Город Мурино уступил лидерство по новостройкам в Ленобласти
Новосаратовка потеснила Мурино и вышла на первое место по строительству жилья среди населенных пунктов Ленобласти. Жилье в этой локации за год подорожало на 13,8%.
Последние несколько лет самой активной зоной жилищного строительства считалось Мурино. Решающим фактором оставалась относительная близость метро. Но в течение 2024 года несколько проектов здесь были сданы, новые появляются не так активно. Количество свободных «пятен» ограничено.
Сейчас в Мурино, по данным Единого ресурса застройщиков строится 21 многоквартирный дом, общая площадь строящегося жилья – 732,5 тысячи кв. м (18,6 тысяч квартир). Здесь работают ИСГ «Мавис», компания «Евроинвест Девелопмент», группа «ЦДС», группа «Полис» и другие застройщики. Средняя стоимость «квадрата» в муринских новостройках – около 174 тысяч рублей за кв. м. (Плюс 12,8% за год).
Но на первое место в регионе по объемам жилищного строительства вышла Новосаратовка. (СМ. табл. 1). Здесь возводятся 39 жилых корпусов общей площадью 784,2 тысячи кв. м, более 20 тысяч квартир – 18,8% от общего объема строящегося в Ленобласти многоквартирного жилья. Главные застройщики в Новосаратовке – Группа ЦДС (ЖК «Город Первых»), холдинг Setl Group (ЖК «Город Звезд»), группа «Самолет» (ЖК «Южная Нева» и «Невская Долина»).
Готовится к выходу на рынок проект группы «Полис». В Новосаратовке насчитывается 11 сданных корпусов (все от ЦДС), введен детский сад на 325 мест. Средняя стоимость жилья на первичном рынке – 167,7 тысяч руб./кв. м. За год новостройки здесь подорожали на 13,8% – максимальный показатель для областных населенных пунктов с авкьтивным строительством.
На третьем месте, как и в прошлом году – поселок Новоселье. 28 жилых корпусов, десять девелоперов возводят почти 0,5 млн кв. м жилья (11,8 тысяч квартир). Здесь работают работают Группа ПИК ( ЖК «Таллинский парк»), ГК Novoselie Development (ЖК «Квартал Уютный» и ЖК «Дзета»), ГК «Трест» (ЖК NEWПИТЕР), ГК «ЕДИНО» (ЖК «ЛесART», казанская ГК «Новастрой» (ЖК «Новатория»); возводятся дома в ЖК «Полис Новоселье» и «Глоракс Новоселье».
Недавно к местным и региональным застройщикам присоединилась авторитетная девелоперская группа «Брусника». Средний уровень цен в Новоселье – 161,4 тысячи рублей за кв. м. Высокая конкуренция обеспечивает разнообразие предложения при вполне приличном качестве. Социальные объекты здесь вводятся чаще, чем где-либо в регионе.
В конце 2024 года из списка населенных пунктов с активной застройкой выбыли Кудрово и Янино-2. Зато в рейтинге появлась деревня Лаголово, и сразу на пятом месте. Здесь строят жилье и обустараивают общественные пространства два федеральных девелопера – ГК «А101» и группа «Самолет». Представители застройщиков долгое время рассказывали о «совместной реализации» проектов и «координации усилий по развитию», но в конце года все же перешли к прямой конкуренции, по крайней мере, в рекламе.
Положение застройщиков, сосредоточенных на работе в Ленобласти, выглядит тревожным. На областные ЖК приходится, по разным оценкам, от 47% до 51% квартир, выставленных на продажу в регионе. И всего 29-31% спроса. Однако эксперты полагают, что в связи с резким сокращением ипотеки небольшой бюджет сделки по приобретению жилья в областных ЖК станет важным преимуществом, и доля области в продажах будет расти.
Мнения экспертов
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– В Петербурге мест под крупные жилищные проекты почти не
осталось. Поэтому даже в условиях сложного рынка в фокус девелоперской
активности все чаще будут попадать областные пригородные зоны. И мы уже видим
это сегодня – в ситуации отмены льготной ипотеки, сокращения спроса и
ужесточения конкуренции в Ленобласть активно приходят новые игроки и
запускаются долгоиграющие проекты.
В основном, такая активность связана с Всеволожским и
Ломоносовским районами, именно они лучше всего подходят для проектов
квартальной застройки. Населенные пункты с самым активным строительством – это
Янино, Новоселье, Новосергиевка, Лаголово, Новосаратовка. В то же время Кудрово
уже почти полностью исчерпало свой потенциал, да и у Мурино он идет по
нисходящей уже не первый год.
Главные сдерживающие факторы для дальнейшего освоения таких
локаций – транспортная доступность и качественная жилая среда уровня «не хуже,
чем в городе». На мой взгляд, далеко не все населенные пункты во главе списка
наиболее застраиваемых отвечают этим требованиям. Проекты здесь, скорее, «на
перспективу» и порой весьма отдаленную, особенно это касается дорог и
общественного транспорта.
Что касается Янино, где мы работаем, то с расширением Колпинского
шоссе в прошлом году транспортная доступность кардинально улучшилась. Правда,
это вряд ли позволит поселку войти в ТОП локаций с большими объемами застройки.
Ведь она здесь только мало- и среднеэтажная, высоток нет и не предвидится, а,
значит, с той же Новосаратовкой тягаться не получится. Возможно, это даже к
лучшему.