только о том, что риски выросли”. 

Заза Паксадзе, генеральный директор Строительной Компании «Союз Девелопмент» считает, что инвестировать и сберегать, в общем-то, одно и то же по сути, потому что инвестиции  - это и есть сбережение в частности. “Покупать активы или продавать их? Я за покупку. Помимо всего прочего, «я купил» чисто психологически, эмоционально звучит лучше и оптимистичнее, чем «я продал». Покупать, то есть вкладывать, я считаю, нужно в первую очередь в здоровье и в образование, так как именно это самое важное, и уже потом в инструменты для дальнейших инвестиций.

Максим Мишота, директор департамента продаж и обслуживания среднего и малого бизнеса «Ростелеком»: «Инвестировать стоит не только во внешние активы, но и в развитие внутренних ресурсов. И мы видим внутри компании большое поле для инвестиций, прежде всего в развитие молодых специалистов, в новое поколение, которое придет на смену нам. Не все поколения сейчас заточены на то, чтобы идти работать по найму в крупную компанию, молодежь видит, что деньги можно зарабатывать легко и свободно. И поэтому наша задача – взращивать лояльность в молодых специалистах и создавать определенные заделы, которые привлекут молодежь в большие корпорации».

Вели мероприятие Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») и Людмила Рева, коммерческий директор «ГК Алькор».

*Аналитическая информация. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов.