Город Мурино уступил лидерство по новостройкам в Ленобласти

Мнения экспертов 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
– В Петербурге мест под крупные жилищные проекты почти не осталось. Поэтому даже в условиях сложного рынка в фокус девелоперской активности все чаще будут попадать областные пригородные зоны. И мы уже видим это сегодня – в ситуации отмены льготной ипотеки, сокращения спроса и ужесточения конкуренции в Ленобласть активно приходят новые игроки и запускаются долгоиграющие проекты. 
В основном, такая активность связана с Всеволожским и Ломоносовским районами, именно они лучше всего подходят для проектов квартальной застройки. Населенные пункты с самым активным строительством – это Янино, Новоселье, Новосергиевка, Лаголово, Новосаратовка. В то же время Кудрово уже почти полностью исчерпало свой потенциал, да и у Мурино он идет по нисходящей уже не первый год. 
Главные сдерживающие факторы для дальнейшего освоения таких локаций – транспортная доступность и качественная жилая среда уровня «не хуже, чем в городе». На мой взгляд, далеко не все населенные пункты во главе списка наиболее застраиваемых отвечают этим требованиям. Проекты здесь, скорее, «на перспективу» и порой весьма отдаленную, особенно это касается дорог и общественного транспорта. 
Что касается Янино, где мы работаем, то с расширением Колпинского шоссе в прошлом году транспортная доступность кардинально улучшилась. Правда, это вряд ли позволит поселку войти в ТОП локаций с большими объемами застройки. Ведь она здесь только мало- и среднеэтажная, высоток нет и не предвидится, а, значит, с той же Новосаратовкой тягаться не получится. Возможно, это даже к лучшему. 
 
Вячеслав Желтов, руководитель проекта «Сова Девелопмент»: 
– Изменения в «географии застройки» происходят не только в многоквартирном сегменте. Но также и в предпочтениях при строительстве домов ИЖС и арендных коттеджей. 
В сфере ИЖС мы видим смещение активности с северных направлений на южное и юго-западное. Если еще недавно лидерство Карельского перешейка, в первую очередь Всеволожского, Выборгского и Курортного районов было однозначным, то сейчас спрос начинает смещаться в сторону Ломоносовского, Петродворцового, Гатчинского районов. Главная причина – возникший ценовой дисбаланс. Цены на участки на севере уже уперлись в «потолок» и, на мой взгляд, объективно превышают реальную стоимость. 
При этом, например, южное побережье Финского залива по природным характеристикам – пляжи, сосновые леса, экология – ничуть не хуже северного, их транспортная доступность, наверное, будет получше, чем у локаций в Курортном районе, а цена участков при этом в несколько раз ниже. На южном направлении пока еще существуют пробелы в инфраструктуре – нет такого количества, ресторанов, досуговых мест, как в Курортном районе. Но по мере более активного заселения южного побережья, выхода на рынок и застройки новых коттеджных поселков эта инфраструктура, несомненно, подтянется и со временем догонит престижный Курортный район. 
Очевиден и параллельный тренд: по мере развития южных направлений цена на землю здесь тоже будет существенно расти. Возможно, сейчас самый выгодный момент для приобретения участка или домовладения именно на юге. Пока это можно еще сделать по достаточной привлекательной цене. 
Инвестиционная составляющая: для тех, кто рассматривает приобретение земельного участка или строительства загородного дома в инвестиционных целях, именно эти направления сейчас наиболее привлекательны, в них сейчас заложен максимальный потенциал роста. 
 
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»: 
– 2024 год был действительно ярким для Ленинградской области: на рынок вышло много масштабных проектов. Новосаратовке давно предрекали лидерство с точки зрения объемов строительства. В целом, на фоне ужесточения условий по ипотеке, резкого роста цен на новостройки в черте города, спрос на квартиры в области в 2025 году будет расти. Этому будут способствовать и разнообразные программы рассрочек от застройщика. 
Однако здесь нужно понимать специфику продукта. Традиционные населенные пункты с большим количеством новостроек - Кудрово, Янино, Сертолово, Бугры с их многоэтажками – в массовом сознании воспринимаются как часть города. Более удаленные от Петербурга локации или же приграничные с Курортным районом чаще ассоциируются именно с загородным жильем. Хотя время пути до центра города не превышает часа, а сопутствующая инфраструктура позволяет говорить о полноценных жилых комплексах, не уступающих в наборе опций городским конкурентам. Однако в таких населенных пунктах не может быть больших объемов застройки, в силу малоэтажности и определенного формата. 
В прошлом году мы вывели на рынок две очереди (465 двухэтажных дома) нашего проекта в поселке Ленинское рядом с Репино. И этот формат оказался востребованным: по итогам года мы реализовали недвижимости в жилом комплексе более чем на 4 млрд рублей. За 8 месяцев, с момента старта продаж, в зависимости от типа планировки цена квадратного метра выросла от 16,9% до 26,8%.  
 
