Илья Дубяга: «Если мы хотим, чтобы Ленобласть развивалась, то это только КРТ!»
Эффективное развитие территории невозможно без разумного компромисса, без учета разнонаправленных интересов. О критериях, определяющих выбор того или иного формата, рассуждает Илья Дубяга, соучредитель компании «Стоун».
За свою профессиональную деятельность я принимал участие во многих коллегиальных структурах как исполнительной, так и законодательной власти, и районного, и городского уровня. Именно находясь внутри процесса и на разных его стадиях, начинаешь более тонко понимать цели и механизмы законотворчества, понимать, чего хотели добиться конкретным законом, как с ним работают правоприменители и как он меняется в процессе реальной жизни.
В Ленобласти, как и во многих других регионах, во главу угла ставятся вопросы недостаточного обеспечения жителей коммунальными ресурсами, инженерными коммуникациями, современной городской инфраструктурой, качественной улично-дорожной и транспортной сетью.
Одним из современных механизмов решения этих задач является формат комплексного развития территорий (КРТ). Руководители региона и строительного блока вырабатывают и реализуют новые принципы градостроительной политики.
Какие проблемы предстоит решить?
Должен быть соблюден баланс финансовой привлекательности объекта и социальной ответственности сторон. Для этого необходимо принятие КРТ для больших территорий и недопущение хаотичной застройки. Инвестору экономически невыгодно работать на маленьких участках и подключать дома к старым инженерным системам. Застройщик, выбранный на конкурсной основе, возьмет на себя обязательства по реновации инженерных систем, коммуникаций, дорог и строительству социальных объектов, если сможет вернуть свои вложения за счет реализации квадратных метров.
При взаимодействии с финансово-кредитными учреждениями инвестор должен иметь возможность пользоваться льготами. Необходим индивидуальный подход в финансировании таких проектов, учитывающий сложности документооборота, длительность строительного цикла и социальную ориентированность проекта в целом.
Все начнет работать, когда будет налажен учет и контроль в данном процессе. Важно, чтобы инженерные сети строились с профицитом мощности, так мы обеспечим потенциал развития территории. Но, например, профицит (избыток мест) в социальных объектах может привести к обратному эффекту. Контроль должны осуществлять местные власти, которые будут отвечать за эффективное использование бюджета.
В дополнение к КРТ должны работать энергосервисные контракты. Это особая форма договора, рассчитанного на несколько лет. Данный инструмент требует участия банковского сектора. Инвестор должен быть обеспечен кредитом на максимально лояльных условиях, это социально значимое направление. В вопросах коммуникации с банком и условий обслуживания важно создать механизм, который позволит быстро решать бюрократические вопросы.
Долгое время наши соотечественники жили в правовом и информационном вакууме, многие и сейчас остаются заложниками стереотипов. Часто жители не понимают преимуществ, которые дает реновация, и продолжают жить в аварийном доме. А процесс разрушения продолжается, и в конце концов становится угрозой для жизни. В аварийном и предаварийном жилье идет перерасход тепла, воды, электричества. По сути, граждане топят улицу. Это все отражается и на квартплате… Сейчас ситуация постепенно выправляется. «Зеленый свет» для КРТ могут дать жильцы многоквартирного дома простым большинством голосов. Ситуации, когда из-за упрямства одного собственника сотни людей подвергались опасности, продолжая жить в аварийном доме, в прошлом.
Компания «Стоун» в общественном пространстве давно работает с данной проблемой. КРТ позволяет разгрузить бюджет и успешно провести реновацию силами девелопера, но и оператору проекта нужна помощь от представителей власти. И это не только принятие новых законодательных актов. Требуется совершенствование механизма КРТ. Например, в плане управления рисками в случае угрозы выхода объекта из КРТ. Здесь необходима поддержка местных властей, их участие в информировании населения. Необходима комфортная площадка для диалога, с использованием наглядных и конкретных примеров улучшения качества жизни, на проектах, реализованных в регионе.
КРТ обещает быть отличным решением в вопросе реновации жилья, выгодным для всех сторон. Это понимают профессионалы, давно работающие с данной проблемой. Но целевой группе населения этот механизм малоизвестен, а если и знаком, то может трактоваться превратно. Важно преодолевать недоверие, донести до граждан преимущества этого механизма, его надежность, предоставить прозрачный план реновации именно их объекта. Застройщик готов предоставить ресурсы для достижения этой цели, но система информирования должна эффективно работать и вне муниципального контура, на региональном уровне.
Улучшение качества жизни граждан и создание инвестиционно-привлекательных территорий – основные задачи КРТ. В этом формате ГК «Стоун» сейчас реализует два проекта. Первый – в Сертолово, он еще на начальной стадии. Второй масштабный проект будет реализован на участке «Румболовское поле», который занимает 34,9 га. Он создаст комфортную среду проживания для 4500 новых жителей.