Кудрово приближается к развязке
Жилое строительство в бывшей деревне, а ныне городе Кудрово постепенно сворачивается. Теперь основной задачей для властей и застройщиков стало улучшение транспортной доступности местных новостроек, которая пока, мягко говоря, далека от идеала.
Жилое строительство в бывшей деревне, а ныне городе Кудрово постепенно сворачивается. Теперь основной задачей для властей и застройщиков стало улучшение транспортной доступности местных новостроек, которая пока, мягко говоря, далека от идеала.
На сегодня в Кудрово возводятся девять жилых комплексов, из которых один сдадут буквально со дня на день, а ещё три — до конца года. При этом 12 ЖК уже заселены и среди них есть проекты на сотни тысяч квадратных метров жилья. В общем и целом город на границе с Петербургом уже сформировался. И проблем тут всё ещё немало.
Метро, трамвай и электричка
Главная из них — постоянные пробки на трёх выездах из микрорайона: Ленинградской (ведёт к улице Дыбенко) и Центральной улицах (идёт мимо «МЕГА Дыбенко»), а также Кудровском проспекте (по нему можно доехать до проспекта Большевиков). Все они узкие и с потоком машин из 70-тысячного населённого пункта не справляются.
Вариантов решения проблемы в правительстве Ленобласти видят три. Во-первых, конечно, долгожданная станция метро «Кудрово», под которую уже выделили 100 га земли (эта территория пригодится ещё и для метродепо). Вот только ждать ещё очень долго — более шести лет. И это по самым оптимистическим расчётам областного губернатора Александра Дрозденко. На самом деле он обещает метро практически с момента своего избрания, то есть уже довольно давно. Но на сей раз денег, по всей видимости, дадут в Москве, поэтому вероятность, что в 47-м регионе в 2025 году откроется вторая станция, всё же есть.
Во-вторых, по словам заместителя председателя правительства ЛО Михаила Москвина, уже есть договорённость с ОАО «РЖД» об организации электричек от платформы Заневский пост-2 до Ладожского вокзала. Это, разумеется, значительно дешевле и быстрее, чем строить подземку.
А вот третий вариант — прокладку трамвайной ветки до Кудрово — в правительстве считают не лучшей идеей, поскольку пассажиропоток пойдёт на перегруженную станцию «Улица Дыбенко», да и размещать рельсы негде.
Есть и совсем уж экзотика: канатная дорога в Невский район, но такой расклад всерьёз, кажется, никто не рассматривает.
Что касается дорожной инфраструктуры, есть планы строительства новой развязки с будущим ТПУ «Кудрово». В её состав войдут станция метро, автобусный вокзал и парковки. Ввести её в строй планируют в 2025 году, а часть средств в это вложит компания IKEA. Как результат: появится ещё один выезд из Кудрово, и на сей раз с большой пропускной способностью.
Детский вопрос
В последние два года в городе открылись сразу три школы, и пока этого достаточно, чтобы избавиться от дефицита мест в общеобразовательных учреждениях. Тем более что по программе «Стимул» (то есть при финансовой поддержке Минстроя) в нынешнем году должны ввести в строй ещё две школы совокупно на 2600 мест. Одну возведёт «Полис групп», другую — «Кудрово-Град» (совместное предприятие компаний «Строительный трест» и «Отделстрой»).
А вот детские сады здесь пока в основном частные, в государственных всё ещё ощущается нехватка мест. Один садик по той же программе «Стимул» построит «Кудрово-Град», но, к примеру, «Патриот-Девелопмент» и «Инвестторг» свои обязательства выполнять не спешат, так что в конце мая Александр Дрозденко даже пригрозил остановить жилищные стройки этих двух девелоперов, пока они не рассчитаются за «социалку».
Зато уж в чём нет недостатка в Кудрово, так это в торговой и развлекательной инфраструктуре. Здесь и МЕГА по соседству, и гипермаркет, и бесчисленное количество магазинов, кафе, предприятий сферы услуг. Есть свой ФОК с бассейном и катком, парк Оккервиль с пляжем и велодорожками (кстати, всё это великолепие — тоже дело рук «Отделстроя» и «Строительного треста»).
Последний квартал
Из тех жилых комплексов, которые сейчас строятся, последний сдадут в конце 2021 года. Но всё же не факт, что именно ЖК «Архитектор» поставит точку на застройке города. Ведь в апреле Градсовет Ленобласти утвердил проект ещё одного квартала в северной части Кудрово — на 370 000 кв. м жилья и 9000 жителей. В его рамках даже возведут Дом культуры. Но кто будет инвестором, пока совершенно неясно. Возможно, проект вообще пока положат на полку: слишком много неясностей сейчас на рынке в связи с реформой долевого строительства.
При этом местное жильё дешёвым не назовёшь. Оно стоит гораздо дороже, чем в Мурино, Новом Девяткино, Буграх, Янино, не говоря уже о более удалённых населённых пунктах. Хотя здесь ценники всё ещё ниже, чем в соседнем Невском районе.
