Мария Орлова: «Я не вижу предпосылок для снижения цен»

На федеральном уровне руководители отрасли и органов власти подтверждают неизменность ранее установленных ориентиров в жилищном строительстве. Недавно в Совете Федерации вице-премьер Марат Хуснуллин представил национальный проект «Инфраструктура для жизни». Его запускают в 2025 году, он включает в себя 12 ранее действовавших нацпроектов и госпрограмм. 

По словам г-на Хуснуллина, через 12 лет, в 2036 году, уровень обеспеченности жильем в России должен составить 38 квадратных метров на человека. Сейчас – 29,5 кв. м. При этом новых льготных ипотечных программ не будет, действующие – потребуют «переосмысления и актуализации». Валентина Матвиенко, председатель Совета Федерации, напомнила, что строительная отрасль обеспечивает до 9% ВВП России и до 12% всех налоговых поступлений. В сенате также звучали тезисы о развитии арендного жилья, о необходимости перехода в перспективном планировании на формат мастер-планов и т. д. 

Главное, что обозначено: федеральные власти отдают себе отчет в стратегической значимости отрасли для экономики, и сегодняшние трудности носят временный характер. Как долго будет продолжаться период «турбулентности» и высоких ставок, сегодня никто уверенно не скажет. 

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме, допустила, что в 2025 году ключевая ставка начнет снижаться. Но это только возможность.    

Для тех, кто работает непосредственно «на земле», важны текущие колебания спроса и предложения. По нашим ощущениям, «дно» пройдено, и нижняя точка спада, скорее всего, уже позади. 

В целом по группе «А101» за три квартала 2024 года объем продаж составил 428 тыс. кв. м, на 26% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Продажи в денежном выражении увеличились на 29%, до 111 млрд рублей.  

В петербургском регионе в октябре наш крупнейший проект «А101 Лаголово» за месяц увеличил продажи на 73,9% и, по данным Росстата, вошел в топ-7 самых продаваемых в регионе проектов из 86 проектов в Ленинградской области.  

При этом продажи в Лаголово росли намного быстрее рынка. Показатели продаж в наших проектах в Ленобласти увеличились по отношению к сентябрю примерно на 40%. По сравнению с октябрем 2023-го реализация (число договоров ДДУ) сократилась на 10% при общем проседании рынка примерно на 50%. Для нас это важно: компания демонстрирует показатели выше средних по рынку. 

Это связано в первую очередь с тем, что в прошлом году ГК «А101» еще была новичком на петербургском рынке девелопмента, а теперь мы входим в число заметных и активных игроков. Наши кварталы находятся в высокой степени готовности, дома оделись в фасады, мы готовимся к сдаче первых очередей. Покупатели могут увидеть результаты нашей работы не только в рендерах и проспектах, но своими глазами. Первые объекты мы планируем сдать в первом квартале следующего года. А это очень важный фактор. Кроме того, нужно учитывать и сезонное влияние – конец года всегда отличается дополнительной активностью в продажах. 

Цены на рынке существенно не менялись, и я не вижу предпосылок для их снижения. Усилия девелоперов, в том числе и финансовые, сегодня направлены на предоставление приемлемых для покупателей условий по ипотечным сделкам, то есть – на субсидирование программ, пока с 1 января 2025 года это не запрещено новым нормативом ЦБ. Это приветствуется и покупателями (во всяком случае в комфорт-классе), которым важнее снизить не стоимость лота, а ежемесячный платеж. Если «ипотечный стандарт» будет введен в том формате, который сейчас обещает ЦБ, субсидирование ставок будет ограничено вариантом без повышения стоимости лота. Значит, застройщикам придется разрабатывать и применять новые схемы. 

Что касается покупателей, которые готовы сразу оплатить полную стоимость квартиры,  девелоперы традиционно предлагали им особые условия. Мы придерживаемся такой же стратегии и готовы гибко обсуждать с такими клиентами параметры сделки. Справедливости ради отмечу, что в комфорт-классе таких покупателей мало, а для большинства граждан РФ сделка по покупке недвижимости совершается раз в жизни. 

У ГК «А101» действуют программы эскроу-отсрочки – от 10% первоначального взноса и выше, с гибким выбором срока погашения. Это не полноценная замена ипотеки. При массовом использовании данный инструмент становится для девелоперов рискованным: девелоперы не являются банками и не могут оказывать полный комплекс услуг по банковскому финансированию. 

Пока мы сосредоточены на продвижении субсидированных ипотечных программ. Например, вывели на рынок уникальное предложение, по которому готовы полностью или частично субсидировать первоначальный взнос. Аккумулировать его сегодня могут все меньше заемщиков, при этом именно необходимость внести первоначальный взнос часто является ключевым фактором в принятии решения о покупке квартиры. Мы проанализировали это, увидели потребность у потенциальных покупателей и вывели на рынок эту программу. Другие субсидированные программы позволяют либо предложить заемщикам ставки в размере 2–4% годовых на льготный период, как правило, на время строительства дома, либо 12–13% годовых на весь период займа, что является уже практически верхней психологической границей, на которую согласны покупатели. 

Что касается инвестиционного спроса, то конкурировать с депозитами, которые сейчас составляют 20–22% годовых, действительно сложно. Вместе с тем нужно понимать, что приобретение недвижимости является крайне надежным вложением: квартира в любом случае станет твердым активом. А деньгами на счетах люди обладают и распоряжаются достаточно условно. И различные слухи последнего времени – например, о введении ограничений на снятие денег с банковских вкладов – только подогревают подобные настроения. 

Могу предположить, что первые сведения о предстоящем снижении ключевой ставки и тем более – о возможных ограничениях использования средств на депозитах могут привести к переориентации финансовых потоков в сторону реальной экономики. В первую очередь – в недвижимость и строительство жилья. Этот момент обязательно наступит, и задача компании – подойти к нему в наилучшей форме. 

Реклама / ООО «А101», ИНН 7704810149 – a101.ru. Застройщик «А101 Лаголово»: ООО «СЗ «Лаголово-1» / Проектная декларация на www.наш.дом.рф