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости: 
– Новосаратовка закономерно вышла на первое место по объёмам новостроек в Ленинградской области. Эта локация обладает значительными перспективами для застройки благодаря наличию больших незастроенных территорий и близости к Петербургу. Сегодня инфраструктура и дорожная сеть здесь развиты слабо, но именно это создаёт потенциал для роста. В ближайшие десять лет Новосаратовка, скорее всего, будет активно развиваться, становясь всё более комфортным и востребованным местом для жизни. Крупные девелоперы, например, «Брусника», уже проявляют интерес к этому району, что подтверждает его перспективность. 
Еще одна заметная точка роста – Новоселье. Локация привлекательна своей близостью к КАД, наличием малоэтажной застройки и развитой инфраструктуры. Эти характеристики делают район удобным для семейного проживания, а его популярность продолжает расти. Новые проекты здесь способствуют укреплению его репутации как комфортного и престижного места в непосредственной близости от города. 
Что касается сокращения объемов строительства, то такие районы, как Мурино и Янино, исчерпали значительную часть своего потенциала. Здесь уже практически не осталось территорий для нового строительства. В Мурино высокая плотность застройки негативно сказывается на уровне комфорта, а затрудненный доступ в Янино также ограничивает интерес к этому направлению. 
В ближайшие годы стоит ожидать смещения акцента застройки в пользу локаций с высоким потенциалом развития и комфортной транспортной доступностью, таких как Новосаратовка и Новоселье. Эти районы станут ключевыми точками роста на карте недвижимости Ленобласти.  
 
Евгений Бескровный, коммерческий директор Lar Development: 
– В Новосаратовке одновременно работают несколько застройщиков, реализуя проекты комплексного освоения территории. Высотная плотная застройка, значительные объемы нового жилья и активное развитие инфраструктуры сделали эту территорию флагманом жилищного строительства в регионе. 
Если говорить о локациях, где объемы строительства будут расти, можно выделить южное направление Ленинградской области. Пригороды Пушкина, Павловска и Гатчины уже привлекают внимание застройщиков, что подтверждается наличием текущих проектов и значительных земельных активов для будущего освоения. В перспективе 2025-2026 годов можно ожидать увеличения объемов жилищного строительства в этом направлении. 
Перспективной зоной остается Новоселье. Также стоит отметить Лаголово, где уже реализуются два крупных проекта. 
Что касается локаций, где объемы строительства будут сокращаться, то здесь следует отметить Янино и Мурино. Эти районы практически исчерпали земельный ресурс для новых проектов. Новые проекты здесь носят завершающий характер, и в ближайшей перспективе объемы вводимого жилья в этих зонах будут снижаться. 
 
Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: 
– В настоящее время отслеживаются тенденции к сокращению объемов строительства в Мурино и Кудрово, там, действительно, большинство участков уже застроено. Однако застройщики продолжают выводить новые очереди и даже новые проекты. 
Если говорить про Кудрово, то рядом начала застраиваться соседняя локация – Новосергиевка, где уже стартовал с продажами один проект и скоро выйдет второй. Это место, на мой взгляд интересно своим расположением, близостью транспортных развязок и доступностью до проектируемой станции метро. Скорее всего, в ближайшее время мы увидим интерес к этой локации и со стороны застройщиков, и со стороны потенциальных покупателей. 
Что касается Новосаратовки, то там идет многоэтажная застройка, в ней участвуют крупные игроки рынка. По планам, эта локация должна расширяться и частично забрать спрос из Мурино и Кудрово из-за доступности ценового предложения. Мы также рассматриваем данную локацию для строительства. Тут планируется город в городе, что сыграет в плюс покупателю, так как удобно жить в районе уже с готовой инфраструктурой. 
Мне также импонирует район Новоселье, туда заходят новые игроки. Буквально в этом году началось строительство нескольких новых проектов. Мы готовим к вводу в эксплуатацию в этом году первую очередь ЖК «Полис Новоселье», и мы видим, что интерес к этому месту растет каждый день. Это район застройки средней этажности, в нем уже есть развитая коммерческая и социальная инфраструктура. И по планам объемы строительства в этой локации будут расти.  
 
Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit: 
– В Петербурге еще хватает локаций для новостроек. По-прежнему застраиваются Невский, Выборгский, Курортный, Приморский, Красносельский районы. Продолжается освоение намывных территорий Васильевского острова. Тем не менее застройщики всё активнее смещаются в прилегающие районы Ленобласти, где шире выбор локаций, земельные участки дешевле, а жилье раскупается почти столь же активно. 
Лидерство безоговорочно удерживает Всеволожский район. Но, вероятно, в ближайшие годы Ломоносовский сможет его догнать по объемам строительства и, во всяком случае, потягаться с Курортным. Возможностей для освоения юго-западного направления сегодня масса, а цена квадратного метра там ощутимо ниже, чем на севере. Разумеется, в недалеком будущем цена вырастет и там. 
Что касается гостиничного рынка Ленобласти, то наиболее востребованным среди застройщиков сегодня можно назвать Приозерский район в силу его туристической привлекательности. В минувшем году там стартовал ряд строительных проектов баз отдыха и развернулась активная конкурентная борьба. Судя по всему, это только начало. Поскольку потенциал района еще огромен, как и потребность россиян в рекреационном туризме.