Отметим, что на первичный рынок уже довольно ощутимо давит «новая вторичка», не давая застройщикам сильно повышать ценовую планку. Что касается актуальных трендов, можно выделить, прежде всего, уменьшение высоты новостроек (теперь по закону строить дома выше 12 этажей в области нельзя) и постепенный отказ от студий или сокращение их числа. Соотношение квартир с чистовой отделкой и без неё пока не в пользу первой. Доля «готовых» вариантов растёт, но гораздо медленнее, чем в мегаполисе.
Строящиеся жилые комплексы в Кудрово
Подсмотрено в соцсетях
«У меня квартира на втором этаже с окнами во двор — напротив 22-этажная стена моего же дома. Признаться, порой такой пейзаж навевает депрессию. Но чего я хотел за такие деньги?!»
«Я живу здесь с 2014 года, поселилась в одном из первых сданных домов. По сравнению с тем, что было пять лет назад, это земля и небо. Тогда я осенью и весной ежедневно приходила домой рязная по пояс — стиральная машина работала в режиме нон-стоп. Просто потому, что кругом была одна большая стройплощадка — и больше ничего. Сейчас другое дело: и тротуары появились нормальные, и можно даже выбирать из нескольких салонов красоты.»
«Ясли только платные. В школу берут всех, так как обязаны взять. Пока не слышала, чтобы кого-то отправили учиться за пределы Кудрово. С магазинами и детскими площадками хорошо, с бесплатной медициной — не очень, с парковками и выездом — совсем грустно.»
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:
«Всего в Кудрово в настоящее время реализуются семь жилых комплексов (без учёта очередей и ЖК, где осталось менее 8% непроданных квартир), объём рынка составляет около 535 000 кв.м жилья, из них в предложении — 216 000 кв.м.
За прошлый год спрос в Кудрово составил 206 000 кв.м. Это 17,3% в объёме спроса в пригородной зоне ЛО и 4,1% в общем спросе по петербургской агломерации. За I квартал 2019-го реализовано 42 400 кв.м, что составило 18,2% в ЛО (3,9% по агломерации). Кудрово занимает второе место по популярности среди покупателей жилья в пригородной зоне ЛО (пятое место по агломерации в целом).
На первичном рынке жилья в Кудрово средняя цена «квадрата» в предложении на 1 июня составила 86 000 руб./кв.м, что на 18% выше, чем в среднем по объектам в пригородной зоне Ленобласти, и на 21% ниже, чем в среднем в новостройках класса «масс-маркет» в Петербурге.
По данным консалтингового центра «ПН», средний бюджет покупки квартиры в Кудрово в 2018 году составил 3,4 млн руб., а в первом квартале 2019-го — уже 3,7 млн руб.
Для сравнения: в наиболее популярной локации Петербурга — Каменке, расположенной в Приморском районе, средний бюджет сделки за аналогичные периоды выше: в 2018-м — 3,5 млн руб., в I кв. 2019-го — 3,8 млн руб.»
«В ближайшие годы в Кудрово «Строительный трест» планирует завершить строительство масштабного объекта «Капитал» и входящего в его состав жилого комплекса «Архитектор». Лот 7-21, состоящий из двух домов и пристроенного детского садика, должен быть введён в эксплуатацию этой зимой, а в 2021 году завершится создание доминанты всего района — 27-этажного ЖК «Архитектор» на 869 квартир. В квартале «Капитал» продолжается и строительство муниципального детского садика по федеральной программе «Стимул».
Последние три-пять лет Кудрово развивалось динамично: поселение получило статус города, появились новые социальные учреждения, современные объекты инфраструктуры, спортивные центры, больше внимания стало уделяться комплексному благоустройству, созданию аллей, скверов и мест притяжения.
У Кудрово хорошие перспективы развития транспортной доступности и инфраструктуры: новая станция метро, автомобильная развязка и близость к будущему Восточному скоростному диаметру. »
«В Кудрово наша компания завершает жилой комплекс «Новый Оккервиль». В нём достраивается последняя (уже шестая) очередь на 1545 квартир. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2019-го. В этом доме будет пристроенный государственный детсад на 150 малышей, который до мая 2020-го мы планируем передать Всеволожскому району и открыть в сентябре. Параллельно на территории микрорайона компания «Кудрово-Град» (совместное предприятие «Отделстроя» и «Строительного треста») возводит детский сад. Рядом с ним будет построена школа.
Радует, что изначально по проекту планировки Кудрово были предусмотрены и зарезервированы места для важных социальных объектов: школ, детсадов, больницы с поликлиникой. Более мелкие инфраструктурные объекты, расположенные на первых этажах, появляются и обновляются вслед за потребностями жителей. Идёт строительство и расширение дорог. Появляются новые центры притяжения. Иными словами, город Кудрово живёт и развивается.»
